73,990,000원
부산지방법원 2024타경113948. 대연동 ‘대경’ 6층 604호, 공부상 주거용으로 이용되는 오피스텔입니다. 표면만 보면 감정가 151,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 73,990,000원까지 떨어진 물건입니다. 하지만 이 사건은 최저가보다 임차관계를 먼저 봐야 합니다. 임차권자 이동규는 2021.07.07 확정일자를 받고 2021.07.30 전입·점유를 시작했으며 보증금은 100,000,000원입니다. 말소기준인 2024.10.21 압류보다 앞선 권리여서 배당 후 남는 보증금은 매수인에게 이어질 수 있습니다.
제공된 현재 회차 배당가정에서는 매각대금 73,990,000원 중 집행비용 1,731,820원을 제외한 72,258,180원이 이동규에게 배당되고, 부족분 27,741,820원이 매수인 인수로 남습니다. 따라서 확인분만 계산해도 낙찰가 73,990,000원과 인수액을 합한 실질취득은 101,731,820원입니다.
더 큰 문제는 이동규 외에 현황조사상 전입자 33명이 있다는 점입니다. 이들은 모두 전입일이 말소기준일보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력 있다고 단정할 수는 없으나, 각 전입자는 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다. 이동규의 27,741,820원은 전체 인수액의 확정 상한이 아니라, 현재 배당가정에서 확인되는 금액일 뿐입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경113948 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 용소로8번길 58-6(대연동), 6층 604호 (대연동, 대경) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 주거용 오피스텔 · 내부 이용상태 미확인 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 · 사용승인 2021.05.04 |
| 소유자 | 주식회사디에이치하우스 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 151,000,000원 / 73,990,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 2,900,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 말소기준권리 | 2024.10.21 압류 · 권리자 국 · 처분청 수영세무서장 |
| 민간임대주택등기 | 2023.07.12 민간임대주택 등록 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 임차보증금은 남을 수 있다
등기부상 2021.05.28 남부산농업협동조합의 채권최고액 3,480,000,000원 근저당은 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다. 이 사건의 계산상 말소기준권리는 2024.10.21 수영세무서장의 압류입니다. 이후 접수된 이동규의 임차권등기와 경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 34명, 33명은 보증금 미상
보증기관 대위·승계로 중복된 신고는 없습니다. 따라서 아래 34명은 모두 실제 임차인 또는 전입자로 집계됩니다. 이동규를 제외한 33명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상, 우선변제 미상, 승계금액 미상으로 표시합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력·우선변제·승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김사라 | 2024.09.11 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| TRINH THI HANH | 2023.12.08 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 김은정 | 2024.03.03 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 김상원 | 2024.02.23 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 황애빈 | 2023.06.01 | 미상 / 미상 | 2025.03.05 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 정수빈 | 2021.07.23 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 김진주 | 2023.08.10 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 전선우 | 2023.01.31 | 미상 / 미상 | 2025.03.11 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 김시은 | 2023.09.01 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 백세나 | 2024.03.26 | 미상 / 미상 | 2025.03.05 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 최소원 | 2023.11.20 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 정쌍식 | 2024.10.14 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 이승연 | 2024.09.12 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 문정민 | 2021.08.02 | 미상 / 미상 | 2025.01.21 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 오진주 | 2023.09.15 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 손동환 | 2022.02.11 | 미상 / 미상 | 2025.03.20 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 염승철 | 2023.02.06 | 미상 / 미상 | 2025.02.18 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 유성진 | 2024.01.31 | 미상 / 미상 | 2025.02.21 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 박종범 | 2024.07.31 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 곽현홍 | 2024.02.26 | 미상 / 미상 | 2025.02.07 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 김규민 | 2024.09.13 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 이해원 | 2023.09.26 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 