부산지방법원 2024타경113948. 부산 남구 대연동 ‘대경’ 10층 건물 내 7층 701호로, 공부상 주거용 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사디에이치하우스이고, 감정가는 136,000,000원입니다. 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 66,640,000원까지 내려왔지만, 권리구조는 감정가 할인율만으로 설명할 수 없을 만큼 복잡합니다.

등기상 말소기준은 2024.10.21. 수영세무서의 압류입니다. 그런데 현황조사에 표시된 실제 임차인 34명은 모두 이 날짜보다 먼저 전입했습니다. 그중 박종범은 보증금 70,000,000원, 전입·점유·확정일자 2024.07.31., 배당요구까지 확인돼 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차권자입니다. 나머지 33명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력을 확정할 수 없지만, 선순위 전입 사실 때문에 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소보다 선순위 임차가 핵심

2021.05.28. 설정된 남부산농업협동조합 근저당권의 채권최고액은 3,480,000,000원이며, 공동담보목록 제2021-163호가 기재돼 있습니다. 해당 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시돼 있으나, 2025.12.03. 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전 등기도 함께 확인됩니다. 입찰 전 최신 등기사항과 매각물건명세서를 대조해 권리의 현재 상태를 확인해야 합니다.

갑구에는 2023.07.12. 민간임대주택등기도 있습니다. 이 주택은 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택으로 등기돼 있으므로, 매각에 따른 등록·의무의 처리 여부 역시 관계기관과 원본 서류를 통해 확인할 필요가 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 34명, 보증금 미상 33명

보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 아래 34명은 모두 실제 임차인 또는 전입자로 조사됐습니다. 박종범을 제외한 33명은 보증금·확정일자·점유 부분이 확인되지 않았습니다. 따라서 이들의 대항력을 확정적으로 “있음”이라고 단정할 수는 없지만, 모두 말소기준일보다 앞서 전입한 점을 고려해 대항력 가능·미상으로 분류합니다.

③ 예상배당표 (매각가 66,640,000원 가정)

집행비용 1,599,520원을 먼저 공제한 뒤 박종범에게 65,040,480원이 배당되는 계산입니다. 보증금 70,000,000원 중 부족분 4,959,520원은 매수인 인수로 산정됩니다. 당해세·최우선변제와 보증금 미상 임차인 33명의 권리는 반영되지 않았습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락이 실질취득을 크게 낮추지 않는다

현재 회차에서 4회 유찰 시나리오까지 매각가는 66,640,000원에서 32,653,599원으로 내려가지만, 박종범 보증금의 미배당 인수가 4,959,520원에서 38,334,166원으로 증가합니다. 그 결과 확인된 임차권만 반영한 최소 실질취득은 각각 71,599,520원, 71,239,664원, 70,987,765원으로 약 70,000,000원대에 고정됩니다.

⑤ 가격 판단 — 실거래 확인 전에는 ‘싸다’ 금지

동일 건물 또는 유사 오피스텔의 비교 가능한 실거래가 확인되지 않아, 감정가와 최저가만으로 시세 대비 할인 여부를 판단할 수 없습니다. 특히 이 사건은 최저가가 아니라 낙찰가와 미배당 보증금을 합친 실질취득을 기준으로 비교해야 합니다.

현재 확인된 박종범 임차권만 반영해도 실질취득은 최소 71,599,520원이고, 미상 임차인 33명의 보증금이 추가로 확인될 경우 총 취득부담은 더 커질 수 있습니다. 따라서 현 단계에서는 “감정가 대비 51% 할인”이나 “2회 유찰로 저렴하다”는 결론을 내릴 수 없습니다.

⑥ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 부산광역시 남구 대연동 소재 대연성당 북서측 인근이며, 주변은 소규모 공동주택, 주거용 오피스텔과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 2호선 경성대·부경대역과 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
• 이용상태. 공부상 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐으나, 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태는 확인되지 않았습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물이며 사용승인일은 2021.05.04입니다. 승강기·도시가스·급배수·소방설비·기계식 주차장이 설치돼 있습니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 2미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 2,071,000원/㎡입니다.
• 위반 여부. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 33명의 임대차관계 확인. 각 전입자의 실제 점유 호실·점유 부분·보증금·확정일자·퇴거 여부를 매각물건명세서, 임대차계약서와 현황조사 원본으로 대조해야 합니다.
• 박종범 인수 계산. 현재 회차 기준 확인된 미배당 보증금은 4,959,520원이며, 낙찰가가 내려갈수록 인수액은 증가합니다.
• 실질취득 기준. 응찰가 상한은 최저가가 아니라 낙찰가와 모든 인수 보증금, 명도비용을 더한 총액으로 정해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 임대의무기간과 임대료 증액기준, 매각 후 등록 및 의무의 처리 여부를 관할 기관과 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 근저당 상태 대조. 근저당권 말소 표시와 이후 권리이전 등기가 함께 존재하므로 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 반드시 대조해야 합니다.
• 내부 상태·명도. 폐문부재로 내부 상태가 확인되지 않았고 다수 전입자가 조사돼, 점유관계와 명도 난도가 높을 수 있습니다.
• 시세 조사. 같은 건물·유사 면적·유사 층의 최근 실거래와 임대수익을 확인하기 전에는 가격 메리트를 인정하지 않는 것이 안전합니다.
• 당해세·관리비. 예상배당에 반영되지 않은 당해세와 공용부분 관리비 체납 여부를 별도로 확인해야 합니다.

맺으며 — “낮은 최저가보다 미상 임차인이 먼저다”

이 물건의 표면 가격은 감정가 136,000,000원에서 66,640,000원까지 내려왔습니다. 그러나 박종범의 보증금 부족분을 더하면 현재 확인 가능한 최소 실질취득은 71,599,520원이고, 추가 유찰이 진행돼도 확인된 임차권만으로 실질취득은 70,000,000원대에서 크게 내려가지 않습니다.

여기에 말소기준일보다 먼저 전입한 보증금 미상 임차인 33명이 남아 있습니다. 이들의 권리는 대항력 “있음”으로 확정할 수 없지만, 반대로 인수 위험이 없다고 배제할 수도 없습니다. 확정된 인수 4,959,520원보다 확정되지 않은 33명의 임대차관계가 훨씬 큰 위험입니다. 실거래 비교도 없는 상태이므로 결론은 명확합니다. 가격 판단 보류, 임차관계 확인 전 입찰 금지.