수원지방법원 2024타경94218. 화성시 진안동 하이안 4층 407호의 신건입니다. 소유자는 주식회사포인트이고, 등기상 핵심은 2022.02.25. 설정된 수지신용협동조합의 채권최고액 3,600,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 경매개시결정·압류·김지은의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
본건 407호와 직접 연결되는 임차권자는 김지은입니다. 임대차계약일은 2023.07.03., 확정일자는 2023.07.17., 점유개시일은 2023.07.30., 주민등록일자는 2023.08.01.이며 보증금은 160,000,000원입니다. 주민등록일자가 2022.02.25. 말소기준권리보다 늦기 때문에 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 따라서 보증금 160,000,000원을 낙찰자가 승계하는 구조로 보지 않으며, 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경94218 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 다람산공원길 22(진안동), 4층407호 (진안동,하이안) |
| 물건종류 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택(단지내 연립주택)) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 지상5층 |
| 소유자 | 주식회사포인트 |
| 감정가 / 최저가 | 238,000,000원 / 238,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 수지신용협동조합 / 3,099,617,457원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 2022.02.25. 근저당이 기준
말소기준은 2022.02.25. 수지신용협동조합 근저당권입니다. 이후 2024.10.21. 임의경매개시결정, 2025.09.11. 국의 압류, 2025.10.15. 김지은의 주택임차권은 모두 말소기준권리 이후에 위치합니다. 제공된 권리판정에서는 이 권리들을 매각으로 소멸하는 것으로 처리하고 있습니다.
② 본건 407호 임차관계
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 주민등록 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김지은 | 전유부분 전부 | 2023.08.01. | 2023.07.17. | 160,000,000원 | 대항력 없음 매각으로 소멸 |
임차권등기 내용상 임대차계약일은 2023.07.03., 점유개시일은 2023.07.30.입니다. 배당요구는 2024.11.15. 접수된 것으로 정리돼 있습니다. 임차보증금 160,000,000원이 존재하지만, 대항력이 없는 후순위 임차권이므로 낙찰자가 미배당 보증금을 별도로 떠안는 구조로 계산되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 238,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,132,000원 |
| 1. 근저당 · 수지신용협동조합 | 3,600,000,000원 | 233,868,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 근저당 채권 3,600,000,000원 중 예상배당은 233,868,000원, 미배당은 3,366,132,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수 0원은 동일
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 238,000,000원 | 233,868,000원 | 3,366,132,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 190,400,000원 | 186,934,400원 | 3,413,065,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 152,320,000원 | 149,387,520원 | 3,450,612,480원 | 0원 |
유찰될수록 채권자 미배당은 커지지만, 제공된 각 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 수지신용협동조합이 배당으로 전액 변제받지 못하는 사실 자체가 낙찰자의 추가 인수채무를 뜻하지는 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화성시 진안동 다람산공원 남동측 인근. 주변은 단독·다세대주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 주거지역이며 진안동행정복지센터와 진안초·중학교가 인근에 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상5층 공동주택으로 위생·급배수, 화재탐지, 개별난방, 승강기, 지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 대 875.0㎡, 평지이며 공시지가는 1,043,000원/㎡입니다.
- 도로. 북서측 폭 약 12미터 및 폭 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제2종·제3종구역, 성장관리권역 등에 해당합니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았으며, 감정요항표에는 전호실 임대중으로 확인됐다고 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2022.02.25. 수지신용협동조합 근저당권이 기준이며 이후 권리의 소멸 여부를 원본 등기부와 매각물건명세서에서 최종 대조하세요.
- 407호 임차권 확인. 김지은의 주민등록일 2023.08.01., 확정일자 2023.07.17., 보증금 160,000,000원 및 배당요구 2024.11.15. 내용을 원본과 대조하세요.
- 가격 조사. 본건과 직접 비교 가능한 실거래 가격이 제시되지 않았으므로 신건 238,000,000원의 적정성은 별도 현장 시세조사가 필요합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 190,400,000원, 2회 유찰 시 152,320,000원으로 내려가지만 각 시나리오의 가격 메리트는 실제 시세와 대조해야 합니다.
- 세금·최우선변제. 현재 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당순위는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2022.02.25. 수지신용협동조합 근저당권이 말소기준권리이고, 407호 임차권자 김지은의 주민등록은 그보다 늦습니다. 보증금은 160,000,000원이지만 대항력이 없는 후순위 임차권으로 정리돼 있고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 신건 최저가 238,000,000원이 적정한지는 다른 문제입니다. 수지신용협동조합은 현재 회차에서도 3,366,132,000원이 미배당으로 남고, 1회·2회 유찰 시 미배당은 더 커집니다. 이는 채권자의 회수 문제이지 낙찰자 승계액을 의미하지 않습니다. 한편 본건 가격을 비교할 실거래 기준은 확인되지 않으므로 권리는 비교적 정리돼 있지만 가격은 보류가 합리적입니다.
