수원지방법원 2024타경94218. 화성시 진안동 ‘하이안’ 2층 201호에 대한 임의경매입니다. 소유자는 주식회사포인트이고, 등기상 핵심 권리는 2022.02.25 설정된 수지신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,600,000,000원이며, 이 근저당이 말소기준이 됩니다. 이후 2024.10.21 임의경매개시결정과 2025.09.11 국가 압류가 등기됐지만, 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸 처리됩니다.
이 사건에서 가장 중요한 확인 지점은 등기 자체보다 201호의 점유관계입니다. 201호에는 강민재와 김단비가 각각 확인되며 두 사람 모두 전입일이 2024.04.25입니다. 말소기준일인 2022.02.25보다 늦기 때문에 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차인으로 보기는 어렵습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당요구·우선변제 순위의 세부관계는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경94218 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 다람산공원길 22(진안동), 2층201호 (진안동,하이안) |
| 물건종류 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택(단지내 연립주택)) |
| 소유자 | 주식회사포인트 |
| 감정가 / 최저가 | 295,000,000원 / 295,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 수지신용협동조합 / 3,099,617,457원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 등기 발급일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.02.25 근저당
말소기준인 수지신용협동조합 근저당권보다 뒤에 설정된 임의경매개시결정과 국가 압류는 매각으로 소멸합니다. 근저당 채권최고액 3,600,000,000원 중 현재 회차 예상배당은 290,070,000원으로 계산돼 대규모 미배당이 남지만, 이는 근저당권자의 미회수 채권이지 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 201호 임차인·점유 분석
보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 201호에는 실제 임차인 기록 2명이 확인됩니다. 두 사람 모두 2024.04.25 전입해 말소기준인 2022.02.25보다 후순위입니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강민재 | 201호 | 2024.04.25 | 미상 | 2024.11.15 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김단비 | 201호 | 2024.04.25 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 가격·배당 분석 (매각가 295,000,000원 가정)
현재 최저가는 감정가와 같은 295,000,000원입니다. 다만 이 사건에서 비교 가능한 최신 실거래 가격이 확인되지 않으므로, 295,000,000원이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정하지 않습니다. 권리 인수액이 0원이라는 점과 가격 메리트는 별개의 문제입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,930,000원 |
| 1. 근저당 · 수지신용협동조합 | 3,600,000,000원 | 290,070,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 근저당권 미배당은 3,309,930,000원입니다. 1회 유찰 시 3,368,104,000원, 2회 유찰 시 3,414,643,200원으로 증가하지만, 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화성시 진안동 다람산공원 남동측 인근으로, 주변은 단독·다세대주택, 근린생활시설, 공공시설이 혼재합니다. 진안동행정복지센터와 진안초·중학교가 인근에 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 이용은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층 공동주택으로, 도시형생활주택(단지내 연립주택)입니다. 위생·급배수, 화재탐지, 개별난방, 승강기, 지하주차장 설비가 확인됩니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 지목 대, 연립주택 부지로 이용 중이며 공시지가는 1,043,000원/㎡입니다. 토지면적은 875.0㎡입니다.
- 도로·규제. 북서측 폭 약 12m 및 약 8m 내외 포장도로에 접하고, 비행안전제2구역·군용비행장 소음대책구역·성장관리권역 등의 제한이 있습니다.
- 임대상태. 감정평가 당시 전호실 임대중으로 확인됐습니다. 201호 역시 두 명의 점유 관련 기록이 있어 명도와 실제 점유형태를 현장에서 재확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 201호 실제 점유 확인. 강민재와 김단비가 동일한 201호, 동일한 전입일로 확인됩니다. 실제 거주형태와 임대차관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당 우선순위와 실제 배당액을 원본 서류로 점검해야 합니다.
- 매수인 인수와 채권자 미배당 구분. 현재 회차 근저당 미배당 3,309,930,000원은 채권자의 미회수액이며 매수인이 승계하는 채무가 아닙니다. 계산상 인수액은 0원입니다.
- 세금·최우선변제 확인. 국가 압류가 있고 현재 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.
- 시세 검증. 최저가 295,000,000원이 감정가 100%인 신건입니다. 유사 다세대·도시형생활주택의 최근 거래가격을 확인하기 전에는 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 종기 관련 서류와 현장 점유를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수는 0원, 승부처는 점유 확인과 가격”
권리의 뼈대는 비교적 명확합니다. 2022.02.25 수지신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 201호의 강민재·김단비는 모두 2024.04.25 전입해 후순위입니다. 등기상 후순위 압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸하고, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 두 점유자의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 배당관계는 추가 확인이 필요합니다. 또한 신건 최저가 295,000,000원을 시세보다 저렴하다고 볼 거래 근거가 확인되지 않으므로, 권리는 비교적 단순하지만 가격은 보류가 적절합니다. 입찰의 핵심은 201호 실제 점유관계와 최근 시세를 직접 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것입니다.
