부산지방법원 2024타경113948. 부산 남구 대연동 ‘대경’ 4층 404호, 공부상 주거용으로 이용 중인 오피스텔입니다. 이 사건의 말소기준은 통상적인 은행 근저당이 아니라 2024.05.08. 국 압류입니다. 2021.05.28. 설정된 남부산농업협동조합 근저당권 3,480,000,000원은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있기 때문입니다. 문제는 말소기준일이 늦어진 사이 다수의 전입자가 존재한다는 점입니다.
현황조사상 실제 임차인은 34명이며 보증기관의 대위·승계 중복 신고는 없습니다. 이 가운데 29명의 전입일이 말소기준일보다 빠릅니다. 최소원 임차인은 보증금 20,000,000원과 임차권등기가 확인되고 배당 모형상 우선변제권 없이 전액 인수로 반영됐습니다. 나머지 선순위 전입자 28명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수는 없지만, 대항력 가능·승계액 미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경113948 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 용소로8번길 58-6, 4층 404호 (대연동, 대경) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 공부상 주거용 오피스텔 · 내부 이용상태 미확인 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 · 사용승인일 2021.05.04 |
| 소유자 | 주식회사디에이치하우스 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 151,000,000원 / 73,990,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 2,900,000,000원 |
| 말소기준 | 2024.05.08. 갑구 2번 압류 · 국(수영세무서장) |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 늦은 말소기준일이 핵심
2024.05.08. 국 압류 이후의 경매개시결정, 주택도시보증공사 가압류, 최소원 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 그러나 임차권등기 자체의 소멸과 임차보증금 채무의 소멸은 같은 의미가 아닙니다. 최소원 임차인은 말소기준일 전에 전입했고 배당 모형에서 보증금 20,000,000원 전액이 매수인 인수로 계산됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 34명, 선순위 전입 29명
전입일이 말소기준일보다 빠르더라도 보증금·점유·확정일자가 확인되지 않은 사람은 대항력을 확정할 수 없습니다. 아래 표에서는 최소원 임차인만 확인된 내용에 따라 구분하고, 나머지 선순위 전입자는 모두 대항력 가능·미상 및 승계 미상으로 표시했습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김사라 | 2024.09.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 필요 | 없음 |
| TRINH THI HANH | 2023.12.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 | 미상 |
| 김은정 | 2024.03.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 | 미상 |
| 김상원 | 2024.02.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 | 미상 |
| 황애빈 | 2023.06.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025.03.05 | 미상 |
| 정수빈 | 2021.07.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 | 미상 |
| 김진주 | 2023.08.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 | 미상 |
| 전선우 | 2023.01.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025.03.11 | 미상 |
| 김시은 | 2023.09.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 | 미상 |
| 백세나 | 2024.03.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025.03.05 | 미상 |
| 정쌍식 | 2024.10.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 필요 | 없음 |
| 이승연 | 2024.09.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 필요 | 없음 |
| 문정민 | 2021.08.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025.01.21 | 미상 |
| 오진주 | 2023.09.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 | 미상 |
| 손동환 | 2022.02.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025.03.20 | 미상 |
| 염승철 | 2023.02.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025.02.18 | 미상 |
| 유성진 | 2024.01.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025.02.21 | 미상 |
| 이동규 | 2021.07.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 | 미상 |
| 박종범 | 2024.07.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 필요 | 없음 |
| 곽현홍 | 2024.02.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025.02.07 | 미상 |
| 김규민 | 2024.09.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 필요 | 없음 |
| 이해원 | 2023.09.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 | 미상 |
| 박지현 | 2023.02.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 | 미상 |
| 최예원 | 2022.06.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 | 미상 |
| 원태연 | 2024.02.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025.03.07 | 미상 |
| 김희연 | 2024.01.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 | 미상 |
| 함형우 | 2023.09.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 | 미상 |
| 정수안 | 2024.02.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 | 미상 |
| 박지아 | 2024.01.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 | 미상 |
| 김윤기 | 2023.02.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 | 미상 |
| 정민경 | 2024.01.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 | 미상 |
| 심현호 | 2024.02.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025.02.21 | 미상 |
| 김영실 | 2021.06.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 | 미상 |
| 최소원 | 2023.11.20 | 20,000,000원 | 있음 | 없음 | 2026.01.29 | 20,000,000원 |
③ 가격 판단 — 49% 할인만으로는 ‘싸다’고 할 수 없다
동일 물건군의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래와 비교할 근거가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 현재 최저가는 73,990,000원이지만, 확정 인수액을 더한 실질취득 하한은 93,990,000원+로 감정가의 약 62.2% 이상입니다.
