수원지방법원 2024타경94218. 화성시 진안동 하이안 2층 205호 다세대 물건입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사포인트이고, 2022.02.25 설정된 수지신용협동조합 근저당권의 채권최고액은 3,600,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후의 임의경매개시결정과 국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
본건에서 가장 중요한 임차관계는 205호의 홍성훈입니다. 매각물건명세서와 현황조사에 주거 점유자로 확인되고 전입일은 2023.10.30입니다. 말소기준권리보다 뒤이므로 제공된 판정상 대항력 없음입니다. 다만 보증금과 확정일자, 우선변제 여부는 확인되지 않아 배당관계는 별도로 원본을 대조해야 합니다. 이 불확실성이 곧 매수인 인수를 뜻하는 것은 아니며, 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경94218 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 다람산공원길 22(진안동), 2층205호 (진안동,하이안) |
| 물건종류 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택(단지내 연립주택)) |
| 건물 | 철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 · 지상5층 · 하이안 |
| 소유자 | 주식회사포인트 |
| 감정가 / 최저가 | 168,000,000원 / 168,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 3,099,617,457원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.02.25 수지신용협동조합 근저당권입니다. 등기상 채권최고액은 3,600,000,000원이고 채무자는 주식회사포인트입니다. 2024.10.21 수지신용협동조합의 임의경매개시결정과 2025.09.11 국의 압류는 모두 말소기준권리 이후로 매각으로 소멸합니다.
② 임차관계 — 205호는 대항력 없음, 보증금은 확인 필요
| 점유자 | 호수 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍성훈 | 205호 | 2023.10.30 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
홍성훈은 주거 점유자로 확인되지만 전입일 2023.10.30은 말소기준 2022.02.25보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고 배당요구 여부도 확인되지 않아 우선변제 및 실제 배당액은 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 실거래 금액이 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
하이안은 2022.02.07 준공, 36세대로 확인됩니다. 참고 면적으로 30.19㎡가 확인되지만 본건과의 면적 일치가 확인되지 않았습니다. 무엇보다 비교 가능한 동일면적 실거래 금액이 확인되지 않아 감정가이자 최저가인 168,000,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 높은지를 판단할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 168,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,152,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 수지신용협동조합 | 3,600,000,000원 | 164,848,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 근저당 채권은 신건 매각대금으로도 전액 충족되지 않으며 3,435,152,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 다람산공원 남동측 인근이며 주변은 단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 공공시설이 혼재하는 주거지역입니다. 진안동행정복지센터와 진안초·중학교 등이 인근에 위치합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 지상5층 공동주택이며, 위생·급배수설비, 화재탐지설비, 개별난방설비, 승강기설비, 지하주차장이 확인됩니다.
- 도로. 북서측 폭 약12미터 및 폭 약8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이며 공시지가 1,043,000원/㎡, 토지면적 875.0㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역·제3종구역, 성장관리권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 임대상태. 감정평가에서 전호실 임대중으로 확인됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 205호 임대조건 확인. 홍성훈의 보증금·확정일자·우선변제 여부를 매각물건명세서와 관련 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 사건 전체 범위 확인. 하이안 36세대와 다수 전입자가 함께 조사된 사건이므로 본건 205호가 전체 매각목록에서 어떻게 구분되는지 확인해야 합니다.
- 신건 가격 검증. 168,000,000원은 실거래 비교 없이 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 하이안 및 인근 유사 다세대의 실제 거래를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 유찰 시에도 동일. 1회 유찰 134,400,000원, 2회 유찰 107,520,000원으로 낮아져도 실거래 기준 없이 가격 메리트를 단정하지 마십시오.
- 배당표 확인. 채권최고액 3,600,000,000원의 공동담보 근저당이 존재하고, 신건 기준 예상 미배당은 3,435,152,000원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개다
본건의 권리 골격은 비교적 명확합니다. 2022.02.25 수지신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 205호 홍성훈의 2023.10.30 전입은 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 후순위 경매개시결정과 압류도 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건을 신건에서 바로 좋은 물건이라고 평가하기에는 빠릅니다. 보증금과 우선변제 여부가 확인되지 않은 임차관계가 남아 있고, 전호실 임대중인 다세대 물건인 데다 동일면적 실거래 금액도 확인되지 않았습니다. 따라서 결론은 권리 인수는 0원, 가격 판단은 보류입니다. 168,000,000원의 신건 최저가든 이후 134,400,000원·107,520,000원의 유찰 시나리오든, 실제 시세를 먼저 확인한 뒤 접근하는 것이 핵심입니다.
