수원지방법원 2024타경94218. 화성시 진안동 ‘하이안’ 5층 505호, 용도는 다세대이고 감정요항표상 건물은 철근콘크리트구조 지상 5층 공동주택(도시형생활주택·단지내 연립주택)입니다. 소유자는 주식회사포인트이고, 2022년 2월 25일 수지신용협동조합이 채권최고액 3,600,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 2024년 10월 21일 수지신용협동조합의 임의경매개시결정, 2025년 9월 11일 전주세무서장이 처분청인 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 현재 배당 가정에서도 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다. 다만 본건 505호 임차인은 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 배당관계의 세부 순위는 입찰 전에 원문을 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경94218 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 다람산공원길 22(진안동), 5층505호 (진안동, 하이안) |
| 물건종류 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택·단지내 연립주택) · 지상 5층 |
| 소유자 | 주식회사포인트 |
| 감정가 / 최저가 | 179,000,000원 / 179,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 수지신용협동조합 / 3,099,617,457원 |
| 근저당 채권최고액 | 3,600,000,000원 · 공동담보목록 제2022-690호 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차인·압류
본건 505호의 실제 임차인은 김영은 1명입니다. 전입일은 2022.03.18로 수지신용협동조합 근저당 설정일 2022.02.25보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아닙니다. 따라서 이 임차인의 보증금이 미상이라는 사실과 별개로, 현재 제공된 권리관계에서는 매수인에게 보증금이 승계되는 구조로 분석되지 않습니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영은 | 505호 | 2022.03.18 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
② 가격·배당 시나리오 — 유찰될수록 채권 미배당은 커진다
현재 회차는 감정가 179,000,000원이 그대로 최저매각가인 신건입니다. 1회 유찰 시 매각가 시나리오는 143,200,000원, 2회 유찰 시 114,560,000원입니다. 하지만 수지신용협동조합의 채권최고액은 3,600,000,000원으로 매각대금보다 훨씬 크기 때문에 어느 시나리오에서도 채권 전액 회수는 되지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 179,000,000원 | 175,694,000원 | 3,424,306,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 143,200,000원 | 140,395,200원 | 3,459,604,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 114,560,000원 | 112,156,160원 | 3,487,843,840원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 179,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,306,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 수지신용협동조합 | 3,600,000,000원 | 175,694,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 매각대금 179,000,000원 전액이 집행비용과 근저당 배당으로 소진됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 다람산공원 남동측 인근으로, 주변은 단독·다세대주택과 근린생활시설, 공공시설이 혼재하는 주거지역입니다. 인근에 진안동행정복지센터와 진안초·중학교가 위치합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 이용은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층 공동주택으로, 위생·급배수·화재탐지·개별난방·승강기·지하주차장 설비가 있습니다. 하이안은 36세대이며 사용승인 관련 기준일은 2022.02.07입니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 12미터 및 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제2종·제3종구역, 성장관리권역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 임대상태. 감정평가 시 전호실 임대중으로 확인됐습니다. 본건 505호는 김영은이 전입한 상태로 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 505호 점유 재확인. 김영은의 전입일은 후순위라 대항력은 없지만, 실제 점유 상태와 명도 협의 필요 여부는 매각 전 다시 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 본건 임차인의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조하세요.
- 공동담보 확인. 수지신용협동조합 근저당은 공동담보목록 제2022-690호와 연결돼 있습니다. 배당관계 확인 시 공동담보 전체 흐름도 함께 보세요.
- 신건 가격 경계. 현재 최저가는 감정가 100%인 179,000,000원입니다. 인수액 0원과 가격 메리트를 혼동하지 않는 것이 중요합니다.
- 세금·최우선변제. 현재 배당 계산은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 가정이므로 최종 배당표는 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 신건 가격은 별도 판단”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.02.25 수지신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 본건 505호 임차인 김영은은 2022.03.18 전입해 후순위입니다. 이후 경매개시결정과 국세 압류도 말소기준 뒤에 있어 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 최저매각가 179,000,000원은 감정가와 같은 신건 100%입니다. 따라서 “권리가 깨끗하다”는 사실과 “가격이 싸다”는 판단은 분리해야 합니다. 이 사건의 핵심은 거액의 근저당 미배당 자체가 아니라 그것이 매수인에게 승계되지 않는다는 점, 그리고 본건 임차인의 보증금·확정일자를 최종 확인한 뒤 신건 가격을 별도로 검토하는 데 있습니다.
