62,720,000원
부산지방법원 2024타경113948. 부산 남구 대연동 ‘대경’ 6층 602호, 공부상 주거용 오피스텔입니다. 감정가 128,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가는 62,720,000원까지 내려왔습니다. 표면적인 할인율만 보면 눈에 띄지만, 등기와 점유관계는 단순하지 않습니다. 현황조사에 나타난 실제 임차인이 34명이고, 이 가운데 등기된 임차권자 염승철의 보증금 20,000,000원은 배당 없이 매수인 인수로 계산됩니다.
나머지 33명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 전입일은 모두 말소기준일인 2024.10.21보다 빠르지만, 보증금·확정일자·실제 점유 범위가 불명확하므로 이들을 일괄해 ‘대항력 있음’으로 단정할 수는 없습니다. 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다. 이 미상 범위가 해소되지 않으면 실제 취득비용은 82,720,000원보다 더 커질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경113948 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 용소로8번길 58-6(대연동), 6층 602호 (대연동, 대경) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 공부상 주거용 오피스텔 · 현장조사 시 폐문부재로 내부 이용상태 미확인 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 · 사용승인일 2021.05.04 |
| 소유자 | 주식회사디에이치하우스 · 2021.05.12 소유권보존 |
| 감정가 / 최저가 | 128,000,000원 / 62,720,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 2,900,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 민간임대주택등기 | 2023.07.12 민간임대주택 등록 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 세무서 압류, 임차인은 그보다 빠르다
말소기준권리는 2024.10.21 수영세무서 압류입니다. 이후의 임의경매개시결정, 주택도시보증공사 가압류와 염승철의 임차권등기는 매각으로 등기상 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 임차권등기가 소멸하더라도 임차보증금까지 자동으로 없어지는 것은 아닙니다. 염승철은 2023.02.06 전입했고 보증금 20,000,000원에 대한 배당이 없어, 계산상 전액이 매수인에게 승계됩니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 34명
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 확인된 실제 임차인은 34명입니다. 등기된 임차권자 염승철은 대항력과 보증금 20,000,000원이 확인됩니다. 나머지 33명은 전입일만 확인되고 보증금과 확정일자가 미상인 점유자이므로 대항력과 승계 여부를 단정하지 않습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 염승철 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2023.02.06 확정일자 2024.11.01 | 20,000,000원 차임 550,000원 | 2025.05.26 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 20,000,000원 |
| 김사라 | 2024.09.11 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| TRINH THI HANH | 2023.12.08 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김은정 | 2024.03.03 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김상원 | 2024.02.23 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 황애빈 | 2023.06.01 | 미상 | 2025.03.05 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정수빈 | 2021.07.23 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김진주 | 2023.08.10 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 전선우 | 2023.01.31 | 미상 | 2025.03.11 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김시은 | 2023.09.01 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 백세나 | 2024.03.26 | 미상 | 2025.03.05 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 최소원 | 2023.11.20 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정쌍식 | 2024.10.14 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이승연 | 2024.09.12 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 문정민 | 2021.08.02 | 미상 | 2025.01.21 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 오진주 | 2023.09.15 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 손동환 | 2022.02.11 | 미상 | 2025.03.20 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 유성진 | 2024.01.31 | 미상 | 2025.02.21 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이동규 | 2021.07.30 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박종범 | 2024.07.31 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 곽현홍 | 2024.02.26 | 미상 | 2025.02.07 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김규민 | 2024.09.13 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이해원 | 2023.09.26 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박지현 | 2023.02.27 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 최예원 | 2022.06.30 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 원태연 | 2024.02.19 | 미상 | 2025.03.07 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김희연 | 2024.01.18 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 함형우 | 2023.09.12 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정수안 | 2024.02.21 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박지아 | 2024.01.08 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김윤기 | 2023.02.22 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정민경 | 2024.01.15 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 심현호 | 2024.02.26 | 미상 | 2025.02.21 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김영실 | 2021.06.25 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
배당요구가 확인되는 임차인은 황애빈·전선우·백세나·문정민·손동환·유성진·곽현홍·원태연·심현호·염승철입니다. 배당요구 사실만으로 보증금 전액 배당이나 매수인 인수 해소가 확정되는 것은 아닙니다.
