62,720,000원
부산지방법원 2024타경113948. 부산 남구 대연동 ‘대경’ 8층 802호, 공부상 주거용 오피스텔입니다. 감정가는 128,000,000원이고 두 차례 유찰돼 최저매각가는 62,720,000원까지 내려왔습니다. 외형만 보면 감정가의 49%이지만, 현황조사에 나타난 실제 임차인은 34명입니다. 이 가운데 임차권등기가 확인된 최예원 씨만 보증금 10,000,000원과 확정일자, 배당요구가 확인되고, 나머지 33명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다.
말소기준권리는 2024.10.21. 수영세무서장의 압류로 산출돼 있습니다. 조사된 34명의 전입일은 2021.06.25.부터 2024.10.14.까지로 모두 이 기준일보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 미상인 점유자를 곧바로 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없습니다. 정확한 표현은 “대항력 가능·미상”이며, 실제 계약관계와 보증금, 점유 여부를 확인하기 전에는 매수인 인수액도 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경113948 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 용소로8번길 58-6(대연동), 8층 802호 (대연동, 대경) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사디에이치하우스 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 128,000,000원 / 62,720,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 2,900,000,000원 |
| 말소기준 | 2024.10.21. 갑구 2번 압류 · 국(처분청 수영세무서장) |
| 매각기일 | 2026.07.21. |
① 권리 흐름 — 기준일보다 앞선 다수 전입
등기부에는 2021.05.28. 남부산농업협동조합의 채권최고액 3,480,000,000원 근저당권이 기재돼 있으나, 해당 권리는 등기부상 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다. 현재 산출된 말소기준은 2024.10.21. 수영세무서장의 압류입니다. 이후의 임의경매개시결정과 주택도시보증공사 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 명단에 기재된 34명 모두 실제 임차인으로 분류됩니다. 최예원 씨는 건물 전부에 대한 임차권등기, 보증금 10,000,000원, 전입일과 확정일자 2022.06.30., 배당요구가 확인됩니다. 현재 배당 가정에서는 보증금 전액을 배당받아 승계액이 0원으로 계산됩니다.
나머지 33명은 전입일만 확인되고 보증금·확정일자가 미상입니다. 전입일은 모두 말소기준일보다 앞서지만, 실제 임대차계약과 보증금이 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상, 우선변제 미상, 승계액 미상으로 판단해야 합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김사라 | 2024.09.11. | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| TRINH THI HANH | 2023.12.08. | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김은정 | 2024.03.03. | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김상원 | 2024.02.23. | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 황애빈 | 2023.06.01. | 미상 / 미상 | 2025.03.05. | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정수빈 | 2021.07.23. | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김진주 | 2023.08.10. | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 전선우 | 2023.01.31. | 미상 / 미상 | 2025.03.11. | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김시은 | 2023.09.01. | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 백세나 | 2024.03.26. | 미상 / 미상 | 2025.03.05. | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 최소원 | 2023.11.20. | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정쌍식 | 2024.10.14. | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이승연 | 2024.09.12. | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 문정민 | 2021.08.02. | 미상 / 미상 | 2025.01.21. | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 오진주 | 2023.09.15. | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 손동환 | 2022.02.11. | 미상 / 미상 | 2025.03.20. | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 염승철 | 2023.02.06. | 미상 / 미상 | 2025.02.18. | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 유성진 | 2024.01.31. | 미상 / 미상 | 2025.02.21. | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이동규 | 2021.07.30. | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박종범 | 2024.07.31. | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 곽현홍 | 2024.02.26. | 미상 / 미상 | 2025.02.07. | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김규민 | 2024.09.13. | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이해원 | 2023.09.26. | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박지현 | 2023.02.27. | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 원태연 | 2024.02.19. | 미상 / 미상 | 2025.03.07. | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김희연 | 2024.01.18. | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 함형우 | 2023.09.12. | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정수안 | 2024.02.21. | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박지아 | 2024.01.08. | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김윤기 | 2023.02.22. | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정민경 | 2024.01.15. | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 심현호 | 2024.02.26. | 미상 / 미상 | 2025.02.21. | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김영실 | 2021.06.25. | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 최예원 | 2022.06.30. | 10,000,000원 / 2022.06.30. | 2025.02.21. | 있음 | 행사 | 0원 가정 |
③ 예상배당표 (매각가 62,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,528,960원 |
| 1. 임차인 최예원 보증금 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 51,191,040원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 주택도시보증공사의 미배당액은 148,808,960원이며, 신청채권자 청구금액 2,900,000,000원에 대한 가정 배당액은 0원입니다. 수영세무서 압류액과 보증금 미상 임차인 33명의 금액은 확정되지 않아 위 배당분배에 포함할 수 없습니다.
