80,850,000원
부산지방법원 2024타경113948. 부산 남구 대연동 ‘대경’ 6층 603호로, 공부상 주거용 오피스텔입니다. 감정가 165,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가는 80,850,000원까지 하락했습니다. 그러나 이 사건의 승부처는 49%라는 할인율이 아니라 임차관계입니다. 신고된 실제 임차인은 34명이고 보증금이 확인되는 사람은 유성진 1명뿐입니다. 유성진의 보증금 20,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 반영되어 있습니다.
나머지 33명은 전입일이 모두 2024.10.21. 압류보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이들을 일률적으로 “대항력 있음”이라고 단정할 수는 없고, 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다. 반대로 보증금이 확인되지 않았다는 이유로 인수액을 0원 처리하는 것도 위험합니다. 각 신고인의 실제 임대차계약, 점유관계, 세대원·중복 여부, 배당요구와 매각물건명세서의 최종 기재를 확인하기 전에는 총 취득비용이 확정되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경113948 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 용소로8번길 58-6(대연동), 대경 6층 603호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 주거용 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 · 사용승인일 2021.05.04 |
| 소유자 | 주식회사디에이치하우스 |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 80,850,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 2,900,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 압류가 말소기준, 임차인은 그보다 앞선다
등기상 남부산농업협동조합의 2021.05.28. 근저당권은 채권최고액 3,480,000,000원으로 설정됐으나 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 이에 따라 현재 분석상 말소기준은 2024.10.21. 수영세무서장의 압류입니다. 압류 이후의 임의경매개시결정과 주택도시보증공사 가압류, 유성진 임차권등기는 매각으로 등기상 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 신고 34명, 총 인수액은 확정 불가
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 아래 34명은 모두 실제 임차인 신고로 분류됩니다. 다만 유성진을 제외한 33명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 신고인 수만큼 독립된 보증금이 존재한다고 단정할 수도 없지만, 임대차 실체를 확인하지 않은 채 인수액을 0원으로 계산해서도 안 됩니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김사라 | 2024.09.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| TRINH THI HANH | 2023.12.08 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 김은정 | 2024.03.03 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 김상원 | 2024.02.23 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 황애빈 | 2023.06.01 | 미상 | 2025.03.05 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 정수빈 | 2021.07.23 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 김진주 | 2023.08.10 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 전선우 | 2023.01.31 | 미상 | 2025.03.11 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 김시은 | 2023.09.01 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 백세나 | 2024.03.26 | 미상 | 2025.03.05 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 최소원 | 2023.11.20 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 정쌍식 | 2024.10.14 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 이승연 | 2024.09.12 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 문정민 | 2021.08.02 | 미상 | 2025.01.21 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 오진주 | 2023.09.15 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 손동환 | 2022.02.11 | 미상 | 2025.03.20 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 염승철 | 2023.02.06 | 미상 | 2025.02.18 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 이동규 | 2021.07.30 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 박종범 | 2024.07.31 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 곽현홍 | 2024.02.26 | 미상 | 2025.02.07 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 김규민 | 2024.09.13 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 이해원 | 2023.09.26 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 박지현 | 2023.02.27 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 최예원 | 2022.06.30 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 원태연 | 2024.02.19 | 미상 | 2025.03.07 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 김희연 | 2024.01.18 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 함형우 | 2023.09.12 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 정수안 | 2024.02.21 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 박지아 | 2024.01.08 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 김윤기 | 2023.02.22 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 정민경 | 2024.01.15 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 심현호 | 2024.02.26 | 미상 | 2025.02.21 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 김영실 | 2021.06.25 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 유성진 건물 전부 | 2024.01.31 점유 2024.01.05 | 20,000,000원 차임 650,000원 | 2026.03.05 | 있음 | 배당 0원 | 20,000,000원 인수 |
유성진 임차권등기에는 임대차계약일 2024.01.05, 주민등록일 2024.01.31, 확정일자 2024.09.20, 보증금 20,000,000원, 차임 650,000원이 기재되어 있습니다. 예상배당에서는 우선변제 배당 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 반영됐습니다.