박지현 | 2023.02.27 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 최예원 | 2022.06.30 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 원태연 | 2024.02.19 | 미상 / 미상 | 2025.03.07 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 김희연 | 2024.01.18 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 함형우 | 2023.09.12 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 정수안 | 2024.02.21 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 박지아 | 2024.01.08 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 김윤기 | 2023.02.22 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 정민경 | 2024.01.15 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 심현호 | 2024.02.26 | 미상 / 미상 | 2025.02.21 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 김영실 | 2021.06.25 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 이동규 | 2021.07.30 | 100,000,000원 / 2021.07.07 | 2024.12.02 | 대항력 있음 우선변제 있음 27,741,820원 예상 인수 |
③ 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 크게 내려가지 않는다
대항력 있는 이동규의 보증금은 100,000,000원으로 현재 최저가 73,990,000원보다 큽니다. 낙찰가가 내려가면 배당액이 줄어드는 대신 매수인이 인수할 부족분이 늘어납니다. 따라서 최저가 하락분이 곧바로 실질취득 절감으로 이어지지 않습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 이동규 미배당 인수 | 확인분 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 73,990,000원 | 27,741,820원 | 101,731,820원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 51,793,000원 | 49,539,274원 | 101,332,274원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 36,255,100원 | 64,797,492원 | 101,052,592원 |
최저가가 73,990,000원에서 36,255,100원까지 내려가는 시나리오에서도 이동규 인수분을 포함한 확인분 실질취득은 101,731,820원에서 101,052,592원으로만 변합니다. 즉 이 사건에서 “추가 유찰 = 큰 폭의 실질 할인”은 성립하지 않습니다. 여기에 다른 33명의 보증금 인수 가능성은 아직 포함되지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 73,990,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,731,820원 |
| 1. 임차인 이동규 보증금 | 100,000,000원 | 72,258,180원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당가정상 이동규의 미배당액은 27,741,820원으로 매수인 인수에 반영됩니다. 신청채권자 청구액은 2,900,000,000원이며 현재 시나리오의 신청채권자 배당은 0원입니다. 당해세·최우선변제와 보증금 미상 전입자 33명의 권리는 반영되지 않아 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대연성당 북서측 인근으로 소규모 공동주택, 주거용 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 2호선 경성대·부경대역과 시내버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 주거용 오피스텔로 조사됐으나 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태는 확인되지 않았습니다.
- 건물. 사용승인일은 2021.05.04이며 위생·급배수·승강기·도시가스·옥내소화전·화재경보·화재탐지·기계식 주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 2미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 대연동 76-6, 76-7 두 필지를 오피스텔 건부지로 이용하고 있습니다.
- 공시지가. 2,071,000원/㎡이며 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 34명의 동일 호수 전입관계 확인. 각 전입자의 실제 점유 여부와 세대 구성, 전출 여부를 전입세대확인서 원본으로 대조해야 합니다.
- 33명의 임대차계약 확인. 보증금·계약일·확정일자·점유 부분이 미상이라 인수 상한을 계산할 수 없습니다.
- 이동규 배당 부족분 재계산. 현재 회차 가정은 27,741,820원이지만 다른 임차인의 배당 순위가 확인되면 이동규 배당액과 인수액도 바뀔 수 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2023.07.12 등록된 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 효력을 매각물건명세서 및 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태와 마감재 상태가 확인되지 않았습니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 항목은 현재 배당가정에 반영되지 않았습니다.
- 실거래 시세 확인. 확인분 실질취득 101,731,820원 이상과 비교할 동일 건물·유사 면적의 최근 거래 및 임대수익 자료가 필요합니다.
맺으며 — “낙찰가는 내려가도 총비용은 거의 내려가지 않는다”
이 물건의 최저가는 73,990,000원으로 감정가의 49%입니다. 하지만 이동규의 보증금 100,000,000원이 낙찰가보다 커 현재 회차에서 27,741,820원의 인수가 예상되고, 확인분 실질취득은 101,731,820원이 됩니다. 추가 유찰 시에도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 커져 확인분 실질취득은 101,000,000원 안팎에서 크게 내려가지 않습니다.
여기에 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 전입자 33명이 더 있습니다. 이들의 대항력과 보증금이 확정되지 않은 상태에서는 최종 인수액도, 적정 입찰가도 계산할 수 없습니다. 가격은 싸 보이지만 권리가 닫히지 않은 물건입니다. 이동규 외 33명의 임대차관계를 원본 서류로 모두 해소하기 전까지 결론은 입찰 보류가 타당합니다.
