80,850,000원
부산지방법원 2024타경113948. 부산 남구 대연동 ‘대경’ 9층 903호, 공부상 주거용 오피스텔입니다. 감정가는 165,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 80,850,000원입니다. 표면상으로는 감정가의 49%까지 낮아졌지만, 이 사건의 핵심은 가격 하락이 아니라 점유관계의 불확정성입니다.
현황조사에는 김사라 외 33명, 총 34명이 등재돼 있습니다. 보증기관의 대위·승계 중복으로 분류된 사람은 없어 조사대상은 실제 34명입니다. 전입일은 모두 계산된 말소기준일인 2024.10.21.보다 앞서지만 점유 부분, 보증금, 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이들을 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도, 인수액이 0원이라고 단정할 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경113948 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 용소로8번길 58-6(대연동), 9층 903호 (대연동, 대경) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 주거용 오피스텔로 이용 중 · 폐문부재로 내부 이용상태 미확인 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 · 사용승인일 2021.05.04 |
| 소유자 | 주식회사디에이치하우스 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 80,850,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 2,900,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘원본 대조’가 먼저다
계산된 말소기준권리는 2024.10.21. 수영세무서장의 압류입니다. 이 압류와 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 말소기준보다 앞선 등기와 그 후속 이전등기의 표시 상태는 단순하지 않습니다.
② 임차인 현황 — 실제 조사대상 34명
보증기관의 대위·승계 중복으로 분류된 사람은 없습니다. 따라서 현황조사에 기재된 34명 모두가 실제 조사대상입니다. 전입일은 모두 2024.10.21.보다 앞서지만, 점유 부분과 보증금·확정일자가 미상이라 대항력 및 우선변제권은 확정할 수 없습니다. 배당요구가 확인된 사람은 10명이고, 나머지 24명은 배당요구 여부가 확인되지 않습니다.
| 성명 | 전입일 | 점유 부분 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김사라 | 2024.09.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| TRINH THI HANH | 2023.12.08 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김은정 | 2024.03.03 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김상원 | 2024.02.23 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 황애빈 | 2023.06.01 | 미상 | 미상 | 2025.03.05 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정수빈 | 2021.07.23 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김진주 | 2023.08.10 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 전선우 | 2023.01.31 | 미상 | 미상 | 2025.03.11 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김시은 | 2023.09.01 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 백세나 | 2024.03.26 | 미상 | 미상 | 2025.03.05 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최소원 | 2023.11.20 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정쌍식 | 2024.10.14 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이승연 | 2024.09.12 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 문정민 | 2021.08.02 | 미상 | 미상 | 2025.01.21 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 오진주 | 2023.09.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 손동환 | 2022.02.11 | 미상 | 미상 | 2025.03.20 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 염승철 | 2023.02.06 | 미상 | 미상 | 2025.02.18 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 유성진 | 2024.01.31 | 미상 | 미상 | 2025.02.21 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이동규 | 2021.07.30 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박종범 | 2024.07.31 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 곽현홍 | 2024.02.26 | 미상 | 미상 | 2025.02.07 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김규민 | 2024.09.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이해원 | 2023.09.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박지현 | 2023.02.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최예원 | 2022.06.30 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 원태연 | 2024.02.19 | 미상 | 미상 | 2025.03.07 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김희연 | 2024.01.18 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 함형우 | 2023.09.12 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정수안 | 2024.02.21 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박지아 | 2024.01.08 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김윤기 | 2023.02.22 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정민경 | 2024.01.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 심현호 | 2024.02.26 | 미상 | 미상 | 2025.02.21 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김영실 | 2021.06.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
③ 가격·실질취득 — 49%만 보고 싸다고 할 수 없다
감정가 165,000,000원에서 현재 최저가 80,850,000원까지 내려왔고, 추가 유찰 시 56,595,000원과 39,616,500원 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없고, 임차보증금도 확인되지 않아 시세 대비 할인율과 실질취득액을 산정할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 80,850,000원 | 49% | 산정 불가 |
| 3회 유찰 시 | 56,595,000원 | 34% | 산정 불가 |
| 4회 유찰 시 | 39,616,500원 | 24% | 산정 불가 |
④ 예상배당표 (매각가 80,850,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,855,300원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 78,994,700원 |
이 표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션입니다. 임차보증금 34건이 확인되지 않았으므로 실제 배당액, 소유자 잔여액 및 매수인 인수액은 크게 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐으나, 폐문부재로 내부 이용상태와 내부마감재는 확인되지 않았습니다.
- 입지. 대연성당 북서측 인근이며, 주변은 소규모 공동주택·주거용 오피스텔·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 2호선 경성대·부경대역과 시내버스정류장이 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 2미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 2021.05.04. 사용승인된 10층 건물로 승강기, 도시가스, 기계식 주차장, 옥내소화전, 화재경보·탐지설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 2,071,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정조사상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 실거래 비교자료가 없어 감정가와 현재 시장가격의 관계를 확인할 수 없습니다. 주거용 오피스텔의 개별 호실 상태와 임대차 정리 결과를 함께 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 34명의 실제 점유 확인. 각 인원의 903호 실제 점유 여부, 점유 시작일, 점유 부분 및 세대별 관계를 현장조사와 주민등록 자료로 대조해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 전원의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 임대차기간을 확보해 대항력과 우선변제권을 다시 판정해야 합니다.
- 배당요구 확인. 배당요구가 확인된 10명 외 24명의 배당요구 여부와 배당종기 준수 여부를 법원 문건으로 확인해야 합니다.
- 말소기준 재검증. 2021년 근저당권의 말소 표시와 2025년 이전등기, 2022년 전세권의 말소 표시와 2024년 주택도시보증공사 이전등기를 등기 원문에서 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 임대의무기간, 임대사업자 지위, 매각 후 등기 처리 및 기존 임차관계에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 실질취득액으로 입찰가 산정. 낙찰가에 미배당 인수보증금을 더한 금액을 기준으로 판단해야 하며, 최저가 80,850,000원만으로 입찰 상한을 정해서는 안 됩니다.
- 내부 상태·관리비 확인. 폐문부재로 내부 상태가 확인되지 않았으므로 수리비와 공용부분 관리비 체납 여부를 별도로 조사해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·문건접수내역·임대차계약서 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”이 아니라 “인수액 미확정”
이 물건은 감정가 165,000,000원에서 80,850,000원까지 내려왔지만, 현재 확인되는 핵심 사실은 할인율이 아니라 대항력 가능·미상 점유자 34명입니다. 전입일은 모두 말소기준일보다 앞서고 보증금·확정일자·점유 부분이 확인되지 않아, 매수인이 인수할 금액과 실질취득액을 산정할 수 없습니다.
여기에 민간임대주택등기, 주택도시보증공사 전세권 이전등기, 말소 표시된 근저당권의 후속 이전등기까지 원본 확인이 필요한 요소가 겹칩니다. 실거래 비교자료도 없어 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지조차 확정할 수 없습니다. 가격은 낮아졌지만 위험은 계산되지 않았습니다. 34명의 임대차와 등기 상태가 정리되기 전까지는 입찰보다 확인이 먼저인 고위험 물건입니다.
