78,400,000원
부산지방법원 2024타경113948. 부산 남구 대연동 ‘대경’ 2층 203호, 공부상 주거용 오피스텔입니다. 감정가는 160,000,000원이고 두 차례 유찰돼 최저매각가는 78,400,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건은 단순히 할인율만 보고 접근할 수 없습니다. 말소기준은 2024.05.08. 수영세무서장의 압류인데, 그보다 먼저 전입한 사람이 29명이고 전부 보증금과 확정일자, 점유 부분이 확인되지 않았기 때문입니다.
현황조사에 나타난 34명은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 모두 실제 임차인으로 분류됩니다. 그중 29명은 말소기준일 이전 전입자이고, 5명만 말소기준일 이후 전입자입니다. 선순위 29명의 보증금이 낙찰대금보다 크거나 배당으로 회수되지 않는다면 매수인의 인수 부담이 생길 수 있지만, 현재는 각 보증금 자체가 미상이므로 실질취득비용을 숫자로 산출할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경113948 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 용소로8번길 58-6, 제2층 제203호 (대연동, 대경) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 공부상 주거용 오피스텔 · 10층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 주식회사디에이치하우스 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 78,400,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 2,900,000,000원 |
| 말소기준 | 2024.05.08. 갑구 2번 압류 · 국(처분청 수영세무서장) |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 사용승인일 | 2021.05.04 |
① 권리 흐름 — 압류가 말소기준이지만 선순위 전입자가 많다
말소기준은 2024.05.08. 수영세무서장의 압류입니다. 이후의 임의경매개시결정과 주택도시보증공사 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 반면 말소기준보다 먼저 전입한 29명의 임차관계는 별도로 확인해야 합니다. 전입일만으로 대항력을 확정할 수 없고, 실제 점유와 임대차계약, 보증금, 주민등록 유지 여부가 함께 확인돼야 하므로 현재 단계의 정확한 표시는 ‘대항력 가능·미상’입니다.
② 임차인 분석 — 실제 34명, 대항력 가능·미상 29명
현황조사상 확인되는 실제 임차인은 총 34명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고자는 없어 중복 합산 대상은 없습니다. 말소기준일 이전 전입자는 29명, 이후 전입자는 5명이며 배당요구가 확인되는 사람은 10명입니다. 다만 전원의 보증금과 확정일자가 미상이고 점유 부분도 미상이므로, 우선변제권과 구체적인 인수액은 확정할 수 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김사라 | 2024.09.11 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| TRINH THI HANH | 2023.12.08 | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김은정 | 2024.03.03 | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김상원 | 2024.02.23 | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 황애빈 | 2023.06.01 | 미상 | 미상 | 2025.03.05 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정수빈 | 2021.07.23 | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김진주 | 2023.08.10 | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 전선우 | 2023.01.31 | 미상 | 미상 | 2025.03.11 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김시은 | 2023.09.01 | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 백세나 | 2024.03.26 | 미상 | 미상 | 2025.03.05 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최소원 | 2023.11.20 | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정쌍식 | 2024.10.14 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이승연 | 2024.09.12 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 문정민 | 2021.08.02 | 미상 | 미상 | 2025.01.21 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 오진주 | 2023.09.15 | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 손동환 | 2022.02.11 | 미상 | 미상 | 2025.03.20 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 염승철 | 2023.02.06 | 미상 | 미상 | 2025.02.18 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 유성진 | 2024.01.31 | 미상 | 미상 | 2025.02.21 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이동규 | 2021.07.30 | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박종범 | 2024.07.31 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 곽현홍 | 2024.02.26 | 미상 | 미상 | 2025.02.07 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김규민 | 2024.09.13 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이해원 | 2023.09.26 | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박지현 | 2023.02.27 | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최예원 | 2022.06.30 | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 원태연 | 2024.02.19 | 미상 | 미상 | 2025.03.07 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김희연 | 2024.01.18 | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 함형우 | 2023.09.12 | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정수안 | 2024.02.21 | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박지아 | 2024.01.08 | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김윤기 | 2023.02.22 | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정민경 | 2024.01.15 | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 심현호 | 2024.02.26 | 미상 | 미상 | 2025.02.21 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김영실 | 2021.06.25 | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 78,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,811,200원 |
| 갑구 4번 가압류 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 76,588,800원 |
| 주택도시보증공사 미배당 | - | 123,411,200원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 1,811,200원과 주택도시보증공사 가압류 76,588,800원이 반영되고, 소유자 잔여는 0원입니다. 신청채권자 청구액은 2,900,000,000원이지만 해당 시뮬레이션상 신청채권자 배당은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산 남구 대연동 대연성당 북서측 인근으로, 소규모 공동주택·주거용 오피스텔·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 부산도시철도 2호선 경성대·부경대역과 시내버스정류장이 인근에 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물이며 사용승인일은 2021.05.04입니다. 승강기·도시가스·기계식 주차장·화재경보 및 화재탐지설비 등이 설치되어 있습니다.
- 현황. 공부상 주거용 오피스텔로 조사됐으나 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태와 내부 마감재는 확인되지 않았습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 2미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역 등에 해당합니다.
- 하자 여부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 29명 전원의 임대차계약 확인. 보증금·계약기간·확정일자·실제 점유 부분·주민등록 유지 여부를 각각 대조해야 합니다.
- 전입자와 203호 점유의 일치 확인. 현황조사상 점유 부분이 모두 미상이므로 전입세대열람과 현장 호실 표시, 출입문·우편함·계량기 상태를 확인해야 합니다.
- 배당요구 10명 검토. 배당요구일과 배당요구 종기, 계약서상 보증금 및 확정일자를 대조해 예상 미배당액을 계산해야 합니다.
- 미배당 인수 시나리오 작성. 각 선순위 임차인의 보증금에서 예상배당액을 차감해 낙찰가에 더한 금액을 실질취득비용으로 계산해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 임대의무기간과 매각 후 효력·말소 여부를 매각물건명세서와 등기 원본에서 확인해야 합니다.
- 근저당 말소·이전 관계 확인. 이미 말소로 표시된 2021년 근저당과 2025년 근저당권 이전등기의 관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 내부 현황 확인. 폐문부재로 내부 이용상태가 확인되지 않았으므로 구조·하자·설비 작동·불법 변경 여부를 현장에서 점검해야 합니다.
- 원본 서류 확인 전 응찰 보류. 최저가 78,400,000원보다 선순위 임차보증금 총액이 더 중요한 사건입니다.
맺으며 — “49% 할인”이 아니라 “인수액 미상” 사건
이 물건의 표면적인 숫자는 감정가 160,000,000원, 최저가 78,400,000원, 감정가 대비 49%입니다. 그러나 낙찰가가 낮아질수록 무조건 유리해지는 구조라고 볼 수 없습니다. 실제 임차인 34명 가운데 29명이 말소기준보다 먼저 전입했고, 이들의 보증금·확정일자·점유 부분이 모두 확인되지 않았기 때문입니다.
선순위 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하고 배당으로 회수되지 않는다면, 낮아진 낙찰가만큼 인수 부담이 늘어 실질취득비용이 내려가지 않을 수 있습니다. 현재 배당표에 표시된 매수인 인수 0원은 확인된 배당 항목만을 기준으로 한 계산일 뿐, 29명의 임차보증금 위험을 해소하지 못합니다. 가격은 싸다고 판정할 수 없고, 권리는 미확정입니다. 매각물건명세서와 임대차계약, 전입세대열람, 배당요구 내역을 전부 대조하기 전에는 입찰가를 정할 수 없는 고위험 사건입니다.
