부산지방법원 2024타경113948. 부산 남구 대연동 ‘대경’ 7층 703호로, 공부상 주거용 오피스텔입니다. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태를 확인하지 못했고, 현황조사와 관련 서류에는 실제 임차인·점유자 34명이 나타납니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 중복된 명단은 없으므로, 표의 인원은 모두 실제 임차인 또는 점유자로 보아야 합니다.
이 사건의 말소기준권리는 2024.10.21. 국가 압류입니다. 명단에 기재된 34명의 전입일은 모두 이 날짜보다 앞섭니다. 다만 김규민을 제외한 33명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력이 확정됐다고 단정할 수는 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 문제는 이들의 보증금이 얼마인지, 배당으로 얼마나 회수되는지, 매수인에게 남을 금액이 있는지를 현재 계산할 수 없다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경113948 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 용소로8번길 58-6(대연동), 대경 7층 703호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 주거용 오피스텔 · 현장조사 시 폐문부재 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 · 사용승인일 2021.05.04. |
| 소유자 | 주식회사디에이치하우스 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 80,850,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 2,900,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21. |
| 민간임대주택등기 | 2023.07.12. 민간임대주택 등록 등기 |
① 권리 흐름 — 등기 말소보다 임차보증금 승계가 핵심
등기 자체만 보면 말소기준인 국가 압류 이후의 임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차권등기가 지워지는 것과 보증금 채무가 사라지는 것은 별개입니다. 김규민은 전입일·확정일자가 모두 2024.09.13.로 말소기준보다 빠르고, 보증금 90,000,000원에 대해 배당요구도 했습니다. 현재 최저가에서는 배당 후 남는 11,005,300원을 매수인이 인수하는 구조입니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 34명
김규민은 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지만, 나머지 33명은 점유범위가 미상이고 보증금과 확정일자도 특정되지 않았습니다. 전입일이 모두 말소기준일보다 앞서므로 단순히 “김규민 11,005,300원만 인수한다”고 결론 내리면 안 됩니다.
| 임차인 | 전입일 | 범위 / 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김사라 | 2024.09.11. | 범위 미상 · 보증금 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 | 확인 안 됨 |
| TRINH THI HANH | 2023.12.08. | 범위 미상 · 보증금 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 | 확인 안 됨 |
| 김은정 | 2024.03.03. | 범위 미상 · 보증금 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 | 확인 안 됨 |
| 김상원 | 2024.02.23. | 범위 미상 · 보증금 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 | 확인 안 됨 |
| 황애빈 | 2023.06.01. | 범위 미상 · 보증금 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 | 2025.03.05. |
| 정수빈 | 2021.07.23. | 범위 미상 · 보증금 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 | 확인 안 됨 |
| 김진주 | 2023.08.10. | 범위 미상 · 보증금 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 | 확인 안 됨 |
| 전선우 | 2023.01.31. | 범위 미상 · 보증금 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 | 2025.03.11. |
| 김시은 | 2023.09.01. | 범위 미상 · 보증금 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 | 확인 안 됨 |
| 백세나 | 2024.03.26. | 범위 미상 · 보증금 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 | 2025.03.05. |
| 최소원 | 2023.11.20. | 범위 미상 · 보증금 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 | 확인 안 됨 |
| 정쌍식 | 2024.10.14. | 범위 미상 · 보증금 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 | 확인 안 됨 |
| 이승연 | 2024.09.12. | 범위 미상 · 보증금 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 | 확인 안 됨 |
| 문정민 | 2021.08.02. | 범위 미상 · 보증금 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 | 2025.01.21. |
| 오진주 | 2023.09.15. | 범위 미상 · 보증금 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 | 확인 안 됨 |
| 손동환 | 2022.02.11. | 범위 미상 · 보증금 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 | 2025.03.20. |
| 염승철 | 2023.02.06. | 범위 미상 · 보증금 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 | 2025.02.18. |
| 유성진 | 2024.01.31. | 범위 미상 · 보증금 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 | 2025.02.21. |
| 이동규 | 2021.07.30. | 범위 미상 · 보증금 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 | 확인 안 됨 |
| 박종범 | 2024.07.31. | 범위 미상 · 보증금 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 | 확인 안 됨 |
| 곽현홍 | 2024.02.26. | 범위 미상 · 보증금 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 | 2025.02.07. |
| 이해원 | 2023.09.26. | 범위 미상 · 보증금 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 | 확인 안 됨 |
| 박지현 | 2023.02.27. | 범위 미상 · 보증금 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 | 확인 안 됨 |
| 최예원 | 2022.06.30. | 범위 미상 · 보증금 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 | 확인 안 됨 |
