수원지방법원 2024타경94218. 화성 진안동 ‘하이안’ 4층 406호 다세대 물건입니다. 등기상 소유자는 주식회사포인트이고, 말소기준은 2022.02.25. 설정된 수지신용협동조합 근저당권 3,600,000,000원입니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2022-690호에 연결돼 있습니다. 이후 2024.10.21. 임의경매개시결정, 2025.09.11. 국의 압류, 2026.04.21. 송문수의 주택임차권등기가 이어졌으며 모두 말소기준보다 뒤에 있습니다.
이 사건의 핵심은 406호 임차권입니다. 송문수의 임대차계약일은 2024.04.23., 주민등록·점유개시·확정일자는 모두 2024.05.24., 보증금은 140,000,000원입니다. 말소기준 근저당의 2022.02.25.보다 늦어 대항력이 없고, 등기된 임차권도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당요구도 2024.10.26. 접수돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경94218 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 다람산공원길 22(진안동), 4층406호 (진안동,하이안) |
| 물건종류 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택(단지내 연립주택)) |
| 소유자 | 주식회사포인트 |
| 감정가 / 최저가 | 179,000,000원 / 179,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 수지신용협동조합 / 3,099,617,457원 |
| 말소기준 | 2022.02.25. 을구 1번 근저당권 · 수지신용협동조합 · 채권최고액 3,600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 임차권보다 근저당이 먼저다
가장 중요한 날짜는 2022.02.25.입니다. 수지신용협동조합 근저당이 이 날 설정됐고 이것이 말소기준입니다. 406호 임차권자 송문수는 2024.05.24. 주민등록과 점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 따라서 선순위 근저당보다 늦어 대항력이 없으며, 2026.04.21. 등기된 주택임차권 역시 말소기준 뒤의 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인 — 406호 확인 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송문수 | 건물의 전유부분 전부 | 140,000,000원 | 2024.05.24 / 2024.05.24 | 2024.10.26 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
송문수의 임대차계약일은 2024.04.23., 전입·점유·확정일자는 2024.05.24.입니다. 등기부에는 2026.04.21. 수원지방법원 임차권등기명령에 따른 주택임차권이 기재돼 있습니다. 말소기준일인 2022.02.25.보다 전입이 늦으므로 대항력은 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없어 실제 406호 임차인은 송문수 1명으로 확인됩니다.
③ 배당 구조 — 신건 매각대금은 근저당에도 크게 부족
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,306,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 수지신용협동조합 | 3,600,000,000원 | 175,694,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
179,000,000원 매각을 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당은 3,424,306,000원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 값으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
현재 신건에서 수지신용협동조합에 돌아가는 예상배당은 175,694,000원으로, 채권최고액 3,600,000,000원에 크게 못 미칩니다. 1회 유찰 시 예상 매각가 143,200,000원, 근저당 배당 140,395,200원, 미배당 3,459,604,800원이며, 2회 유찰 시에는 예상 매각가 114,560,000원, 근저당 배당 112,156,160원, 미배당 3,487,843,840원입니다.
④ 가격 판단 — 신건 179,000,000원, 비교는 보수적으로
이 물건은 감정가와 최저매각가가 모두 179,000,000원인 신건입니다. 하이안은 36세대, 사용승인일은 2022.02.07.로 확인됩니다. 다만 현재 비교 가능한 실거래 금액이 없어 감정가 179,000,000원이 최근 시장가격보다 높은지 낮은지는 이 자료만으로 단정하기 어렵습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 다람산공원 남동측 인근으로 단독·다세대주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하며 진안동행정복지센터와 진안초·중학교가 인근에 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상5층 공동주택으로 도시형생활주택(단지내 연립주택)이며, 승강기·지하주차장·개별난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측 폭 약 12미터 및 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이며 토지면적 875.0㎡, 공시지가 1,043,000원/㎡, 평지의 연립주택 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제2종·제3종구역, 성장관리권역 등에 해당합니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 감정평가 현황에서는 전호실 임대중으로 확인됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 송문수 임차권 재확인. 임대차계약일 2024.04.23., 전입·점유·확정일 2024.05.24., 보증금 140,000,000원, 임차권등기 2026.04.21.의 순서를 원본에서 다시 대조하세요.
- 말소기준 확인. 2022.02.25. 을구 1번 수지신용협동조합 근저당권이 기준이며 후순위 압류·임차권은 매각으로 소멸하는 구조인지 매각물건명세서 최종본을 확인하세요.
- 공동담보 확인. 근저당권에는 공동담보목록 제2022-690호가 기재돼 있으므로 관련 물건의 배당·채권 변동 여부를 함께 확인하세요.
- 실거래 가격 대조. 신건 최저가 179,000,000원의 적정성은 동일 건물·유사 면적·유사 층 거래를 직접 확인한 뒤 판단하세요.
- 점유·명도. 감정평가상 전호실 임대중으로 확인되므로 406호 실제 점유상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
- 배당 변수. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션이므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 확인 후
이 물건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2022.02.25. 근저당이 먼저이고, 송문수의 전입·점유·확정일자는 2024.05.24.로 뒤입니다. 따라서 140,000,000원의 임차보증금이 있어도 대항력이 없고, 등기된 임차권 역시 매각으로 소멸해 현재 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 국의 압류와 경매개시결정 역시 말소기준 후순위입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 신건 최저가는 179,000,000원이지만 이를 최근 거래와 비교할 근거가 충분하지 않으므로, 권리상 인수 0원이라는 사실만 보고 가격 메리트까지 있다고 연결해서는 안 됩니다. 결론은 권리는 비교적 정리돼 있고, 가격은 실거래 확인 뒤 판단. 이 두 가지를 분리해서 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.
