62,720,000원
부산지방법원 2024타경113948. 부산 남구 대연동 ‘대경’ 5층 502호, 공부상 주거용 오피스텔입니다. 2회 유찰되어 감정가 128,000,000원의 49%인 62,720,000원까지 내려왔지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 임차인 인수액을 확정할 수 없다는 점입니다. 현황조사와 등기 자료에 나타난 실제 임차인은 34명이고, 보증기관의 대위·승계 신고자는 없습니다.
말소기준은 2024.10.21. 국의 압류입니다. 조사된 임차인 34명의 전입·점유 시점은 모두 이 날짜보다 앞서지만, 이승연을 제외한 33명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이들을 곧바로 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없으나, 대항력 가능성이 남아 있는 미상 점유자로 보수적으로 다뤄야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경113948 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 용소로8번길 58-6(대연동), 대경 5층 502호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 공부상 주거용 오피스텔 · 현장조사 시 폐문부재로 내부 이용상태 미확인 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 · 사용승인일 2021.05.04 |
| 소유자 | 주식회사디에이치하우스 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 128,000,000원 / 62,720,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 2,900,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 민간임대주택 등기 | 2023.07.12. 민간임대주택 등록 |
① 권리 흐름 — 말소보다 임차인 인수가 핵심
등기상 2021.05.28. 남부산농업협동조합의 채권최고액 3,480,000,000원 근저당권은 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 이에 따라 분석상 말소기준은 2024.10.21. 국의 압류입니다. 이후 임의경매개시결정, 주택도시보증공사의 200,000,000원 가압류, 이승연의 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 34명, 보증금 미상 33명
보증기관 대위·승계 신고자는 없어 아래 34명은 모두 실제 임차인 또는 점유자로 집계됩니다. 이승연은 보증금 17,000,000원과 임차권등기가 확인되지만, 나머지 33명은 보증금·확정일자가 미상입니다. 전입·점유 시점이 말소기준보다 빠르더라도 보증금과 임대차 내용이 확인되지 않은 점유자는 대항력 가능·미상으로 표시했습니다.
| 임차인 | 전입·점유 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김사라 | 2024.09.11 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| TRINH THI HANH | 2023.12.08 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김은정 | 2024.03.03 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김상원 | 2024.02.23 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 황애빈 | 2023.06.01 | 미상 | 2025.03.05 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정수빈 | 2021.07.23 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김진주 | 2023.08.10 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 전선우 | 2023.01.31 | 미상 | 2025.03.11 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김시은 | 2023.09.01 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 백세나 | 2024.03.26 | 미상 | 2025.03.05 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최소원 | 2023.11.20 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정쌍식 | 2024.10.14 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 문정민 | 2021.08.02 | 미상 | 2025.01.21 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 오진주 | 2023.09.15 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 손동환 | 2022.02.11 | 미상 | 2025.03.20 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 염승철 | 2023.02.06 | 미상 | 2025.02.18 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 유성진 | 2024.01.31 | 미상 | 2025.02.21 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이동규 | 2021.07.30 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박종범 | 2024.07.31 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 곽현홍 | 2024.02.26 | 미상 | 2025.02.07 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김규민 | 2024.09.13 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이해원 | 2023.09.26 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박지현 | 2023.02.27 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최예원 | 2022.06.30 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 원태연 | 2024.02.19 | 미상 | 2025.03.07 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김희연 | 2024.01.18 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 함형우 | 2023.09.12 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정수안 | 2024.02.21 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박지아 | 2024.01.08 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김윤기 | 2023.02.22 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정민경 | 2024.01.15 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 심현호 | 2024.02.26 | 미상 | 2025.02.21 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김영실 | 2021.06.25 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이승연 건물 전부 · 주거 | 2024.09.12 임차권등기상 계약·점유 2023.07.15 | 17,000,000원 20,000,000원 중 미반환액 | 2025.11.19 | 有·인수 | 無 | 없음 |
이승연의 임차권등기에는 임대차계약일자·점유개시일자 2023.07.15, 확정일자 2023.08.18, 주민등록일자 없음, 임차보증금 17,000,000원, 차임 450,000원으로 기재돼 있습니다. 배당 시나리오는 대항력 있음·우선변제권 없음으로 계산됐습니다.
