수원지방법원 2024타경94218. 화성 진안동 ‘하이안’ 4층 402호 다세대 물건입니다. 등기상 소유자는 주식회사포인트이고, 말소기준은 2022.02.25 설정된 수지신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,600,000,000원이며 공동담보목록 제2022-690호가 기재돼 있습니다. 이후 2024.10.21 임의경매개시결정, 2025.09.11 국의 압류, 2026.05.14 양희승의 주택임차권등기가 이어집니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
특히 임차권등기만 보고 140,000,000원을 낙찰자가 떠안는 것으로 오해하면 안 됩니다. 양희승의 임대차계약일은 2024.05.17, 확정일자는 2024.05.21, 주민등록일자는 2024.06.14, 점유개시일자는 2024.06.15입니다. 모두 2022.02.25 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력 없는 후순위 임차권입니다. 제공된 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경94218 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 다람산공원길 22(진안동), 4층402호 (진안동,하이안) |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 공동주택(도시형생활주택·단지내 연립주택) |
| 소유자 | 주식회사포인트 |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 175,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 수지신용협동조합 / 3,099,617,457원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 2022년 근저당이 기준
말소기준권리는 2022.02.25 수지신용협동조합의 근저당권입니다. 2024.10.21 임의경매개시결정과 2025.09.11 국의 압류는 모두 그 뒤에 등기됐고, 2026.05.14 양희승의 주택임차권등기 역시 후순위입니다. 따라서 제공된 권리관계 기준으로 매수인이 등기상 인수할 권리는 없습니다.
② 임차인 — 양희승 임차권은 후순위
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 양희승 | 건물의 전유부분 전부 | 2024.06.14 | 2024.05.21 | 140,000,000원 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
양희승은 2024.10.29 배당요구를 했고, 2026.05.14 임차권등기명령에 따라 보증금 140,000,000원의 주택임차권이 등기됐습니다. 그러나 전입신고가 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명이며, 동일 보증금을 중복 합산할 사정도 없습니다.
③ 가격 판단 — 시세 가점은 보류
현재 최저매각가는 감정가와 같은 175,000,000원으로 신건입니다. 다만 본건과 직접 비교할 수 있는 실거래 가격자료가 확인되지 않아, 이 금액이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지를 수치로 판정할 근거는 부족합니다. 따라서 감정가 대비 100%라는 이유만으로 ‘싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 175,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,250,000원 |
| 1. 근저당 · 수지신용협동조합 | 3,600,000,000원 | 171,750,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,250,000원을 제외한 171,750,000원이 수지신용협동조합 근저당에 배당되는 계산입니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 3,428,250,000원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트구조 지상 5층 공동주택으로, 도시형생활주택(단지내 연립주택)입니다.
- 위치. 경기도 화성시 진안동 다람산공원 남동측 인근이며, 주변은 단독·다세대주택, 근린생활시설, 공공시설이 혼재합니다. 인근에 진안동행정복지센터와 진안초·중학교가 위치합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 이용상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 화재탐지설비, 개별난방설비, 승강기설비, 지하주차장이 있습니다.
- 도로. 북서측 폭 약 12미터 및 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이며 공시지가는 1,043,000원/㎡, 토지면적은 875.0㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제2종·제3종구역, 성장관리권역에 해당합니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 감정평가 당시 전호실 임대중으로 확인됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 대조. 양희승의 계약일 2024.05.17, 확정일자 2024.05.21, 전입일 2024.06.14, 점유개시일 2024.06.15 및 배당요구 2024.10.29 내용을 매각물건명세서와 다시 대조하세요.
- 말소기준 확인. 2022.02.25 수지신용협동조합 근저당이 기준이며, 양희승 임차권은 후순위라는 점을 등기부 원본에서 재확인하세요.
- 가격 검증. 신건 175,000,000원의 가격 메리트는 현재 자료만으로 판단하지 말고 동일·유사 면적 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 근저당 미배당액이 수십억 원 규모로 남더라도 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 채권과 낙찰자 승계채무를 혼동하지 마세요.
- 점유·명도. 감정평가상 전호실 임대중으로 확인된 건물이므로 실제 402호 점유 상태와 인도 가능 시점을 입찰 전에 확인하세요.
- 원본 확인. 당해세·최우선변제 등은 배당 시뮬레이션에 반영되지 않았으므로 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 원본을 최종 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격은 별도 검증
이 사건의 핵심은 140,000,000원의 임차권등기가 있어도 매수인이 그 보증금을 인수하는 구조는 아니라는 점입니다. 양희승의 전입은 2024.06.14로, 2022.02.25 수지신용협동조합 근저당보다 뒤입니다. 따라서 임차권은 매각으로 소멸하고 현재 회차 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
반대로 가격 측면에서는 신건 최저가 175,000,000원을 뒷받침할 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않습니다. 그래서 이 물건은 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격 메리트는 아직 확인되지 않은 물건으로 보는 것이 적절합니다. 권리와 가격을 분리해 판단하는 것이 핵심입니다.
