부산지방법원 2024타경113948. 부산 남구 대연동 ‘대경’ 2층 204호, 공부상 주거용 오피스텔입니다. 감정가는 147,000,000원이고 2회 유찰된 현재 최저매각가는 72,030,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 절반 이하로 내려온 것처럼 보이지만, 이 사건의 승부처는 가격이 아니라 점유자와 미상 보증금입니다.
현황조사 등에 기재된 점유자는 총 34명입니다. 이 가운데 말소기준권리인 2024.05.08. 압류보다 먼저 전입한 사람이 29명, 이후 전입한 사람이 5명입니다. 다만 34명 모두 점유 부분이 미상이고 보증금과 확정일자도 확인되지 않았습니다. 따라서 선순위 전입자 29명은 대항력이 확정됐다고 단정할 수 없지만, 반대로 인수 위험이 없다고 지울 수도 없는 ‘대항력 가능·미상’ 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경113948 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 용소로8번길 58-6(대연동), 2층 204호 (대연동, 대경) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 공부상 주거용 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 · 사용승인 2021.05.04. |
| 소유자 | 주식회사디에이치하우스 |
| 감정가 / 최저가 | 147,000,000원 / 72,030,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 2,900,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21. |
| 민간임대주택등기 | 2023.07.12. 민간임대주택 등록 등기 |
① 권리 흐름 — 압류가 말소기준, 전입 다수는 그보다 앞선다
현재 계산상 말소기준은 2024.05.08. 수영세무서장 압류입니다. 경매개시결정은 그 이후이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 2021.05.28. 설정된 남부산농업협동조합 근저당권은 등기 이력상 이미 말소된 것으로 표시되는 한편, 2025.12.03. 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전도 함께 기재돼 있습니다. 근저당권의 말소·이전 관계와 경매 신청채권의 현재 귀속은 원본 등기부에서 다시 대조해야 합니다.
② 점유자 분석 — 실제 점유관계와 보증금이 모두 미상
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으므로 조사된 점유자는 실제 34명입니다. 그중 배당요구가 확인된 사람은 10명입니다. 그러나 배당요구 여부와 관계없이 보증금, 확정일자 및 204호에 대한 구체적 점유 부분이 확인되지 않아 배당 가능액과 매수인 인수액을 계산할 수 없습니다.
| 점유자 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김사라 | 2024.09.11. | 미상 | 없음 | 미상 | 등기기준 없음 |
| TRINH THI HANH | 2023.12.08. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 위험 미상 |
| 김은정 | 2024.03.03. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 위험 미상 |
| 김상원 | 2024.02.23. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 위험 미상 |
| 황애빈 | 2023.06.01. | 2025.03.05. | 가능·미상 | 미상 | 인수 위험 미상 |
| 정수빈 | 2021.07.23. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 위험 미상 |
| 김진주 | 2023.08.10. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 위험 미상 |
| 전선우 | 2023.01.31. | 2025.03.11. | 가능·미상 | 미상 | 인수 위험 미상 |
| 김시은 | 2023.09.01. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 위험 미상 |
| 백세나 | 2024.03.26. | 2025.03.05. | 가능·미상 | 미상 | 인수 위험 미상 |
| 최소원 | 2023.11.20. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 위험 미상 |
| 정쌍식 | 2024.10.14. | 미상 | 없음 | 미상 | 등기기준 없음 |
| 이승연 | 2024.09.12. | 미상 | 없음 | 미상 | 등기기준 없음 |
| 문정민 | 2021.08.02. | 2025.01.21. | 가능·미상 | 미상 | 인수 위험 미상 |
| 오진주 | 2023.09.15. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 위험 미상 |
| 손동환 | 2022.02.11. | 2025.03.20. | 가능·미상 | 미상 | 인수 위험 미상 |
| 염승철 | 2023.02.06. | 2025.02.18. | 가능·미상 | 미상 | 인수 위험 미상 |
| 유성진 | 2024.01.31. | 2025.02.21. | 가능·미상 | 미상 | 인수 위험 미상 |
| 이동규 | 2021.07.30. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 위험 미상 |
| 박종범 | 2024.07.31. | 미상 | 없음 | 미상 | 등기기준 없음 |
| 곽현홍 | 2024.02.26. | 2025.02.07. | 가능·미상 | 미상 | 인수 위험 미상 |
| 김규민 | 2024.09.13. | 미상 | 없음 | 미상 | 등기기준 없음 |
| 이해원 | 2023.09.26. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 위험 미상 |
| 박지현 | 2023.02.27. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 위험 미상 |
| 최예원 | 2022.06.30. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 위험 미상 |
