66,640,000원
부산지방법원 2024타경113948. 부산 남구 대연동 ‘대경’ 10층 1001호로, 공부상 주거용 오피스텔입니다. 감정가는 136,000,000원이고 2회 유찰된 현재 최저매각가는 66,640,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 49%까지 떨어진 물건이지만, 이 사건의 판단 기준은 할인율이 아니라 임차관계입니다.
현황조사에는 김윤기를 포함해 총 34명이 확인됩니다. 김윤기는 건물 전부에 관한 주택임차권등기가 있고 보증금은 20,000,000원입니다. 제공된 예상배당에서는 우선변제 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산됐습니다. 나머지 33명도 모두 2024.10.21. 말소기준 압류보다 먼저 전입했지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이들을 곧바로 ‘대항력 있음’으로 단정할 수는 없고, 대항력 가능·미상으로 보수적으로 분류해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경113948 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 용소로8번길 58-6(대연동), 10층 1001호 (대연동, 대경) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 주거용 오피스텔 · 내부 이용상태 미확인 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 · 사용승인일 2021.05.04. |
| 소유자 | 주식회사디에이치하우스 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 136,000,000원 / 66,640,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 청구금액 | 2,900,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21. |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 임차보증금은 별도
말소기준 이후의 임의경매개시결정, 주택도시보증공사 가압류 및 김윤기의 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 그러나 임차권등기가 지워지는 것과 보증금 반환채무가 없어지는 것은 같은 문제가 아닙니다. 김윤기는 말소기준보다 앞선 2023.02.22. 주민등록과 확정일자를 갖고 있고, 제공된 배당모델은 보증금 20,000,000원 전액을 매수인 인수로 반영했습니다.
2023.07.12.에는 민간임대주택 등록등기도 있습니다. 이 등기는 임대의무기간과 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 내용이므로, 매각 후 효력과 말소 여부는 매각물건명세서 및 등기부 원문을 통해 별도로 확인해야 합니다.
② 임차관계 — 실제 조사상 34명, 보증금 확인은 1명뿐
보증기관 또는 대위변제 기관으로 표시된 중복신고자는 없습니다. 따라서 아래 34명은 모두 조사상 임차인·점유자 명의입니다. 김윤기 외 33명은 보증금과 확정일자가 미상이고 전입일만 말소기준보다 빠르므로, 대항력을 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 표시합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김사라 | 2024.09.11. | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미상 |
| TRINH THI HANH | 2023.12.08. | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미상 |
| 김은정 | 2024.03.03. | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미상 |
| 김상원 | 2024.02.23. | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미상 |
| 황애빈 | 2023.06.01. | 미상 | 미상 | 2025.03.05. | 가능·미상 | 미상 | 미배당액 인수 가능성 미상 |
| 정수빈 | 2021.07.23. | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미상 |
| 김진주 | 2023.08.10. | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미상 |
| 전선우 | 2023.01.31. | 미상 | 미상 | 2025.03.11. | 가능·미상 | 미상 | 미배당액 인수 가능성 미상 |
| 김시은 | 2023.09.01. | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미상 |
| 백세나 | 2024.03.26. | 미상 | 미상 | 2025.03.05. | 가능·미상 | 미상 | 미배당액 인수 가능성 미상 |
| 최소원 | 2023.11.20. | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미상 |
| 정쌍식 | 2024.10.14. | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미상 |
| 이승연 | 2024.09.12. | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미상 |
| 문정민 | 2021.08.02. | 미상 | 미상 | 2025.01.21. | 가능·미상 | 미상 | 미배당액 인수 가능성 미상 |
| 오진주 | 2023.09.15. | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미상 |
| 손동환 | 2022.02.11. | 미상 | 미상 | 2025.03.20. | 가능·미상 | 미상 | 미배당액 인수 가능성 미상 |
| 염승철 | 2023.02.06. | 미상 | 미상 | 2025.02.18. | 가능·미상 | 미상 | 미배당액 인수 가능성 미상 |
| 유성진 | 2024.01.31. | 미상 | 미상 | 2025.02.21. | 가능·미상 | 미상 | 미배당액 인수 가능성 미상 |
| 이동규 | 2021.07.30. | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미상 |
| 박종범 | 2024.07.31. | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미상 |
| 곽현홍 | 2024.02.26. | 미상 | 미상 | 2025.02.07. | 가능·미상 | 미상 | 미배당액 인수 가능성 미상 |
| 김규민 | 2024.09.13. | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미상 |
| 이해원 | 2023.09.26. | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미상 |
| 박지현 | 2023.02.27. | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미상 |
| 최예원 | 2022.06.30. | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미상 |
| 원태연 | 2024.02.19. | 미상 | 미상 | 2025.03.07. | 가능·미상 | 미상 | 미배당액 인수 가능성 미상 |
| 김희연 | 2024.01.18. | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미상 |
| 함형우 | 2023.09.12. | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미상 |
| 정수안 | 2024.02.21. | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미상 |
| 박지아 | 2024.01.08. | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미상 |
| 정민경 | 2024.01.15. | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미상 |
| 심현호 | 2024.02.26. | 미상 | 미상 | 2025.02.21. | 가능·미상 | 미상 | 미배당액 인수 가능성 미상 |
| 김영실 | 2021.06.25. | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미상 |
| 김윤기 | 2023.02.22. | 20,000,000원 | 2023.02.22. | 2025.06.23. | 있음 | 없음 | 20,000,000원 인수 |
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 메리트는 판정 불가
이 사건에는 최근 12개월 평균, 최신 실거래 및 가격 추세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 수 없습니다. 비교해야 할 금액도 최저가 66,640,000원 단독이 아니라, 확정 인수액을 포함한 최소 86,640,000원과 추가로 발생할 수 있는 미상 임차보증금입니다.
