수원지방법원 2024타경94218. 화성시 진안동 하이안 4층 408호입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 지상 5층 공동주택으로, 도시형생활주택(단지내 연립주택)으로 이용되고 있습니다. 등기상 소유자는 주식회사포인트이며, 이 사건의 말소기준은 2022.02.25 설정된 수지신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,600,000,000원이고 공동담보목록 제2022-690호가 기재돼 있습니다.
408호에는 2025.01.24 등기된 한예빈의 주택임차권이 있습니다. 임대차계약일은 2024.05.29, 확정일자는 2024.05.31, 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2024.07.08입니다. 이 세 날짜가 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 보증금 60,000,000원이 적혀 있다는 사실만으로 매수인이 그 보증금을 떠안는 구조가 아니며, 제공된 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경94218 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 다람산공원길 22(진안동), 4층408호 (진안동,하이안) |
| 물건종류 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택·단지내 연립주택) |
| 소유자 | 주식회사포인트 |
| 감정가 / 최저가 | 189,000,000원 / 189,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수지신용협동조합 / 3,099,617,457원 |
| 말소기준권리 | 2022.02.25 수지신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 등기사항 발급일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 408호 임차권은 말소기준보다 늦다
말소기준 근저당은 2022.02.25입니다. 이후 2024.10.21 임의경매개시결정, 2025.01.24 한예빈 주택임차권, 2025.09.11 국 압류가 이어집니다. 등기상 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 특히 한예빈 임차권의 전입·점유개시일 2024.07.08 역시 말소기준일보다 늦어 대항력이 인정되지 않는 것으로 정리됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 승계 0원
| 임차인 | 범위 | 보증금 / 차임 | 주요 일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한예빈 | 건물의 전유부분 전부 주거(임차권등기) | 60,000,000원 480,000원 | 계약 2024.05.29 확정 2024.05.31 전입·점유 2024.07.08 | 2025.01.24 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 실질취득 1.89억, 아직 ‘싸다’고 할 근거는 없다
현재 회차는 유찰 없는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 189,000,000원입니다. 인수액이 0원이므로 현재 최저가에 낙찰된다고 가정한 실질취득액 역시 189,000,000원입니다.
다만 이 물건에 대해 동일 조건으로 직접 비교할 수 있는 실거래 근거가 확보되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 없다는 사실만 확인할 수 있을 뿐, 189,000,000원이 시장가격보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 권리가 깨끗하다는 이유로 가격 메리트까지 있다고 연결해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 189,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,446,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 수지신용협동조합 | 3,600,000,000원 | 185,554,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 배당 시나리오로, 집행비용 후 남은 매각대금이 수지신용협동조합 근저당 배당에 투입되어 잔여가 0원입니다. 현재 회차 채권최고액 기준 미배당액은 3,414,446,000원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트구조 지상 5층 공동주택으로, 도시형생활주택(단지내 연립주택)입니다. 하이안은 36세대이며 사용승인 관련 기준일은 2022.02.07입니다.
- 입지. 다람산공원 남동측 인근으로 단독·다세대주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 주거지역입니다. 진안동행정복지센터와 진안초·중학교가 인근에 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 대중교통 이용은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수, 화재탐지, 개별난방, 승강기, 지하주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 북서측 폭 약 12미터 및 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역이며 공시지가는 1,043,000원/㎡입니다. 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제2종·제3종구역, 성장관리권역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 공부상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 36세대 규모의 다세대·도시형생활주택이고 동일 조건 실거래 비교근거가 확보되지 않은 만큼, 대단지 아파트처럼 단순 평균가격으로 접근하기보다 개별 호수와 인근 유사주택 거래를 보수적으로 확인하는 편이 적절합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 408호 점유 확인. 한예빈 임차권은 후순위여서 매수인 승계는 없지만, 현재 실제 점유자와 인도 가능 시점은 별도 확인해야 합니다.
- 임차권 일자 재확인. 계약 2024.05.29, 확정 2024.05.31, 전입·점유 2024.07.08이 말소기준 2022.02.25보다 늦다는 점을 등기부와 매각물건명세서 원본으로 다시 대조하세요.
- 공동담보 확인. 수지신용협동조합 근저당에는 공동담보목록 제2022-690호가 기재돼 있습니다. 실제 배당관계는 공동담보 물건의 진행 및 채권계산과 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 국 압류 확인. 2025.09.11 전주세무서장 처분의 국 압류가 있으므로 당해세·법정기일 등 실제 배당순위에 영향을 주는 세금관계를 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 189,000,000원은 감정가 100%입니다. 동일 건물 및 인근 유사 다세대· 도시형생활주택 실거래를 확인하기 전에는 가격 메리트를 전제로 입찰가를 정하지 않는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 매각기일 직전 변경사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원은 맞지만, 신건 1.89억의 가격 매력은 별개”
이 물건의 권리분석 포인트는 명확합니다. 말소기준은 2022.02.25 수지신용협동조합 근저당이고, 한예빈의 전입·점유는 2024.07.08입니다. 보증금 60,000,000원의 임차권이 등기돼 있어도 선순위 대항력 임차인이 아니므로 매수인이 그 보증금을 승계하는 사건은 아닙니다. 현재 시나리오상 인수액은 0원이고 실질취득은 최저가와 같은 189,000,000원입니다.
다만 그 다음 질문은 완전히 별개입니다. 189,000,000원이 적정한가. 현재는 한 번도 유찰되지 않은 감정가 100% 신건이며, 동일 조건 실거래 비교근거가 확보되지 않았습니다. 따라서 권리 안전성을 가격 할인으로 착각해서는 안 됩니다. 결론은 “권리 인수는 낮음, 가격 매력은 미확인.” 입찰 여부는 408호 점유와 실거래 검증, 공동담보·세금 배당관계를 확인한 뒤 결정하는 것이 맞습니다.