③ 회차별 실질취득 — 현재도 최소 100,850,000원
| 회차 | 최저매각가 | 확인된 인수 | 최소 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 49% | 80,850,000원 | 20,000,000원 | 100,850,000원 + 미상 | 121,005,300원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 56,595,000원 | 20,000,000원 | 76,595,000원 + 미상 | 144,823,710원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 39,616,500원 | 20,000,000원 | 59,616,500원 + 미상 | 161,496,597원 |
위 실질취득액은 유성진 보증금 20,000,000원만 더한 최소치입니다. 미상 신고인 33명의 임대차가 실제 대항력을 갖추고 보증금이 배당으로 회수되지 않는다면 총 취득비용은 표의 금액보다 커집니다. 따라서 현재 최저가 80,850,000원을 감정가와 단순 비교해 “51% 할인” 또는 “시세보다 싸다”라고 평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 80,850,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,855,300원 | 0원 |
| 임차인 유성진 보증금 | 20,000,000원 | 0원 | 20,000,000원 |
| 갑구 4번 가압류 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 78,994,700원 | 0원 |
| 신청채권자 · 남부산농업협동조합 | 2,900,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 0원 |
현재 회차 예상 채권 미배당액은 121,005,300원입니다. 유성진의 20,000,000원은 매각대금 배당에서 지급되지 않고 매수인 인수로 별도 반영됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대연성당 북서측 인근으로 소규모 공동주택, 주거용 오피스텔 및 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 2호선 경성대·부경대역과 시내버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 주거용 오피스텔로 조사됐으나 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태는 확인되지 않았습니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·도시가스·옥내소화전·화재경보·화재탐지·기계식 주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 본건 남측으로 폭 약 2미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 2,071,000원/㎡입니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 34명 전수 확인. 전입세대열람, 현황조사, 매각물건명세서와 각 배당요구 문건을 이름별로 대조해야 합니다.
- 미상 보증금 33명 확인. 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 점유 여부와 동일 세대원·중복 신고 여부를 확인하기 전에는 인수액을 확정하지 마세요.
- 유성진 인수 반영. 낙찰가와 별도로 보증금 20,000,000원을 자금계획에 포함해야 합니다.
- 말소 근저당 관계 확인. 2021.05.28. 근저당의 말소 표시와 2025.12.03. 이전 기재, 공동담보목록 제2021-163호를 원본으로 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 임대의무와 임대사업자 지위가 매각으로 어떻게 처리되는지 확인해야 합니다.
- 내부 및 점유 조사. 감정 당시 폐문부재였고 신고인이 다수이므로 실제 603호 점유자와 사용 상태를 현장에서 확인하세요.
- 시세 판단 보류. 낙찰가가 아니라 확인된 보증금과 추가 인수액을 합한 실질취득비용을 기준으로 주변 매매·임대가와 비교해야 합니다.
- 배당표 원본 대조. 당해세·최우선변제와 신청채권자의 권리 상태에 따라 실제 배당 및 인수액이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “49% 할인”이 아니라 “총액 미상”
이 사건은 감정가 165,000,000원에서 최저가 80,850,000원까지 내려온 숫자만 보면 매력적으로 보입니다. 그러나 확인된 유성진 보증금 20,000,000원을 더하면 현재 회차의 최소 실질취득액은 이미 100,850,000원입니다. 더 큰 문제는 보증금이 확인되지 않은 신고인 33명입니다. 이들의 실제 임대차관계와 인수액이 확정되지 않는 한 총 취득비용에는 상한을 둘 수 없습니다.
말소기준인 2024.10.21. 압류보다 모든 신고인의 전입일이 빠르고, 근저당 말소·이전 관계와 민간임대주택등기도 추가 확인이 필요합니다. 따라서 결론은 명확합니다. 최저가만 보고 입찰할 수 없는 고위험 물건입니다. 33명의 미상 보증금을 개별 확인해 추가 인수액이 없거나 감당 가능한 범위라는 점이 확인되기 전에는 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
