부산지방법원 2024타경113948. 부산 남구 대연동 ‘대경’ 8층 804호로, 공부상 주거용 오피스텔입니다. 감정가는 151,000,000원이고 두 차례 유찰되어 최저매각가는 73,990,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 절반 아래지만, 권리분석의 중심은 가격이 아니라 복수 점유자와 미상 보증금입니다.
말소기준권리는 2024.10.21. 수영세무서장의 압류로 산정되어 있습니다. 현황조사에 기재된 34명의 전입일은 모두 이 날짜보다 앞섭니다. 다만 김희연을 제외한 33명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 단순히 ‘대항력 있음’으로 확정할 수 없습니다. 정확한 표기는 대항력 가능·미상이며, 이들의 보증금이 존재하고 배당으로 소진되지 않는다면 매수인 승계 문제가 생길 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경113948 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 용소로8번길 58-6(대연동), 대경 8층 804호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사디에이치하우스 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 151,000,000원 / 73,990,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49.0%) |
| 경매채권자 | 남부산농업협동조합 |
| 청구액 | 2,900,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 · 사용승인일 2021.05.04 |
| 현장 확인 | 폐문부재로 내부 이용상태 미확인 |
① 권리 흐름 — 압류가 말소기준, 임차관계는 별도 확인
2023.07.12.에는 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다. 또한 2024.10.22. 김희연의 주택임차권등기가 접수됐습니다. 김희연은 2024.01.18. 전입·점유·확정일자를 갖추고 보증금 50,000,000원에 대해 배당요구한 것으로 정리되어, 현재 회차 배당표에서는 보증금 전액이 배당됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 34명, 미상 보증금 33명
보증기관 대위·승계 명의는 없으므로 중복신고를 제외할 대상은 없습니다. 따라서 기재된 실제 임차인은 34명입니다. 이 가운데 김희연만 보증금 50,000,000원과 확정일자가 확인되고, 나머지 33명은 보증금·확정일자가 미상입니다. 배당요구가 확인되는 임차인은 김희연을 포함해 11명입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김사라 | 2024.09.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| TRINH THI HANH | 2023.12.08 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김은정 | 2024.03.03 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김상원 | 2024.02.23 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 황애빈 | 2023.06.01 | 미상 | 미상 | 2025.03.05 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정수빈 | 2021.07.23 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김진주 | 2023.08.10 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 전선우 | 2023.01.31 | 미상 | 미상 | 2025.03.11 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김시은 | 2023.09.01 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 백세나 | 2024.03.26 | 미상 | 미상 | 2025.03.05 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 최소원 | 2023.11.20 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정쌍식 | 2024.10.14 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이승연 | 2024.09.12 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 문정민 | 2021.08.02 | 미상 | 미상 | 2025.01.21 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 오진주 | 2023.09.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 손동환 | 2022.02.11 | 미상 | 미상 | 2025.03.20 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 염승철 | 2023.02.06 | 미상 | 미상 | 2025.02.18 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 유성진 | 2024.01.31 | 미상 | 미상 | 2025.02.21 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이동규 | 2021.07.30 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박종범 | 2024.07.31 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 곽현홍 | 2024.02.26 | 미상 | 미상 | 2025.02.07 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김규민 | 2024.09.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이해원 | 2023.09.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박지현 | 2023.02.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 최예원 | 2022.06.30 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 원태연 | 2024.02.19 | 미상 | 미상 | 2025.03.07 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 함형우 | 2023.09.12 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정수안 | 2024.02.21 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박지아 | 2024.01.08 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김윤기 | 2023.02.22 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정민경 | 2024.01.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 심현호 | 2024.02.26 | 미상 | 미상 | 2025.02.21 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김영실 | 2021.06.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김희연 | 2024.01.18 | 50,000,000원 | 2024.01.18 | 2024.10.22 | 있음 | 있음 | 회차별 변동 |
③ 가격 구조 — 감정가 49%가 안전마진은 아니다
현재 최저매각가는 73,990,000원으로 감정가 151,000,000원의 49.0%입니다. 그러나 이 사건은 실질 인수액이 확정되지 않았으므로, 최저가만 기준으로 ‘싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가할 수 없습니다. 미배당 보증금이 확인되면 실질취득가는 낙찰가 + 승계액으로 다시 계산해야 합니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 소유자 잔여 | 산정 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 73,990,000원 | 22,258,180원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 51,793,000원 | 460,726원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24.01% | 36,255,100원 | 0원 | 14,797,492원 |
김희연 보증금만 놓고 보면 현재 회차와 3회 유찰 시에는 전액 배당되어 인수 0원으로 계산됩니다. 그러나 4회 유찰 가격에서는 미배당액 14,797,492원이 매수인 인수액으로 산정됩니다. 이때 실질취득은 36,255,100원만이 아니라 36,255,100원 + 14,797,492원의 구조로 봐야 합니다. 여기에 미상 임차인 33명의 권리가 추가 확인되면 총액은 다시 달라집니다.
