부산지방법원 2024타경113948. 부산 남구 대연동 ‘대경’ 5층 503호, 공부상 주거용 오피스텔입니다. 감정가는 165,000,000원이고 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 80,850,000원입니다. 숫자만 보면 감정가보다 84,150,000원 낮지만, 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 선순위 가능 임차인의 보증금 총액입니다.
등기상 말소기준은 2024.05.08. 수영세무서장의 압류입니다. 그보다 먼저 전입한 실제 임차인이 문정민을 포함해 29명이고, 이 중 문정민을 제외한 28명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 최저가에 미상 인수액을 더해야 할 가능성이 남아 있으며, 낙찰가만으로 실질취득비용을 계산할 수 없는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경113948 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 용소로8번길 58-6(대연동), 5층 503호 (대연동, 대경) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 주거용 · 철근콘크리트구조 10층 건물 내 5층 503호 |
| 소유자 | 주식회사디에이치하우스 |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 80,850,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 2,900,000,000원 |
| 말소기준 | 2024.05.08. 압류 · 국(처분청 수영세무서장) |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 사용승인일 | 2021.05.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인 전입이 빠르다
2021.05.28. 설정된 남부산농업협동조합 근저당권의 채권최고액은 3,480,000,000원이지만, 해당 근저당권은 등기상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 이후 2025.12.03. 농업협동조합자산관리회사 앞으로 근저당권 이전등기가 함께 나타나므로, 최신 등기 원본에서 근저당권의 현재 상태와 이전등기의 효력을 대조해야 합니다.
2023.07.12.에는 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다. 등기 내용에는 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 주택이라는 내용이 포함되어 있으므로, 매각 이후 말소 여부와 관련 의무의 처리 상태를 매각물건명세서 및 등기 원본에서 확인해야 합니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 34명
보증기관의 대위·승계 신고는 없어 중복 합산 대상은 없습니다. 이름이 확인되는 실제 임차인은 34명입니다. 문정민 1명은 대항력과 우선변제가 확인되고, 말소기준일 이전 전입자 28명은 보증금·확정일자가 미상이므로 “대항력 있음”으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 분류합니다. 말소기준일 이후 전입자 5명은 대항력이 없습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자·배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김사라 | 2024.09.11 | 미상 | 확정 미상 · 배당요구 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| TRINH THI HANH | 2023.12.08 | 미상 | 확정 미상 · 배당요구 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김은정 | 2024.03.03 | 미상 | 확정 미상 · 배당요구 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김상원 | 2024.02.23 | 미상 | 확정 미상 · 배당요구 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 황애빈 | 2023.06.01 | 미상 | 확정 미상 · 배당요구 2025.03.05 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정수빈 | 2021.07.23 | 미상 | 확정 미상 · 배당요구 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김진주 | 2023.08.10 | 미상 | 확정 미상 · 배당요구 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 전선우 | 2023.01.31 | 미상 | 확정 미상 · 배당요구 2025.03.11 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김시은 | 2023.09.01 | 미상 | 확정 미상 · 배당요구 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 백세나 | 2024.03.26 | 미상 | 확정 미상 · 배당요구 2025.03.05 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최소원 | 2023.11.20 | 미상 | 확정 미상 · 배당요구 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정쌍식 | 2024.10.14 | 미상 | 확정 미상 · 배당요구 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이승연 | 2024.09.12 | 미상 | 확정 미상 · 배당요구 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오진주 | 2023.09.15 | 미상 | 확정 미상 · 배당요구 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 손동환 | 2022.02.11 | 미상 | 확정 미상 · 배당요구 2025.03.20 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 염승철 | 2023.02.06 | 미상 | 확정 미상 · 배당요구 2025.02.18 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 유성진 | 2024.01.31 | 미상 | 확정 미상 · 배당요구 2025.02.21 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이동규 | 2021.07.30 | 미상 | 확정 미상 · 배당요구 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박종범 | 2024.07.31 | 미상 | 확정 미상 · 배당요구 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 곽현홍 | 2024.02.26 | 미상 | 확정 미상 · 배당요구 2025.02.07 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김규민 | 2024.09.13 | 미상 | 확정 미상 · 배당요구 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이해원 | 2023.09.26 | 미상 | 확정 미상 · 배당요구 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박지현 | 2023.02.27 | 미상 | 확정 미상 · 배당요구 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최예원 | 2022.06.30 | 미상 | 확정 미상 · 배당요구 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 원태연 | 2024.02.19 | 미상 | 확정 미상 · 배당요구 2025.03.07 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김희연 | 2024.01.18 | 미상 | 확정 미상 · 배당요구 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 함형우 | 2023.09.12 | 미상 | 확정 미상 · 배당요구 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정수안 | 2024.02.21 | 미상 | 확정 미상 · 배당요구 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박지아 | 2024.01.08 | 미상 | 확정 미상 · 배당요구 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김윤기 | 2023.02.22 | 미상 | 확정 미상 · 배당요구 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정민경 | 2024.01.15 | 미상 | 확정 미상 · 배당요구 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 심현호 | 2024.02.26 | 미상 | 확정 미상 · 배당요구 2025.02.21 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김영실 | 2021.06.25 | 미상 | 확정 미상 · 배당요구 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 문정민 | 2021.08.02 | 30,000,000원 | 확정 2021.08.02(경정) · 배당요구 2024.10.23 | 있음 | 있음 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 80,850,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,855,300원 |
| 1. 임차인 문정민 보증금 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 48,994,700원 |
현재 가정 배당표는 집행비용과 문정민 보증금만 반영합니다. 신청채권자 배당은 0원으로 계산되어 있고 소유자 잔여 48,994,700원이 표시되지만, 당해세·다른 임차인의 보증금·최우선변제 및 실제 배당순위가 반영되면 결과가 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 가격 — 감정가 할인과 시세 할인은 다르다
최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 최저가 80,850,000원이 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 현재 49%라는 수치는 오직 감정가 165,000,000원 대비 비율입니다. 실질취득비용은 낙찰가에 선순위 임차인 미배당 보증금을 더해 판단해야 하지만, 28명의 보증금이 미상이므로 회차가 내려가도 총비용이 얼마나 감소하는지 확정할 수 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 신청채권 배당 | 신청채권 미충족 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 80,850,000원 | 0원 | 2,900,000,000원 | 48,994,700원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 56,595,000원 | 0원 | 2,900,000,000원 | 25,176,290원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 39,616,500원 | 0원 | 2,900,000,000원 | 8,503,403원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐으나, 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태는 확인되지 않았습니다.
- 입지. 대연성당 북서측 인근이며, 주변은 소규모 공동주택·주거용 오피스텔·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 2호선 경성대·부경대역과 시내버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물이며 사용승인일은 2021.05.04입니다. 승강기·도시가스·기계식 주차장·옥내소화전·화재경보 및 탐지설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 2미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 2,071,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반 표시도 없습니다.
- 환금성. 주거용 오피스텔이고 이미 2회 유찰됐으며 최근 실거래 비교값이 없어, 매각가와 실질취득액의 시장 적정성은 보수적으로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 28명의 임대차 원본 확인. 말소기준 전 전입자별 점유 부분, 보증금, 확정일자, 계약기간, 배당요구 여부를 매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서로 대조하세요.
- 문정민 확정일자 경정 확인. 임차권등기에는 최초 확정일자 2024.09.20이 기재됐다가 2024.12.23. 2021.08.02로 경정됐습니다. 경정등기의 원인과 효력을 원본에서 확인해야 합니다.
- 배당표 재산정. 현재 표는 문정민 보증금 30,000,000원만 반영합니다. 나머지 임차인과 당해세·최우선변제를 넣어 낙찰가별 미배당액을 다시 계산하세요.
- 근저당권 상태 대조. 2021.05.28. 근저당권은 이미 말소된 것으로 표시되지만 2025.12.03. 이전등기도 존재하므로 최신 등기사항전부증명서를 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2023.07.12. 민간임대주택등기의 말소 여부와 매각 후 관련 의무 처리 상태를 확인하세요.
- 내부·점유 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부 이용상태가 확인되지 않았고 임차인이 다수이므로 실제 호실 점유자와 출입·명도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 가격 착시 경계. 감정가의 49%는 시세 대비 할인율이 아닙니다. 미상 인수액까지 포함한 실질취득액을 확정하기 전에는 응찰 상한을 정하기 어렵습니다.
- 배당요구 종기 관련 서류 확인. 문정민을 포함해 배당요구가 확인되는 임차인이 10명이며, 나머지는 배당요구 여부가 미상입니다.
맺으며 — “49% 할인”이 아니라 “실질취득액 미상”
이 사건은 최저가만 보면 80,850,000원으로 감정가 165,000,000원의 49%입니다. 그러나 실제 임차인이 34명이고, 말소기준일 이전 전입자 29명 가운데 보증금과 우선변제 내용이 확인되는 사람은 문정민 1명뿐입니다. 나머지 28명은 보증금·확정일자가 미상이므로 대항력 가능성과 미배당 보증금 인수 위험이 남습니다.
문정민의 30,000,000원은 현재 배당 계산에서 전액 변제되어 산정 인수액이 0원이지만, 이 수치를 전체 임차인에 확대 적용할 수 없습니다. 최근 실거래 비교값도 없어 시세 대비 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 결론은 명확합니다. 최저가 49%보다 먼저 28명의 보증금 총액을 확정해야 하는 고위험 권리분석형 오피스텔입니다. 권리관계가 해소되기 전에는 낙찰가와 실질취득액이 전혀 다른 숫자가 될 수 있습니다.