| 원태연 | 2024.02.19. | 2025.03.07. | 가능·미상 | 미상 | 인수 위험 미상 |
| 김희연 | 2024.01.18. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 위험 미상 |
| 함형우 | 2023.09.12. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 위험 미상 |
| 정수안 | 2024.02.21. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 위험 미상 |
| 박지아 | 2024.01.08. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 위험 미상 |
| 김윤기 | 2023.02.22. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 위험 미상 |
| 정민경 | 2024.01.15. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 위험 미상 |
| 심현호 | 2024.02.26. | 2025.02.21. | 가능·미상 | 미상 | 인수 위험 미상 |
| 김영실 | 2021.06.25. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 위험 미상 |
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 메리트는 보류
현재 회차 최저가는 72,030,000원으로 감정가 147,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 50,421,000원, 4회 유찰 시 35,294,700원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 72,030,000원 | 72,030,000원 + 미배당 보증금 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 50,421,000원 | 50,421,000원 + 미배당 보증금 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 35,294,700원 | 35,294,700원 + 미배당 보증금 |
동일 물건의 실거래 시세를 비교할 수 있는 거래 표본은 확인되지 않습니다. 게다가 점유자들의 보증금이 미상이므로 감정가 대비 할인율은 곧바로 가격 메리트를 뜻하지 않습니다. 시세 확인과 임차보증금 확인이 모두 끝나기 전에는 ‘싸다’는 결론을 내릴 수 없습니다.
④ 산정표상 배분 (매각가 72,030,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 산정 금액 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,696,540원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 70,333,460원 |
이 산정에는 당해세·임차인 최우선변제와 점유자 34명의 보증금이 반영되지 않았습니다. 신청채권 2,900,000,000원과 압류 채권액도 배분 금액에 포함되지 않아, 소유자 잔여 70,333,460원을 실제 예상 잔여액으로 볼 수 없습니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대연성당 북서측 인근으로, 소규모 공동주택·주거용 오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 부산도시철도 2호선 경성대·부경대역과 시내버스정류장이 인근에 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 주거용 오피스텔이나 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태와 내부 마감은 확인되지 않았습니다.
- 건물. 사용승인일은 2021.05.04.이며, 위생·급배수·승강기·도시가스·옥내소화전·화재경보·화재탐지·기계식 주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 2미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 조사된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 전 필수 확인
- 204호 실제 점유자 특정. 조사된 34명 모두 점유 부분이 미상이므로, 각 전입자가 실제로 204호를 점유했는지 세대별 전입세대열람·현황조사 원본으로 확인해야 합니다.
- 임대차계약서 확보. 선순위 전입 가능 점유자 29명의 보증금·계약기간·임차 범위·확정일자를 확인하기 전에는 인수액 산정이 불가능합니다.
- 배당요구 확인. 배당요구가 확인된 10명 외 나머지 선순위 전입자들의 배당요구 여부와 배당요구 종기를 대조해야 합니다.
- 등기 권리 연속성. 2021년 근저당권의 말소 표시와 2025년 근저당권 이전 등기가 함께 존재하므로 원본 등기부와 경매신청채권 자료를 대조해야 합니다.
- 민간임대주택 처리. 민간임대주택 등록 등기의 말소 여부와 매수인 승계 의무를 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 내부·주차 확인. 내부 상태가 확인되지 않았고 기계식 주차장 설비가 있으므로 작동 상태와 이용 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당표 재작성. 압류 채권·신청채권·임차보증금·당해세를 반영해 실제 배당 순서와 미배당 인수액을 다시 계산해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 풀어야 할 29개의 미상 보증금
이 물건은 감정가 147,000,000원에서 72,030,000원까지 내려왔지만, 가격만으로 접근할 수 있는 사건이 아닙니다. 말소기준일 이전 전입자가 29명이고, 이들의 보증금·확정일자·점유 부분은 모두 미상입니다. 배당요구가 확인된 사람도 10명에 그쳐, 배당 후 남는 보증금과 매수인 인수액을 계산할 핵심 정보가 부족합니다.
따라서 현재의 실질취득액은 72,030,000원으로 확정되는 것이 아니라 72,030,000원에 미배당 보증금이 더해지는 구조입니다. 보증금 규모에 따라 감정가보다 높은 취득 원가가 형성될 가능성도 배제할 수 없습니다. 권리조사와 임대차 원본 확인이 끝나기 전까지는 입찰 보류가 원칙입니다.