④ 예상배당표 (매각가 73,990,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,731,820원 |
| 1. 임차인 김희연 보증금 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 22,258,180원 |
현재 배당표는 김희연 보증금 50,000,000원을 우선변제하는 계산입니다. 당해세·다른 임차인의 최우선변제·미상 보증금은 반영되지 않아 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대연성당 북서측 인근으로, 주변은 소규모 공동주택·주거용 오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 2호선 경성대·부경대역과 시내버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 공부상 주거용 오피스텔이지만 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태는 확인되지 않았습니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·도시가스·옥내소화전·화재경보·화재탐지·기계식 주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 건물 남측으로 폭 약 2미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 공시지가는 2,071,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 34명 전수 확인. 각 명의자의 실제 점유 여부, 점유 부분, 계약 상대방, 보증금, 월차임을 확인해야 합니다.
- 미상 보증금 33명. 전입일만으로 대항력을 확정하지 말고 매각물건명세서·임대차계약서·확정일자 현황을 대조해야 합니다.
- 배당요구 11명. 배당요구가 확인된 임차인도 보증금과 확정일자가 미상인 경우 우선순위와 미배당액을 별도로 계산해야 합니다.
- 김희연 회차별 승계. 현재 회차에서는 0원 산정이지만 4회 유찰 시 14,797,492원이 인수액으로 계산됩니다.
- 민간임대주택등기. 2023.07.12. 기재된 임대의무 및 임대료 증액기준 관련 사항을 확인해야 합니다.
- 근저당 양도 관계. 2021년 근저당 말소 여부와 2025년 농업협동조합자산관리회사 이전등기의 현재 효력을 원본으로 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 폐문부재로 내부 이용상태와 마감재가 확인되지 않았으므로 현장조사가 필요합니다.
- 명도 범위. 다수 전입자가 확인되는 만큼 인도명령 대상, 점유자별 명도 절차와 비용을 보수적으로 반영해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 “33명 미상”이 먼저다
이 사건의 표면적 숫자는 감정가 151,000,000원에서 최저가 73,990,000원으로 내려온 49.0%입니다. 하지만 권리분석에서는 최저가보다 미상 임차관계가 우선입니다. 실제 임차인 34명 중 33명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않고, 모두 말소기준일보다 앞선 전입일을 갖고 있습니다.
김희연의 50,000,000원만 보면 현재 회차에서 전액 배당되어 인수 0원으로 계산되지만, 이는 전체 임차관계를 확정한 결론이 아닙니다. 미상 임차인들의 대항력·우선변제·미배당액을 확인하기 전에는 실질취득가도 확정할 수 없습니다. 따라서 결론은 가격 판단 이전에 입찰 보류입니다. 매각물건명세서와 임대차 원본으로 33명의 권리를 해소한 뒤에야 최저가의 의미를 평가할 수 있습니다.
