부산지방법원 2024타경113948. 부산 남구 대연동 ‘대경’ 5층 501호로, 공부상 주거용 오피스텔입니다. 감정가는 136,000,000원이고 2회 유찰돼 최저매각가는 66,640,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 절반 아래지만, 이 사건의 승부처는 낙찰가가 아니라 임차관계입니다.
말소기준권리는 2024.10.21. 수영세무서장 압류입니다. 이후 경매개시결정과 주택도시보증공사 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 그러나 현황조사상 신고된 34명의 전입일은 모두 말소기준일보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자, 501호에서의 실제 점유부분이 확인되지 않아 이들을 대항력 있는 임차인으로 확정할 수도, 인수액이 없다고 단정할 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경113948 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 용소로8번길 58-6(대연동), 5층 501호 (대연동, 대경) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 주거용 오피스텔 · 10층 건물 내 5층 501호 |
| 소유자 | 주식회사디에이치하우스 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 136,000,000원 / 66,640,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 2,900,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.10.21. 압류 · 권리자 국 · 처분청 수영세무서장 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸보다 임차관계가 핵심
2021.05.28. 남부산농업협동조합 명의로 채권최고액 3,480,000,000원의 공동담보 근저당권이 설정됐고, 등기사항에는 원 근저당권이 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다. 이후 2025.12.03. 농업협동조합자산관리회사 앞으로 근저당권 이전 기재가 존재합니다. 말소기준은 별도로 2024.10.21. 압류로 산정돼 있으므로, 근저당권 말소·이전 관계와 실제 배당순위는 최신 등기부와 채권계산서를 직접 대조해야 합니다.
② 임차관계 — 실제 신고자 34명, 보증금 전부 미상
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 현황조사상 실제 신고자는 34명입니다. 전입일은 2021.06.25.부터 2024.10.14.까지로 모두 말소기준일인 2024.10.21.보다 앞섭니다. 다만 점유부분·보증금·확정일자가 전부 미상이라 각 신고자의 대항력과 우선변제권은 가능성만 존재하는 미확정 상태입니다.
| 신고자 | 전입일 | 점유부분 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김사라 | 2024.09.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| TRINH THI HANH | 2023.12.08 | 미상 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김은정 | 2024.03.03 | 미상 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김상원 | 2024.02.23 | 미상 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 황애빈 | 2023.06.01 | 미상 | 미상 | 미상 | 2025.03.05 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정수빈 | 2021.07.23 | 미상 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김진주 | 2023.08.10 | 미상 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 전선우 | 2023.01.31 | 미상 | 미상 | 미상 | 2025.03.11 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김시은 | 2023.09.01 | 미상 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 백세나 | 2024.03.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 2025.03.05 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최소원 | 2023.11.20 | 미상 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정쌍식 | 2024.10.14 | 미상 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이승연 | 2024.09.12 | 미상 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 문정민 | 2021.08.02 | 미상 | 미상 | 미상 | 2025.01.21 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 오진주 | 2023.09.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 손동환 | 2022.02.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 2025.03.20 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 염승철 | 2023.02.06 | 미상 | 미상 | 미상 | 2025.02.18 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 유성진 | 2024.01.31 | 미상 | 미상 | 미상 | 2025.02.21 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이동규 | 2021.07.30 | 미상 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박종범 | 2024.07.31 | 미상 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 곽현홍 | 2024.02.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 2025.02.07 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김규민 | 2024.09.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이해원 | 2023.09.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박지현 | 2023.02.