| 원태연 | 2024.02.19. | 범위 미상 · 보증금 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 | 2025.03.07. |
| 김희연 | 2024.01.18. | 범위 미상 · 보증금 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 | 확인 안 됨 |
| 함형우 | 2023.09.12. | 범위 미상 · 보증금 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 | 확인 안 됨 |
| 정수안 | 2024.02.21. | 범위 미상 · 보증금 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 | 확인 안 됨 |
| 박지아 | 2024.01.08. | 범위 미상 · 보증금 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 | 확인 안 됨 |
| 김윤기 | 2023.02.22. | 범위 미상 · 보증금 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 | 확인 안 됨 |
| 정민경 | 2024.01.15. | 범위 미상 · 보증금 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 | 확인 안 됨 |
| 심현호 | 2024.02.26. | 범위 미상 · 보증금 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 | 2025.02.21. |
| 김영실 | 2021.06.25. | 범위 미상 · 보증금 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 | 확인 안 됨 |
| 김규민 | 2024.09.13. | 건물 전부 · 90,000,000원 | 대항력 | 우선변제 | 11,005,300원 | 2024.11.07. |
③ 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득액은 크게 내려가지 않는다
김규민의 보증금 90,000,000원이 최저매각가보다 크므로, 낙찰가가 내려가면 미배당 승계액이 늘어납니다. 현재 회차에서 낙찰가 80,850,000원만 지불하는 것이 아니라, 배당 후 남는 11,005,300원을 더 부담해 최소 실질취득액이 91,855,300원이 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 김규민 미배당 인수 | 실질취득 최소 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 80,850,000원 | 11,005,300원 | 91,855,300원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 56,595,000원 | 34,823,710원 | 91,418,710원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 39,616,500원 | 51,496,597원 | 91,113,097원 |
두 차례 더 유찰돼 매각가가 39,616,500원까지 내려가더라도 김규민의 미배당액이 51,496,597원으로 증가해, 실질취득액은 여전히 91,113,097원입니다. 즉 김규민만 놓고 보더라도 낙찰가가 떨어진 만큼 총 취득부담이 줄어드는 구조가 아닙니다. 여기에 33명의 미상 보증금 승계액이 추가될 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 80,850,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,855,300원 |
| 1. 임차인 김규민 보증금 | 90,000,000원 | 78,994,700원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 승계 · 김규민 미배당액 | 11,005,300원 | 11,005,300원 인수 |
집행비용과 김규민의 우선변제만 반영한 가정입니다. 국가 압류액, 당해세, 최우선변제 및 보증금 미상 임차인 33명의 배당·인수액에 따라 실제 결과는 달라질 수 있습니다. 신청채권자 청구액 2,900,000,000원은 이 가정에서 배당되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대연성당 북서측 인근으로, 주변은 소규모 공동주택·주거용 오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 부산도시철도 2호선 경성대·부경대역과 시내버스정류장이 인근에 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 2021.05.04. 사용승인된 철근콘크리트구조 10층 건물이며 승강기·도시가스·급배수·위생설비·소방설비·기계식 주차장이 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 2미터의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 공시지가는 2,071,000원/㎡입니다. 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에도 포함됩니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 없으나, 폐문부재로 내부 이용상태와 내부마감은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 주거용 오피스텔이고 2회 유찰됐지만 비교 실거래 금액이 없어 적정 매각가와 환금성을 수치로 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 34명 전원 개별 확인. 전입세대열람, 주민등록 전입일, 실제 점유, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 이름별로 대조해야 합니다.
- 실질취득액으로 판단. 현재 회차는 최저가 80,850,000원이 아니라 김규민 인수액을 더한 최소 91,855,300원부터 계산해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 금지. 4회 유찰 시에도 김규민 기준 실질취득액은 91,113,097원입니다. 낙찰가 하락분 대부분이 인수액 증가로 바뀝니다.
- 민간임대주택등기 확인. 임대의무기간과 임대료 증액기준이 기재된 민간임대주택등기의 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 대조. 남부산농업협동조합에서 농업협동조합자산관리회사로 이전된 근저당권과 신청채권자·배당순위를 최신 등기부에서 확인해야 합니다.
- 현장 점유조사. 폐문부재 상태였으므로 실제 사용 형태, 출입 가능성, 명도 대상자, 내부 상태와 기계식 주차장 이용조건을 직접 확인해야 합니다.
- 세금·공용비용. 국가 압류액, 당해세, 최우선변제, 미납 관리비 등 가정배당에 반영되지 않은 비용을 확인해야 합니다.
- 시세 원본 확보. 동일 건물 및 인근 주거용 오피스텔의 최근 실거래와 실제 매물가격을 확보한 뒤 최소 실질취득액과 비교해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가”가 아니라 “총 승계액 미상”을 보라
이 물건은 감정가 165,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 80,850,000원까지 내려왔습니다. 그러나 김규민의 보증금 90,000,000원 중 11,005,300원이 남아, 현재 회차의 실질취득액은 이미 최소 91,855,300원입니다. 추가 유찰이 진행돼도 김규민의 미배당액이 늘어 실질취득액은 90,000,000원대에 머뭅니다.
더 큰 문제는 김규민 외 33명입니다. 모두 말소기준일보다 앞선 전입일을 갖고 있지만 보증금·확정일자·점유범위가 미상이라 대항력과 승계액을 확정할 수 없습니다. 실거래 비교값도 없어 최소 실질취득액이 시세보다 낮은지조차 판단할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 낮은 최저가를 근거로 접근할 물건이 아니라, 34명의 임대차관계를 완전히 해소한 뒤에만 입찰가를 계산할 수 있는 고위험 권리분석 대상입니다.
