62,720,000원
부산지방법원 2024타경113948. 부산 남구 대연동 ‘대경’ 10층 1002호, 공부상 주거용 오피스텔입니다. 말소기준권리는 2024.10.21. 수영세무서장 압류입니다. 2021.05.28. 남부산농업협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소되어 있어 이 압류가 기준이 됐습니다. 문제는 현황조사에 이름을 올린 34명의 전입일이 모두 말소기준일보다 빠르다는 점입니다.
다만 정민경을 제외한 33명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이들을 곧바로 ‘대항력 있는 임차인’이라고 단정할 수는 없고, 정확한 판정은 대항력 가능·미상입니다. 실제 점유, 임대차계약, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인하기 전에는 실질취득가와 승계액도 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경113948 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 용소로8번길 58-6(대연동), 10층 1002호 (대연동, 대경) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사디에이치하우스 |
| 감정가 / 최저가 | 128,000,000원 / 62,720,000원 (2회 유찰·49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 2,900,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.10.21. 압류 · 국(처분청 수영세무서장) |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 사용승인일 | 2021.05.04 |
① 권리 흐름 — 말소보다 임차인 확인이 핵심
등기상 2024.10.21. 압류와 그 이후의 임차권등기 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차권등기가 소멸하는 것과 선행 대항력이 있는 임차보증금이 승계되는 것은 별개의 문제입니다. 정민경은 2024.01.15. 전입·확정일자를 갖추고 보증금 50,000,000원에 대해 배당요구를 했습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 34명
보증기관의 대위변제나 승계 중복신고로 분류된 사람은 없습니다. 따라서 아래 34명 모두 실제 임차인으로 조사된 인원입니다. 정민경을 제외한 33명은 전입일만 확인되고 보증금·확정일자가 미상이라, 대항력·우선변제·매수인 승계 여부를 확정할 수 없습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 확정일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김사라 | 2024.09.11 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| TRINH THI HANH | 2023.12.08 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김은정 | 2024.03.03 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김상원 | 2024.02.23 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 황애빈 | 2023.06.01 | 미상 / 미상 | 2025.03.05 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정수빈 | 2021.07.23 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김진주 | 2023.08.10 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 전선우 | 2023.01.31 | 미상 / 미상 | 2025.03.11 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김시은 | 2023.09.01 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 백세나 | 2024.03.26 | 미상 / 미상 | 2025.03.05 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 최소원 | 2023.11.20 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정쌍식 | 2024.10.14 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이승연 | 2024.09.12 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 문정민 | 2021.08.02 | 미상 / 미상 | 2025.01.21 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 오진주 | 2023.09.15 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 손동환 | 2022.02.11 | 미상 / 미상 | 2025.03.20 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 염승철 | 2023.02.06 | 미상 / 미상 | 2025.02.18 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 유성진 | 2024.01.31 | 미상 / 미상 | 2025.02.21 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이동규 | 2021.07.30 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박종범 | 2024.07.31 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 곽현홍 | 2024.02.26 | 미상 / 미상 | 2025.02.07 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김규민 | 2024.09.13 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이해원 | 2023.09.26 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박지현 | 2023.02.27 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 최예원 | 2022.06.30 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 원태연 | 2024.02.19 | 미상 / 미상 | 2025.03.07 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김희연 | 2024.01.18 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 함형우 | 2023.09.12 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정수안 | 2024.02.21 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박지아 | 2024.01.08 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김윤기 | 2023.02.22 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 심현호 | 2024.02.26 | 미상 / 미상 | 2025.02.21 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김영실 | 2021.06.25 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정민경 건물전부 · 주거 | 2024.01.15 | 50,000,000원 2024.01.15 | 2024.11.01 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 현 회차 0원 |
③ 가격 판단 — 최저가 49%만으로 싸다고 할 수 없다
동일 물건이나 인근 비교 실거래가가 확인되지 않아 감정가와 최저가가 현재 시세보다 낮은지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 감정가의 49%라는 숫자만 보고 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다. 이 사건은 최저가보다 미상 임차보증금을 포함한 실질취득가를 먼저 확정해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 정민경 미배당·승계 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 62,720,000원 | 0원 | 11,191,040원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 43,904,000원 | 7,286,272원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 30,732,799원 | 20,220,391원 | 0원 |
추가 유찰로 매각가가 내려가면 정민경 보증금의 미배당액이 매수인 승계액으로 증가합니다. 즉 표면상 최저가가 내려가도 실질취득 부담은 같은 폭으로 줄지 않습니다. 여기에 미상 임차인 33명의 보증금이 확인되면 실질취득가는 더 높아질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 62,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,528,960원 |
| 1. 임차인 정민경 보증금 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 11,191,040원 |
현재 산정에서는 정민경 보증금이 전액 배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제와 보증금이 확인되지 않은 다른 임차인 33명의 권리는 반영되지 않았으며, 실제 배당과 승계액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대연성당 북서측 인근으로, 부근은 소규모 공동주택·주거용 오피스텔·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 부산도시철도 2호선 경성대·부경대역 및 시내버스정류장이 인근에 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐으나 폐문부재로 내부 이용상태는 확인되지 않았습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물이며 사용승인일은 2021.05.04.입니다. 승강기·도시가스·기계식 주차장 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 2미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 공시지가는 2,071,000원/㎡입니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 비교 가능한 실거래가가 확인되지 않아 감정가와 최저가의 시세 적정성은 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 34명 전수 확인. 각 임차인의 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자와 배당요구 내역을 대조해야 합니다.
- 33명의 대항력 판정. 전입일은 말소기준일보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상이므로 ‘대항력 가능·미상’ 상태를 해소해야 합니다.
- 정민경 배당 검증. 현재 회차에서는 전액 배당되지만 3회 유찰 시 7,286,272원, 4회 유찰 시 20,220,391원의 미배당 승계액이 산정됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2023.07.12. 등기의 매각 후 효력과 말소 처리 여부를 매각물건명세서와 원문에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 관계 확인. 근저당권의 말소·이전 등기와 신청채권 2,900,000,000원의 담보 범위를 공동담보목록에서 확인해야 합니다.
- 현장 확인. 폐문부재로 내부 이용상태가 확인되지 않았으므로 내부 구조·시설 상태와 실제 점유자를 조사해야 합니다.
- 주차·접도 확인. 기계식 주차장 운영 상태와 남측 폭 약 2미터 도로의 차량 진출입 여건을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 종기 내역을 직접 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”이 아니라 “승계액 미확정”
감정가 128,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 62,720,000원까지 내려왔지만, 이 물건을 단순한 저가 오피스텔로 보면 안 됩니다. 실제 임차인 34명 중 정민경의 보증금 50,000,000원만 확인되고, 나머지 33명은 보증금과 확정일자가 미상입니다.
정민경은 현재 회차에서 전액 배당되어 관련 인수액이 0원이지만, 다른 임차인의 권리는 별도로 남아 있습니다. 비교 실거래가도 확인되지 않아 가격 메리트를 뒷받침할 근거가 없습니다. 권리 확인 전에는 실질취득가가 확정되지 않는 입찰 보류형 물건입니다. 승부처는 최저가가 아니라 33명의 임대차관계를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