③ 가격 판단 — 49%는 시세 할인율이 아니다
현재 최저가는 62,720,000원으로 감정가 128,000,000원의 49%입니다. 그러나 이 비율은 감정가 대비 유찰률일 뿐, 최근 실거래 시세에 비해 저렴하다는 뜻은 아닙니다. 더구나 확인된 인수액 17,000,000원을 더하면 현재 회차의 최소 실질취득은 79,720,000원이며, 보증금 미상 임차인 33명의 추가 부담은 포함되지 않은 금액입니다.
④ 예상배당표 (매각가 62,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,528,960원 |
| 인수 · 임차인 이승연 보증금 | 17,000,000원 | 0원 매수인 별도 인수 |
| 갑구 4번 가압류 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 61,191,040원 |
| 신청채권 · 남부산농업협동조합 | 2,900,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
주택도시보증공사 청구금액 200,000,000원 중 61,191,040원이 배당되고 138,808,960원이 미배당되는 시나리오입니다. 국의 압류 세액, 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 이승연 보증금 17,000,000원은 매각대금 배당과 별도로 매수인이 인수하는 금액입니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 남구 대연동 대연성당 북서측 인근이며, 주변은 소규모 공동주택, 주거용 오피스텔 및 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 2호선 경성대·부경대역과 시내버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐으나, 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태와 내부마감은 확인되지 않았습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물이며, 위생·급배수·승강기·도시가스· 옥내소화전·화재경보·화재탐지·기계식 주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 건물 남측으로 폭 약 2미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며, 토지면적은 135.5㎡, 공시지가는 2,071,000원/㎡입니다. 가로구역별 최고높이 제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 공부상 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 조사되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 33명 보증금 확인. 전입세대확인서, 확정일자 부여현황, 임대차계약서, 실제 점유 여부와 배당요구 여부를 인별로 대조해야 합니다.
- 이승연 인수액 재확인. 임차권등기와 매각물건명세서의 대항력·우선변제·인수 문구를 원본으로 확인하고, 17,000,000원 미반환 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 국 압류 세액 확인. 2024.10.21. 국 압류가 말소기준으로 산정됐으나 채권액이 특정되지 않았으므로 실제 배당순위와 배당액 변동을 확인해야 합니다.
- 근저당 말소·이전 관계. 2021.05.28. 근저당의 기말소 표시와 2025.12.03. 근저당권 이전 등기의 관계를 원본 등기부에서 대조해야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 2023.07.12. 민간임대주택 등록에 따른 임대의무기간과 임대료 증액기준의 적용 관계를 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 현황조사상 다수의 임차인·점유자가 확인되는 만큼 실제 502호 점유관계와 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 내부·관리비. 폐문부재로 내부 상태가 확인되지 않았으므로 내부 하자와 공용부분 관리비 체납 여부를 별도로 조사해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 33명의 미상 보증금이 먼저다”
이 물건은 2회 유찰돼 최저가가 62,720,000원까지 내려왔지만, 이를 곧바로 가격 메리트로 해석할 수 없습니다. 이승연 보증금 17,000,000원만 반영해도 최소 실질취득은 79,720,000원이고, 나머지 실제 임차인 33명의 보증금과 우선변제 여부는 확인되지 않았습니다.
말소기준 이후의 압류·가압류·임차권등기가 소멸한다는 사실만으로 안전한 물건이 되는 것이 아닙니다. 대항력이 인정되는 임차인의 미배당 보증금은 등기 소멸과 별개로 매수인이 부담할 수 있습니다. 여기에 근저당의 말소·이전 관계와 민간임대주택 등기까지 확인할 항목이 겹칩니다. 최저가는 낮지만 실질취득 상한은 계산 불가. 33명의 임대차관계가 정리되기 전에는 입찰을 보류하는 것이 타당한 고위험 사건입니다.