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최예원 | 2022.06.30 | 미상 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 원태연 | 2024.02.19 | 미상 | 미상 | 미상 | 2025.03.07 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김희연 | 2024.01.18 | 미상 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 함형우 | 2023.09.12 | 미상 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정수안 | 2024.02.21 | 미상 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박지아 | 2024.01.08 | 미상 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김윤기 | 2023.02.22 | 미상 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정민경 | 2024.01.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 심현호 | 2024.02.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 2025.02.21 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김영실 | 2021.06.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
③ 가격 구조 — 감정가 49%지만 실질취득가는 미정
현재 최저매각가는 66,640,000원으로 감정가 136,000,000원의 49%입니다. 다음 회차까지 유찰되면 46,648,000원, 4회 유찰 시에는 32,653,599원으로 내려가는 시나리오입니다. 다만 이 숫자는 법원에 납부하는 매각대금일 뿐, 보증금 인수액을 포함한 총취득비용이 아닙니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 표상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 66,640,000원 | 65,040,480원 | 134,959,520원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 46,648,000원 | 45,408,336원 | 154,591,664원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 32,653,599원 | 31,665,834원 | 168,334,166원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 66,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,599,520원 | - |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 65,040,480원 | 134,959,520원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
집행비용은 매각가의 약 2.4%로 추정된 금액입니다. 당해세·임차인 최우선변제와 보증금은 반영되지 않았습니다. 신청채권자 청구액 2,900,000,000원은 회차별 시나리오에서 배당액 0원으로 나타나므로 실제 채권순위와 배당관계는 채권계산서 원본 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐으나 폐문부재로 내부 이용상태와 내부마감재는 확인되지 않았습니다.
- 입지. 대연성당 북서측 인근으로, 주변은 소규모 공동주택·주거용 오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 부산도시철도 2호선 경성대·부경대역과 시내버스정류장이 인근에 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 사용승인일은 2021.05.04.이며 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물입니다. 승강기·도시가스·기계식 주차장·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 2미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 공시지가는 2,071,000원/㎡입니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 역세권 주거용 오피스텔이지만 내부상태 미확인, 민간임대주택 등기, 다수 전입 신고자의 점유관계 불명확성이 매각과 명도 과정에 부담이 될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 34명의 실제 점유범위 확인. 각 신고자가 501호를 실제 점유하는지, 다른 호실 신고가 혼재한 것은 아닌지 현황조사서와 전입세대확인서를 대조해야 합니다.
- 보증금 전수 확인. 임대차계약서·보증금·계약기간·확정일자·전입 유지 여부를 신고자별로 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 배당요구일이 확인되는 10명 외 신고자의 배당요구 여부와 배당종기 준수 여부를 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 유효한 대항력을 갖춘 임차인의 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가에 해당 금액을 더해 총취득비용을 계산해야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 2023.07.12. 등록 내용과 매각 후 등기 처리, 임대의무기간 관련 사항을 관할기관과 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 근저당 말소·이전 대조. 2021.05.28. 근저당의 말소 표시와 2025.12.03. 근저당권 이전 기재의 관계를 최신 등기부에서 확인해야 합니다.
- 당해세·관리비. 배당표에 반영되지 않은 당해세, 최우선변제금, 공용부분 관리비 체납액을 별도로 확인해야 합니다.
- 내부상태 확인. 폐문부재로 내부 이용상태가 확인되지 않았으므로 수리비와 기계식 주차장 이용조건을 조사해야 합니다.
맺으며 — “감정가 49% ≠ 안전한 반값 매수”
이 물건은 2회 유찰돼 66,640,000원까지 내려왔지만, 가격 할인보다 먼저 풀어야 할 문제가 있습니다. 말소기준 전 전입 신고자 34명 모두의 보증금·확정일자·점유부분이 미상이고, 배당요구 사실이 확인되는 사람도 10명에 그칩니다.
등기상 후순위 압류·가압류가 소멸한다는 사실만으로 권리가 깨끗하다고 볼 수 없습니다. 대항력 있는 실제 점유자가 확인되고 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않으면 매수인 인수액이 발생할 수 있습니다. 이 경우 낙찰가가 낮아도 실질취득가는 보증금 규모에 따라 크게 달라집니다. 현재 결론은 가격 매력 판단이 아니라 입찰 보류. 34명의 임대차관계를 특정해 인수 상한을 계산한 뒤에야 응찰가를 정할 수 있습니다.