김윤기의 보증금 20,000,000원은 현재 최저가보다 작아 ‘낙찰가가 내려가도 총액이 보증금으로 고정되는’ 구조는 아닙니다. 다만 미상 임차인 중 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 임차인이 확인되면, 낙찰가 하락분만큼 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 해당 보증금 수준에 고정되는 구조가 생길 수 있습니다. 보증금 확인 전에는 유찰 자체를 가격 호재로 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 66,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,599,520원 |
| 인수 · 임차인 김윤기 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 65,040,480원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 예상배당 기준으로 주택도시보증공사 청구액 200,000,000원 중 65,040,480원이 배당되고 134,959,520원이 미배당됩니다. 김윤기 보증금 20,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 확정 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(감정가 49%) | 66,640,000원 | 65,040,480원 | 134,959,520원 | 20,000,000원 |
| 3회 유찰 시(감정가 34%) | 46,648,000원 | 45,408,336원 | 154,591,664원 | 20,000,000원 |
| 4회 유찰 시(감정가 24%) | 32,653,599원 | 31,665,834원 | 168,334,166원 | 20,000,000원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 대연성당 북서측 인근으로 소규모 공동주택, 주거용 오피스텔 및 근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 2호선 경성대·부경대역과 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 주거용 오피스텔로 조사됐으나 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태는 확인되지 않았습니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·도시가스·옥내소화전·화재경보·화재탐지·기계식 주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 2미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 포함됩니다.
- 공시지가. ㎡당 2,071,000원이며, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성 변수. 주거용 오피스텔이라는 용도와 기계식 주차장, 다수 임차관계 및 내부 미확인이 함께 존재합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 34명 전원의 임대차 원본 확인. 호실, 점유 범위, 보증금, 계약일, 확정일자, 배당요구 및 실제 점유 여부를 개별 대조해야 합니다.
- 최소 실질취득액부터 계산. 현재 확인분만으로도 최저가 66,640,000원에 김윤기 인수액 20,000,000원이 추가됩니다.
- 미상 보증금 상한 설정 금지. 나머지 33명의 보증금이 확인되기 전에는 총인수액과 응찰 상한을 확정할 수 없습니다.
- 근저당 말소 상태 재확인. 2021.05.28. 근저당은 이미 말소로 표시되지만 2025.12.03. 이전등기가 있어 원본 등기부 대조가 필요합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2023.07.12. 등록등기의 매각 후 효력과 말소 여부를 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 내부·점유 현황 확인. 감정평가 당시 폐문부재였으므로 내부 이용상태와 실제 점유자를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 시세 원본 확보. 최근 실거래 자료가 없으므로 동일 건물·인근 주거용 오피스텔의 최신 거래와 임대가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비, 당해세 및 최우선변제 가능 항목은 예상배당에 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 “얼마를 인수하는가”
이 물건은 감정가 136,000,000원에서 66,640,000원까지 내려왔지만, 할인율을 투자 판단의 출발점으로 삼기 어렵습니다. 김윤기 보증금 20,000,000원이 확정 인수로 계산돼 현재 확인되는 최소 실질취득액은 86,640,000원입니다. 여기에 보증금·확정일자가 확인되지 않은 조사상 점유자 33명의 위험이 남아 있습니다.
최근 실거래 자료도 없어 86,640,000원이 시세보다 낮은지조차 판단할 수 없습니다. 임차관계가 정리되지 않은 상태에서 “감정가의 49%”만 보고 응찰하면, 낙찰 뒤 미배당 보증금이 추가돼 예상한 총취득가를 크게 벗어날 수 있습니다. 가격은 낮아졌지만 권리위험은 닫히지 않았습니다. 34명 전원의 계약·점유·배당 자료가 확인되기 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 고위험 권리분석형 오피스텔입니다.
