수원지방법원 2024타경94218. 화성시 진안동 ‘하이안’ 4층 404호 다세대 물건입니다. 등기상 소유자는 주식회사포인트이고, 2022년 2월 25일 수지신용협동조합이 채권최고액 3,600,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후의 임의경매개시결정과 국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기 채권최고액은 36억원으로 이 한 호실의 감정가를 크게 웃돌지만, 등기에는 공동담보목록 제2022-690호가 기재돼 있습니다. 경매 신청 청구액은 3,099,617,457원입니다. 현재 179,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용을 제외한 175,694,000원이 근저당권자에게 배당되고도 미배당액이 크게 남습니다. 중요한 점은 이 미배당액이 곧바로 매수인 인수액이 되는 것은 아니며, 제시된 배당 시뮬레이션의 매수인 인수는 0원이라는 것입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경94218 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 다람산공원길 22(진안동), 4층404호 (진안동,하이안) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 철근콘크리트구조 공동주택(도시형생활주택·단지내 연립주택) · 지상5층 |
| 소유자 | 주식회사포인트 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 179,000,000원 / 179,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 수지신용협동조합 / 3,099,617,457원 |
| 말소기준권리 | 2022.02.25 수지신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2022.02.25 근저당권입니다. 404호 점유자 홍일표의 전입일은 2022.03.08로 말소기준권리보다 늦어, 조사상 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 2024.10.21 임의경매개시결정과 2025.09.11 국의 압류도 모두 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 404호 임차인 — 대항력 없음, 우선변제는 미상
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍일표 | 404호 | 2022.03.08 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
홍일표는 현황조사와 매각물건명세서에서 404호 점유자로 확인됩니다. 전입일 자체가 말소기준권리보다 늦기 때문에 대항력은 없는 것으로 판정돼 있습니다. 따라서 보증금 미배당분이 그대로 낙찰자에게 승계되는 대항력 인수형 물건은 아닙니다.
③ 가격 판단 — ‘179,000,000원이 싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 물건은 한 번도 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 179,000,000원입니다. 매수인 인수가 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 179,000,000원으로 볼 수 있습니다.
다만 이 사건과 직접 비교할 수 있는 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 기준이 확인되지 않아 현재 최저가가 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 하이안은 36세대 규모이고 2022.02.07 준공으로 확인되지만, 동일 조건 실거래 기준 없이 감정가만 보고 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다. 이 사건의 가격 판단은 권리보다 별도의 현장 시세 검증이 선행돼야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 179,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,306,000원 |
| 1. 근저당 · 수지신용협동조합 | 3,600,000,000원 | 175,694,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 근저당권 채권은 전액 변제되지 않고 3,424,306,000원이 미배당으로 남습니다. 다만 이 계산의 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 변동될 수 있습니다.
⑤ 회차 시나리오 — 유찰돼도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 179,000,000원 | 175,694,000원 | 3,424,306,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 143,200,000원 | 140,395,200원 | 3,459,604,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 114,560,000원 | 112,156,160원 | 3,487,843,840원 | 0원 |
유찰될수록 수지신용협동조합의 미배당액은 커지지만, 제시된 세 회차 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 물건의 입찰가격 판단에서 36억원 근저당 잔액을 낙찰가에 더해 계산할 필요는 없습니다. 반대로 근저당 잔액이 크다는 이유만으로 싸다고 볼 수도 없습니다. 가격 메리트는 별도 실거래와 임대수익 조건을 확인해 판단해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 다람산공원 남동측 인근에 위치하며 주변은 단독·다세대주택, 근린생활시설, 공공시설이 혼재하는 주거지역입니다. 진안동행정복지센터와 진안초·중학교가 인근에 위치합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 이용 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상5층 공동주택이며 위생·급배수, 화재탐지, 개별난방, 승강기, 지하주차장 설비가 확인됩니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 12미터 및 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 지목 대, 평지이며 공시지가 1,043,000원/㎡, 토지면적 875.0㎡입니다.
- 규제. 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제2종·제3종구역, 성장관리권역 등에 해당합니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 실거래 비교 기준이 확인되지 않아 정량적인 환금성 평가는 보류합니다. 다세대·도시형생활주택이라는 용도와 실제 임대 상태를 함께 고려해 호별 거래사례를 직접 확인할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 404호 임대차 원본 확인. 홍일표의 보증금, 확정일자, 계약기간과 실제 점유 상태를 매각물건명세서 및 관련 서류와 대조하세요.
- 최우선변제 여부. 보증금이 확인되지 않아 현재 배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 실제 배당 변동 가능성을 확인해야 합니다.
- 명도 계획. 대항력은 없지만 실제 임차 점유가 확인되므로 낙찰 후 인도와 이사 협의에 필요한 시간과 비용을 고려해야 합니다.
- 가격 검증. 실질취득액은 현재 179,000,000원이지만 동일 조건 실거래 비교가 없어 ‘시세보다 싸다’고 판단할 수 없습니다.
- 공동담보 확인. 채권최고액 3,600,000,000원 근저당에는 공동담보목록 제2022-690호가 기재돼 있으므로 전체 담보관계와 배당 진행을 원본으로 확인하세요.
- 세금·배당 변동. 2025.09.11 국의 압류가 존재하고 현재 예상배당은 당해세를 반영하지 않았으므로 실제 배당표를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 배당요구·문건접수 내역을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수는 낮지만, 가격과 임대차 확인은 남아 있다”
이 물건의 권리 구조는 핵심이 명확합니다. 2022.02.25 수지신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 404호 홍일표의 전입은 2022.03.08로 후순위입니다. 그래서 대항력은 없고 매수인 인수도 0원으로 계산됩니다. 2024년 경매개시결정과 2025년 국의 압류 역시 매각으로 소멸합니다.
그러나 권리가 정리된다고 곧바로 좋은 가격이라는 뜻은 아닙니다. 현재는 신건 179,000,000원이고 이를 검증할 직접적인 최근 실거래 기준이 없어 가격 메리트는 판단 보류가 맞습니다. 동시에 404호 임차인의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 실제 배당과 명도 조건을 마지막까지 확인해야 합니다. 결론은 “등기상 인수 0원은 긍정적, 임대차 확인과 가격 검증 없이는 신건 응찰 판단을 서두르지 말 것”입니다.
