수원지방법원 2024타경94218. 화성시 진안동 하이안 2층 204호 다세대 물건입니다. 소유자는 주식회사포인트이고, 등기상 핵심은 2022.02.25 수지신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,600,000,000원이며 이 권리가 말소기준입니다. 이후 2024.10.21 임의경매개시결정, 2025.09.11 국의 압류, 2026.04.23 김경민의 주택임차권은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
204호 임차권자 김경민은 임대차계약일과 확정일자가 2024.04.11, 주민등록일자가 2024.05.17, 점유개시일자가 2024.05.18입니다. 모두 말소기준권리인 2022.02.25 근저당보다 늦기 때문에 대항력이 없고, 배당요구도 접수되어 있습니다. 제공된 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경94218 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 다람산공원길 22(진안동), 2층204호 (진안동,하이안) |
| 물건종류 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택(단지내 연립주택)) |
| 소유자 | 주식회사포인트 |
| 감정가 / 최저가 | 168,000,000원 / 168,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 3,099,617,457원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 건물 | 철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 지상5층 공동주택 · 승강기 · 지하주차장 · 개별난방 |
① 권리 흐름 — 2022.02.25 근저당이 기준
말소기준권리는 을구 1번 수지신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,600,000,000원이고 채무자는 주식회사포인트입니다. 뒤에 들어온 경매개시결정, 국의 압류, 김경민의 임차권은 모두 말소기준권리 이후의 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차관계 — 204호 김경민 확인
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김경민 | 건물의 전유부분 전부 | 2024.05.17 | 2024.04.11 | 140,000,000원 | 대항력 없음 | 2024.11.08 |
김경민의 임대차계약일은 2024.04.11, 점유개시일은 2024.05.18이며 2026.04.23 수원지방법원 임차권등기명령에 따라 주택임차권이 등기되었습니다. 그러나 기준권리인 2022.02.25 근저당보다 후순위입니다. 따라서 등기된 보증금 140,000,000원 자체를 낙찰자가 승계하는 구조가 아닙니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 168,000,000원이고 신건 최저매각가도 같은 168,000,000원입니다. 현재 확인되는 단지 정보는 하이안 36세대, 사용승인일 2022.02.07입니다. 실거래 비교수치가 확인되지 않으므로 현재 최저가가 시세보다 낮은지 높은지에 대한 가격 가점은 줄 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 168,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,152,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 수지신용협동조합 | 3,600,000,000원 | 164,848,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권에 164,848,000원이 배당되고 3,435,152,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 다람산공원 남동측 인근이며, 주변은 단독 및 다세대주택·근린생활시설·공공시설이 혼재합니다. 진안동행정복지센터와 진안초·중학교가 인근에 위치합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 이용은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상5층 공동주택으로 위생·급배수·화재탐지·개별난방·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이며 공시지가는 1,043,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 연립입니다.
- 도로. 북서측 폭 약 12미터 및 폭 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제2종·제3종구역, 성장관리권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2022.02.25 수지신용협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 원본 등기와 다시 대조해야 합니다.
- 204호 임차관계. 김경민의 전입 2024.05.17, 확정일자 2024.04.11, 보증금 140,000,000원, 배당요구 2024.11.08을 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교수치가 확인되지 않으므로 감정가 168,000,000원이 곧 적정 시세라는 전제는 피해야 합니다.
- 건물 임대현황. 감정평가상 전호실 임대중이므로 대상 호실의 실제 인도 상태와 명도 가능 시점을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 세금·최우선변제. 배당계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 생길 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 인수 0원, 가격은 확인 후
이 사건의 권리분석 핵심은 단순합니다. 2022.02.25 수지신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 대상 204호 김경민의 전입·점유·임차권등기는 모두 그보다 늦습니다. 따라서 보증금 140,000,000원의 임차권도 매각으로 소멸하며 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
반면 가격은 별개입니다. 신건 최저가는 168,000,000원이지만 이를 비교할 최근 실거래 수치가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 단계에서 ‘싸다’거나 ‘비싸다’는 결론을 붙이는 대신, 권리관계는 비교적 명확하고 가격 적정성은 추가 시세 확인이 필요한 물건으로 보는 것이 데이터에 맞는 결론입니다.