| 회차 | 매각가 | 확정 인수 | 실질취득 하한 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 73,990,000원 | 20,000,000원 | 93,990,000원+ | 127,741,820원 |
| 3회 유찰 시 | 51,793,000원 | 20,000,000원 | 71,793,000원+ | 149,539,274원 |
| 4회 유찰 시 | 36,255,100원 | 20,000,000원 | 56,255,100원+ | 164,797,492원 |
유찰이 계속되면 매각대금은 내려가지만 최소원 보증금 20,000,000원은 그대로 남습니다. 더 중요한 점은 미상 임차인 28명의 잠재 인수액입니다. 이 금액이 확정되지 않는 한 어느 회차에서도 실질취득 총액의 상한을 계산할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 73,990,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,731,820원 |
| 인수. 임차인 최소원 보증금 | 20,000,000원 | 0원 매수인 인수 20,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 72,258,180원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용을 제외한 매각대금은 주택도시보증공사 가압류에 배당되는 모형입니다. 주택도시보증공사의 미배당액은 127,741,820원이며, 최소원 보증금 20,000,000원은 매각대금 밖에서 매수인이 별도로 부담합니다. 당해세와 다른 임차인의 최우선변제·우선변제 가능성은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 주거용 오피스텔입니다. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태와 내부 마감은 확인되지 않았습니다.
- 입지. 대연성당 북서측 인근으로 소규모 공동주택, 주거용 오피스텔, 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 부산도시철도 2호선 경성대·부경대역과 시내버스정류장이 인근에 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 접도. 남측으로 폭 약 2미터 내외의 포장도로에 접합니다. 차량 진입과 주차 동선은 현장에서 직접 확인해야 합니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·도시가스·옥내소화전·화재경보·화재탐지설비와 기계식 주차장이 설치되어 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 2,071,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 사용승인일은 2021.05.04이며 위반건축물 사항과 공부상 차이는 없습니다.
- 환금성. 오피스텔에 다수의 임차관계와 미상 인수위험이 결합돼 있습니다. 최저가가 낮더라도 권리관계가 정리되지 않으면 일반적인 주거용 오피스텔보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
입찰 체크리스트
- 28명의 임대차계약서 확인. 기준일 전 전입자별 보증금, 실제 점유 여부, 확정일자, 배당요구 여부와 배당 가능액을 개별 대조해야 합니다.
- 최소원 보증금 20,000,000원 반영. 최저가만 자금계획에 넣지 말고 인수액을 더한 93,990,000원 이상을 현재 회차의 출발점으로 계산해야 합니다.
- 임차권등기 소멸과 보증금 인수를 구분. 최소원 임차권등기는 매각으로 소멸하지만 미배당 보증금 20,000,000원은 매수인에게 승계되는 구조입니다.
- 배당요구 11명 검토. 배당요구가 확인된 임차인이 11명 있으므로 각 임차인의 배당순위와 미배당액을 확인해야 합니다.
- 국 압류·당해세 확인. 말소기준권리가 국 압류이고 세액이 특정되지 않았습니다. 당해세와 조세채권이 배당표에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등록 확인. 등록 말소·승계 여부와 임대의무기간, 임대료 제한 및 임차인 보호조치의 적용 범위를 매각조건과 함께 확인해야 합니다.
- 신청채권과 근저당 등기 대조. 신청채권자 청구액 2,900,000,000원, 말소된 근저당 3,480,000,000원, 근저당권 이전 등기의 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 현장점유와 내부 확인. 폐문부재로 내부 상태가 확인되지 않았습니다. 실제 점유자, 호실 사용 형태, 시설 상태와 기계식 주차 이용 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 먼저 계산할 것은 인수액”
이 물건은 감정가 151,000,000원에서 최저가 73,990,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 확정된 최소원 보증금 20,000,000원을 더하면 현재 실질취득 하한은 93,990,000원+입니다. 여기에 기준일 전 전입자 28명의 보증금이 추가로 승계될 가능성이 남아 있습니다.
최근 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서도 안 됩니다. 실제 임차인 34명, 선순위 전입 29명, 확정 인수 20,000,000원, 추가 보증금 미상, 국 압류와 민간임대주택 등록, 신청채권자의 배당 0원 추정까지 겹친 사건입니다. 권리관계가 확정되기 전에는 최저가가 아니라 ‘실질취득 총액 미상’이 결론입니다.
