부산지방법원 2024타경113948. 부산 남구 대연동 ‘대경’ 9층 902호로, 공부상 주거용 오피스텔입니다. 감정가 128,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 62,720,000원입니다. 표면적으로는 감정가의 49%까지 떨어진 물건이지만, 이 사건의 핵심은 가격이 아니라 점유자와 보증금 확인입니다.
현황조사에는 2021.06.25부터 2024.10.14까지 전입한 34명이 확인됩니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 모두 중복 신고가 아닌 실제 임차인 34명으로 봐야 합니다. 다만 각 임차인의 점유 부분, 보증금, 월세와 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 전입일만으로 대항력이 확정된다고 단정할 수 없고, 각각을 ‘대항력 가능·미상’으로 분류해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경113948 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 용소로8번길 58-6(대연동), 대경 9층 902호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 주거용 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 · 사용승인일 2021.05.04 |
| 소유자 | 주식회사디에이치하우스 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 128,000,000원 / 62,720,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 2,900,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 현장 확인 | 폐문부재로 내부 이용상태 확인 불가 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입자 34명
권리판정상 말소기준은 2024.10.21 국 압류입니다. 이 압류와 2024.12.30 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 문제는 34명의 전입일이 모두 말소기준일보다 빠르다는 점입니다. 보증금과 확정일자, 실제 점유 여부가 확인되지 않았으므로 매수인이 인수할 금액을 현재 확정할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 34명, 보증금 전부 미상
보증기관 승계나 대위 신고자는 없어 실제 임차인은 34명입니다. 이 가운데 황애빈·전선우·백세나·문정민·손동환·염승철·유성진·곽현홍·원태연·심현호 등 10명은 배당요구 접수가 확인됩니다. 그러나 확정일자와 보증금이 모두 확인되지 않아 우선변제권 성립 여부와 배당 후 잔존 보증금을 계산할 수 없습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김사라 | 2024.09.11 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| TRINH THI HANH | 2023.12.08 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김은정 | 2024.03.03 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김상원 | 2024.02.23 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 황애빈 | 2023.06.01 | 미상 | 2025.03.05 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정수빈 | 2021.07.23 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김진주 | 2023.08.10 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 전선우 | 2023.01.31 | 미상 | 2025.03.11 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김시은 | 2023.09.01 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 백세나 | 2024.03.26 | 미상 | 2025.03.05 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최소원 | 2023.11.20 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정쌍식 | 2024.10.14 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이승연 | 2024.09.12 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 문정민 | 2021.08.02 | 미상 | 2025.01.21 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 오진주 | 2023.09.15 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 손동환 | 2022.02.11 | 미상 | 2025.03.20 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 염승철 | 2023.02.06 | 미상 | 2025.02.18 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 유성진 | 2024.01.31 | 미상 | 2025.02.21 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이동규 | 2021.07.30 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박종범 | 2024.07.31 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 곽현홍 | 2024.02.26 | 미상 | 2025.02.07 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김규민 | 2024.09.13 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이해원 | 2023.09.26 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박지현 | 2023.02.27 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최예원 | 2022.06.30 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 원태연 | 2024.02.19 | 미상 | 2025.03.07 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김희연 | 2024.01.18 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 함형우 | 2023.09.12 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정수안 | 2024.02.21 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박지아 | 2024.01.08 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김윤기 | 2023.02.22 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정민경 | 2024.01.15 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 심현호 | 2024.02.26 | 미상 | 2025.02.21 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김영실 | 2021.06.25 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 49%만으로는 부족하다
현재 최저가는 감정가 128,000,000원의 49%인 62,720,000원입니다. 다만 비교할 실거래 자료가 없어 현재 가격이 시장가격보다 낮은지 확인할 수 없습니다. 여기에 34명의 보증금 인수 가능성까지 남아 있어 ‘감정가 대비 할인율’만으로 저렴하다고 표현할 수 없는 물건입니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 단순 산식상 인수 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 62,720,000원 | 49% | 0원* | 61,191,040원 |
| 3회 유찰 시 | 43,904,000원 | 34% | 0원* | 42,713,728원 |
| 4회 유찰 시 | 30,732,799원 | 24% | 0원* | 29,779,609원 |
* 단순 산식에는 임차인 보증금이 반영되지 않았습니다. 권리분석상 실제 인수액은 미상이며, 유찰 횟수가 늘어도 인수 위험이 자동으로 사라지지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 62,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,528,960원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 61,191,040원 |
현재 단순 배당표는 집행비용과 소유자 잔여만 계산되어 있습니다. 등기상 근저당권·국 압류, 신청채권자의 청구액 2,900,000,000원, 임차인 34명의 보증금과 배당요구가 반영되지 않아 실제 배당 결과를 의미하지 않습니다.
⑤ 입지·이용 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대연성당 북서측 인근이며, 주변은 소규모 공동주택·주거용 오피스텔·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 부산도시철도 2호선 경성대·부경대역과 시내버스정류장이 인근에 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐으나 폐문부재로 내부 이용상태는 확인되지 않았습니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·도시가스·옥내소화전·화재경보·화재탐지·기계식 주차장 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 2미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 공시지가는 2,071,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 역세권 주거용 오피스텔이라는 입지 요소는 있으나, 다수 임차인과 권리 불확실성이 해소되지 않으면 일반 매수자의 접근이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 34명 전원의 임대차계약 확인. 각 임차인의 실제 점유 호실·보증금·월세·확정일자·전입 유지 여부를 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 배당요구가 확인된 10명뿐 아니라 나머지 24명의 배당요구 종기 내 신고 여부와 배당 제외 가능성을 원본에서 확인해야 합니다.
- 대항력 확정 금지. 전입일이 빠르다는 이유만으로 대항력이 있다고 단정할 수 없습니다. 실제 인도와 점유, 임대차관계가 함께 확인돼야 합니다.
- 근저당 원본 대조. 2021.05.28 근저당의 말소 표시와 2025.12.03 이전등기의 관계를 등기사항전부증명서 원본으로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 임대의무기간과 임대료 증액기준, 경매 매각 후 말소·승계 여부를 확인해야 합니다.
- 배당표 재작성. 신청채권자 청구액, 근저당권, 국 압류, 임차보증금과 조세채권을 반영해 실제 배당순위를 다시 계산해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 폐문부재였으므로 내부 구조·하자·사용 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 기계식 주차장 확인. 이용 가능 차량 규격과 운영 상태, 유지관리비를 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 확인할 것은 보증금이다
이 물건은 감정가 128,000,000원에서 최저가 62,720,000원까지 내려왔습니다. 그러나 실제 임차인 34명의 보증금과 확정일자가 모두 미상이고, 전입일은 모두 말소기준일보다 빠릅니다. 따라서 매수인의 실질취득액은 최저가 62,720,000원으로 끝나는 것이 아니라 미확정 인수액이 더해질 수 있습니다.
실거래 비교자료도 없어 감정가의 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 근저당 말소·이전 관계와 민간임대주택 등기까지 확인해야 하므로, 이 사건은 가격은 낮아졌지만 권리분석은 열려 있는 고위험 물건입니다. 결론은 명확합니다. 보증금 총액과 배당 후 잔존액이 확인되기 전에는 입찰가를 정할 수 없습니다.
