수원지방법원 2024타경94218. 화성시 진안동 ‘하이안’ 3층 305호로, 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 지상 5층 공동주택(도시형생활주택·단지내 연립주택)입니다. 총 36세대이고 2022.02.07 준공됐습니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사포인트입니다. 최초 소유권보존 당시 주식회사포인트가 3500분의 3492, 주식회사하이안종합건설이 3500분의 8을 보유했고, 같은 날 후자의 지분이 증여로 주식회사포인트에 이전돼 단독소유가 됐습니다.
같은 날 설정된 수지신용협동조합 근저당권의 채권최고액은 3,600,000,000원이고 공동담보목록 제2022-690호가 기재돼 있습니다. 경매 신청 청구액도 3,099,617,457원으로 본건 한 호실 감정가보다 훨씬 큽니다. 그러나 그 채권이 매각대금으로 모두 변제되지 않는다는 사실 자체가 곧 매수인의 인수로 이어지는 것은 아닙니다. 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경94218 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 다람산공원길 22(진안동), 3층305호 (진안동,하이안) |
| 물건종류 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택·단지내 연립주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상5층 · 36세대 · 2022.02.07 준공 |
| 소유자 | 주식회사포인트 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 174,000,000원 / 174,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 수지신용협동조합 / 3,099,617,457원 |
| 말소기준권리 | 2022.02.25 근저당권 · 수지신용협동조합 · 채권최고액 3,600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 등기권리는 소멸
말소기준은 2022.02.25 수지신용협동조합 근저당권입니다. 2024.10.21 임의경매개시결정과 2025.09.11 국가 압류는 모두 그 이후 권리로, 자료상 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기부만 놓고 보면 후순위 권리를 매수인이 떠안는 구조는 확인되지 않습니다.
② 임차인·점유 — 305호는 별도 확인이 핵심
감정평가 기타 참고사항에는 “전호실 임대중으로 확인됨”이라고 기재돼 있습니다. 따라서 본건 305호 역시 점유관계를 반드시 확인해야 합니다. 현황조사에 확인된 동일 건물의 다른 호실 점유자들은 전입일이 모두 말소기준일인 2022.02.25 이후여서 대항력이 없는 것으로 정리돼 있지만, 그 명단에 305호와 일치하는 점유자는 특정되지 않습니다. 다른 호실 임차인의 보증금을 305호의 인수액에 합산해서도 안 됩니다.
| 대상 | 점유·임차 정보 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 305호 | 전호실 임대중 확인 · 305호 개별 전입일·보증금 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
참고로 동일 건물 현황조사에 기재된 다른 호실 점유자는 36명이고, 이들 중 확인된 전입일은 모두 말소기준권리 설정 이후입니다. 보증금이 수치로 확인되는 사례에는 202호 최준혁 50,000,000원, 402호 양희승 140,000,000원, 501호 노유림 180,000,000원이 있으나, 모두 다른 호실이므로 본건 305호의 실질취득비용이나 인수액에 더할 수 없습니다.
③ 가격 검증 — 감정가 174,000,000원을 곧 시세로 보면 안 된다
하이안은 총 36세대, 2022.02.07 준공된 도시형생활주택·단지내 연립주택입니다. 가격정보상 대상 면적은 30.19㎡로 제시돼 있으나 본건과 면적 매칭이 성립하지 않았고, 비교 가능한 최근 실거래 금액도 확인되지 않습니다. 따라서 신건 최저가 174,000,000원이 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 174,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,236,000원 |
| 1. 근저당 · 수지신용협동조합 | 3,600,000,000원 | 170,764,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 근저당권 미배당액은 3,429,236,000원, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 시뮬레이션이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 305호의 별도 대항력 임차 여부가 확인되면 실제 승계 판단은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 174,000,000원 | 170,764,000원 | 3,429,236,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 139,200,000원 | 136,451,200원 | 3,463,548,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 111,360,000원 | 109,000,960원 | 3,490,999,040원 | 0원 |
신청채권자의 청구액은 3,099,617,457원으로 세 회차 모두 전액 만족되지 않습니다. 현재 회차 배당액은 170,764,000원, 1회 유찰 시 136,451,200원, 2회 유찰 시 109,000,960원입니다. 그러나 이 미배당 채권을 낙찰자가 그대로 승계하는 구조로 계산돼 있지는 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화성시 진안동 다람산공원 남동측 인근. 주변은 단독·다세대주택, 근린생활시설, 공공시설이 혼재하는 주거지역이며 진안동행정복지센터와 진안초·중학교가 인근에 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상5층 공동주택으로 위생·급배수, 화재탐지, 개별난방, 승강기, 지하주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 북서측 폭 약 12미터 및 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 875.0㎡, 공시지가 1,043,000원/㎡입니다.
- 규제. 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제2종·제3종구역, 성장관리권역 등이 기재돼 있습니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않았으며, 감정평가에서는 전호실 임대중으로 확인됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 305호 전입일 확인. 말소기준 2022.02.25보다 빠른 전입·점유가 있는지가 대항력 판단의 첫 번째 기준입니다.
- 305호 보증금·확정일자 확인. 현재 개별 금액과 확정일자가 특정되지 않아 우선변제와 승계액을 확정할 수 없습니다.
- 다른 호실 보증금과 분리. 202호·402호·501호 등 다른 호실 임차인의 보증금은 305호 인수액으로 합산하지 않습니다.
- 공동담보 확인. 근저당권에 공동담보목록 제2022-690호가 기재돼 있으므로 배당관계 원본을 대조해야 합니다.
- 가격 원본 확인. 본건과 일치하는 실거래 비교가 성립하지 않으므로 감정가 174,000,000원을 시세로 전제하지 말고 별도 거래사례를 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 대조. 점유자·보증금·배당요구·인수 여부를 입찰 직전 원본 문서 기준으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 단순하지만, 점유 확인이 끝나야 권리분석도 끝난다”
이 물건은 등기부만 보면 정리가 쉽습니다. 2022.02.25 근저당권이 말소기준이고 이후 임의경매개시결정과 국가 압류는 소멸합니다. 배당모델 역시 매수인 인수를 0원으로 계산합니다. 하지만 감정평가에서 전호실 임대중임을 확인한 만큼 본건 305호의 실제 점유자를 확인하지 않고 “인수 없음”을 확정하는 것은 위험합니다. 특히 보증금·확정일자뿐 아니라 전입일 자체가 특정되지 않아 대항력은 가능·미상으로 남겨야 합니다.
가격도 마찬가지입니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 174,000,000원이지만, 본건과 일치하는 최근 실거래 비교가 성립하지 않습니다. 따라서 이 물건은 “말소기준은 합격, 305호 점유와 가격은 확인 전”으로 정리하는 것이 가장 안전합니다. 입찰의 승부처는 감정가 할인율보다 먼저, 305호의 실제 임대차 관계를 확정하는 데 있습니다.