③ 가격 판단 — 49% 할인보다 실질취득 하한을 봐야 한다
현재 최저가는 62,720,000원이지만, 염승철 보증금 20,000,000원이 매수인 인수로 계산되므로 확인된 실질취득 하한은 82,720,000원입니다. 이는 최저가만 보았을 때보다 20,000,000원 높습니다. 여기에 보증금이 미상인 33명의 승계액이 확인되면 실제 취득비용은 더 증가할 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 확인 인수 | 확인 실질취득 하한 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 62,720,000원 | 20,000,000원 | 82,720,000원 | 138,808,960원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 43,904,000원 | 20,000,000원 | 63,904,000원 | 157,286,272원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 30,732,799원 | 20,000,000원 | 50,732,799원 | 170,220,391원 |
④ 예상배당표 (매각가 62,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,528,960원 | 0원 |
| 인수 · 임차인 염승철 보증금 | 20,000,000원 | 0원 | 20,000,000원 |
| 갑구 4번 가압류 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 61,191,040원 | 0원 |
| 신청채권자 · 남부산농업협동조합 | 2,900,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,528,960원을 제외한 61,191,040원이 주택도시보증공사에 배당되고, 138,808,960원이 미배당으로 남습니다. 염승철 보증금 20,000,000원은 배당되지 않아 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·최우선변제와 보증금 미상 임차인 33명의 추가 권리는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산 남구 대연동 대연성당 북서측 인근이며, 주변은 소규모 공동주택·주거용 오피스텔·근린생활시설로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 2호선 경성대·부경대역과 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 2미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역 등에 포함됩니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·도시가스·옥내소화전·화재경보·화재탐지·기계식 주차장 설비가 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없으나, 폐문부재로 내부 이용상태와 내부 마감은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 실거래 비교자료가 없어 가격대별 거래성과 환금성을 수치로 판단하기 어렵습니다. 오피스텔 용도, 다수 점유자, 폭 약 2미터 도로 조건을 함께 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 34명 전입세대 전수 대조. 각 임차인의 실제 점유 여부, 호실, 임대차계약일, 보증금, 확정일자와 전출 여부를 확인하세요.
- 염승철 보증금 인수. 현재 계산상 20,000,000원 전액이 매수인 인수이므로 최저가에 반드시 더해 실질취득비용을 계산해야 합니다.
- 33명 추가 인수 가능성. 보증금이 미상인 점유자는 대항력 가능·미상입니다. 보증금 총액이 확인되기 전에는 입찰 상한을 확정하지 마세요.
- 배당요구 확인. 배당요구가 확인된 10명 외에도 권리신고·배당요구 종기 및 배당순위를 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2023.07.12 등기의 매각 후 효력과 말소 여부를 원본 서류에서 확인하세요.
- 근저당 상태. 2021.05.28 근저당권의 말소 표시와 2025.12.03 권리이전 기재를 최신 등기부에서 대조하세요.
- 내부·명도. 현장조사 시 폐문부재였고 다수 점유자가 확인된 만큼 내부 상태, 실제 점유자, 인도 범위와 명도비용을 보수적으로 검토하세요.
- 시세 확인. 감정가 대비 49%만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 동일 건물·인근 주거용 오피스텔의 최신 실거래와 매물을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구서와 임대차계약 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 인수액 확정이 먼저”
이 물건은 감정가 128,000,000원에서 최저가 62,720,000원까지 내려왔지만, 할인율만으로 평가할 사건이 아닙니다. 염승철 보증금 20,000,000원을 더하면 확인된 실질취득 하한은 이미 82,720,000원이고, 보증금·확정일자가 미상인 선순위 전입자 33명의 추가 승계 가능성이 남습니다.
게다가 민간임대주택등기와 근저당권 말소·이전 기재의 확인 과제도 있습니다. 실거래 비교자료가 없어 82,720,000원이 시세보다 낮은지도 판단할 수 없습니다. 따라서 결론은 가격 검토 이전에 권리관계 보완이 필요한 D등급 고위험 사건입니다. 이 사건의 승부처는 더 낮은 유찰가가 아니라, 34명의 임대차관계와 최종 인수액을 얼마까지 확정할 수 있느냐입니다.