④ 가격·회차 분석 — 49% 할인율보다 총취득액
현재 최저매각가는 62,720,000원으로 감정가 128,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 가정 최저가는 43,904,000원, 4회 유찰 시 가정 최저가는 30,732,799원입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 매각대금보다 크고 배당되지 않는 구조라면, 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어 실질취득액이 낮아지지 않을 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | HUG 예상배당 | HUG 미배당 | 임차보증금 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 62,720,000원 | 51,191,040원 | 148,808,960원 | 미상 |
| 3회 유찰 시 | 43,904,000원 | 32,713,728원 | 167,286,272원 | 미상 |
| 4회 유찰 시 | 30,732,799원 | 19,779,609원 | 180,220,391원 | 미상 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 주거용 오피스텔로 조사됐으나 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태는 확인되지 않았습니다.
- 입지. 대연성당 북서측 인근이며, 주변은 소규모 공동주택·주거용 오피스텔·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 2호선 경성대·부경대역과 시내버스정류장이 있습니다.
- 건물. 2021.05.04. 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·도시가스·옥내소화전·화재경보·화재탐지·기계식 주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 2미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 34명 전원의 임대차 원본 확인. 계약서, 보증금, 월차임, 점유 범위, 실제 거주 여부와 세대별 관계를 확인해야 합니다.
- 33명의 확정일자·배당요구 확인. 전입일만으로 대항력과 인수액을 확정하지 말고 매각물건명세서와 배당요구 종기 문건을 대조해야 합니다.
- 수영세무서 압류액 확인. 말소기준권리인 압류의 체납액이 미상이라 실제 배당 순서와 잔여액이 달라질 수 있습니다.
- 최예원 임차권등기. 보증금 10,000,000원 전액배당 여부와 배당 후 임차권등기 말소 조건을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 민간임대주택 등록의 현재 상태와 매각 후 처리 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 내부 이용·명도. 폐문부재로 내부 이용상태가 확인되지 않았고 다수 전입자가 존재하므로 실제 점유자와 명도 대상을 특정해야 합니다.
- 실질취득액 산정. 입찰가 상한은 최저가가 아니라 낙찰가·승계 보증금·명도비용을 합산해 결정해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 34명의 보증금이 먼저다”
이 물건은 감정가 128,000,000원에서 62,720,000원까지 내려왔지만, 그 할인율을 투자 매력으로 해석하기에는 권리관계가 지나치게 불확실합니다. 실제 임차인은 34명이고, 이 가운데 33명의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 전입일이 모두 말소기준일보다 앞선 만큼 대항력과 미배당 보증금 승계 가능성을 배제할 수 없습니다.
확인된 최예원 씨의 보증금 10,000,000원은 현재 가정에서 전액 배당돼 인수 0원으로 계산되지만, 이 결과를 다른 임차인에게 확대 적용할 수 없습니다. 최저가 62,720,000원이 곧 총취득액이라는 전제는 성립하지 않습니다. 34명의 계약관계와 보증금, 배당 여부를 모두 확인해 실질취득액을 확정하기 전까지는 입찰 보류가 합리적인 고위험 물건입니다.
