부산지방법원 2024타경113948. 부산 남구 대연동 ‘대경’ 9층 901호로, 공부상 주거용 오피스텔입니다. 2회 유찰되어 감정가 136,000,000원에서 최저매각가 66,640,000원까지 내려왔지만, 감정가 대비 할인율만 보고 접근하기에는 임차관계가 지나치게 복잡합니다. 현황조사 등에 나타난 임차인은 34명이고, 이들 모두의 전입일이 말소기준권리인 2024.10.21. 압류보다 앞섭니다.
다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 33명은 단순히 전입일이 빠르다는 이유만으로 대항력이 확정되는 것은 아닙니다. 이들은 대항력 가능·미상으로 보아야 하며, 각자의 실제 점유 여부와 901호 관련성, 임대차계약, 보증금, 배당요구 여부가 확인되어야 인수액을 계산할 수 있습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션의 인수액 0원은 함형우의 확인된 보증금만을 기준으로 한 결과로 해석해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경113948 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 용소로8번길 58-6(대연동), 대경 9층 901호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 주거용 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 · 사용승인 2021.05.04 · 총 36개호 |
| 소유자 | 주식회사디에이치하우스 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 136,000,000원 / 66,640,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 2,900,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 민간임대주택 | 2023.07.12. 민간임대주택 등록 등기 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 전입자가 34명
을구 1번 남부산농업협동조합 근저당권은 채권최고액 3,480,000,000원, 공동담보목록 제2021-163호로 설정되었다가 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 그런데 2025.12.03. 농업협동조합자산관리회사 앞으로 1번 근저당권 이전 등기도 존재합니다. 말소 표시와 후속 이전 등기의 관계, 실제 배당권자 및 순위는 원본 등기부와 배당요구 종기 서류를 반드시 대조해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 34명, 확인 보증금은 1명
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복 합산 대상 없이 실제 임차인 34명입니다. 함형우는 건물 전부에 관한 임차권등기가 있고 보증금 50,000,000원, 전입 2023.09.12., 확정일자 2023.08.29., 배당요구 2024.10.29.가 확인됩니다. 나머지 33명은 보증금·확정일자와 점유 부분이 확인되지 않아 대항력 및 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김사라 | 2024.09.11 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| TRINH THI HANH | 2023.12.08 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김은정 | 2024.03.03 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김상원 | 2024.02.23 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 황애빈 | 2023.06.01 | 미상 | 미상 | 2025.03.05 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정수빈 | 2021.07.23 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김진주 | 2023.08.10 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 전선우 | 2023.01.31 | 미상 | 미상 | 2025.03.11 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김시은 | 2023.09.01 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 백세나 | 2024.03.26 | 미상 | 미상 | 2025.03.05 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최소원 | 2023.11.20 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정쌍식 | 2024.10.14 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이승연 | 2024.09.12 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 문정민 | 2021.08.02 | 미상 | 미상 | 2025.01.21 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 오진주 | 2023.09.15 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 손동환 | 2022.02.11 | 미상 | 미상 | 2025.03.20 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 염승철 | 2023.02.06 | 미상 | 미상 | 2025.02.18 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 유성진 | 2024.01.31 | 미상 | 미상 | 2025.02.21 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이동규 | 2021.07.30 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박종범 | 2024.07.31 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 곽현홍 | 2024.02.26 | 미상 | 미상 | 2025.02.07 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김규민 | 2024.09.13 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이해원 | 2023.09.26 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박지현 | 2023.02.27 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최예원 | 2022.06.30 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 원태연 | 2024.02.19 | 미상 | 미상 | 2025.03.07 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김희연 | 2024.01.18 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정수안 | 2024.02.21 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박지아 | 2024.01.08 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김윤기 | 2023.02.22 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정민경 | 2024.01.15 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 심현호 | 2024.02.26 | 미상 | 미상 | 2025.02.21 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김영실 | 2021.06.25 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 함형우 | 2023.09.12 | 50,000,000원 | 2023.08.29 | 2024.10.29 | 있음 | 있음 | 없음 |
③ 가격·회차 분석 — 감정가 49%가 곧 ‘저가’는 아니다
최저매각가 66,640,000원은 감정가 136,000,000원의 49%입니다. 그러나 동일 물건의 최근 실거래 비교가 확인되지 않아 시세보다 저렴하다는 결론을 내릴 수 없습니다. 더 중요한 점은 낙찰가가 낮아질수록 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있다는 것입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 함형우 미배당 인수 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 66,640,000원 | 0원 | 15,040,480원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 46,648,000원 | 4,591,664원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 32,653,599원 | 18,334,166원 | 0원 |
함형우의 보증금만 놓고 보면 3회·4회 유찰 시 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 인수액이 늘어납니다. 즉 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 커지는 구간에서는 낙찰가만 낮아질 뿐 실질 부담은 보증금 수준에서 고정되는 구조입니다. 여기에 33명의 미상 보증금이 추가될 가능성이 있으므로, 최저가 하락을 가격 메리트로 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 66,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 2.4% 추정) | - | 1,599,520원 |
| 1. 임차인 함형우 보증금(우선변제) | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 15,040,480원 |
현재 회차에서는 함형우 보증금 50,000,000원이 전액 배당되어 해당 임차인의 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제와 보증금이 확인되지 않은 다른 임차인들의 권리는 반영되지 않아 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 주거용 오피스텔이며, 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태와 내부마감은 확인되지 않았습니다.
- 입지. 대연성당 북서측 인근으로 소규모 공동주택, 주거용 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 부산도시철도 2호선 경성대·부경대역과 시내버스정류장이 인근에 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 2미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 2021.05.04. 사용승인된 10층·36개호 건물로 승강기, 도시가스, 위생·급배수, 옥내소화전, 화재경보·탐지 및 기계식 주차장 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·상대보호구역 등이며 토지면적은 135.5㎡, 공시지가는 2,071,000원/㎡입니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 실거래 비교가 확인되지 않고 임차관계가 복잡하므로, 감정가 대비 할인율만으로 매각 가능성과 환금성을 긍정적으로 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 34명의 점유 관계 특정. 각 전입자가 실제로 901호를 점유했는지, 현재 점유 중인지, 점유 부분과 임대차계약 상대방이 누구인지 확인해야 합니다.
- 33명의 보증금 확인. 임대차계약서, 확정일자, 배당요구 및 보증금 액수를 확보하지 못하면 인수 상한을 계산할 수 없습니다.
- 함형우 배당 확인. 현재 회차에서는 50,000,000원 전액 배당이 가정되지만, 선순위 조세와 다른 임차권이 인정되면 미배당액이 생길 수 있습니다.
- 근저당 말소·이전 원본 대조. 2021.05.28. 근저당은 이미 말소된 것으로 표시되나 2025.12.03. 근저당권 이전 등기가 존재하므로 실제 권리 상태를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2023.07.12. 민간임대주택 등록 등기의 매각 후 처리와 임대관계에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 현장 상태 확인. 폐문부재로 내부 상태가 확인되지 않았고 기계식 주차장이 설치되어 있으므로 내부 상태와 주차 이용 조건을 직접 점검해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 동일 물건의 최근 실거래 비교 없이 감정가 49%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 풀어야 할 33개의 물음표
이 물건은 최저매각가만 보면 66,640,000원으로 감정가의 절반 아래입니다. 그러나 경매에서 중요한 것은 낙찰가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득액입니다. 함형우의 확인된 보증금 50,000,000원은 현재 회차에서 전액 배당되는 구조지만, 다른 33명은 보증금·확정일자·점유 범위가 확인되지 않았습니다.
34명 전부가 말소기준일보다 먼저 전입했고, 점유와 임대차가 인정되는 사람은 대항력을 주장할 가능성이 있습니다. 이들의 보증금이 밝혀지지 않은 상태에서는 인수액의 상한도, 실질취득액도, 시세 대비 수익성도 계산할 수 없습니다. 따라서 결론은 입찰 보류입니다. 33명의 임대차 관계를 개별적으로 해소하고 등기부의 근저당 말소·이전 관계까지 원본으로 확인하기 전에는, 감정가 49%라는 할인율을 투자 메리트로 평가해서는 안 됩니다.
