수원지방법원 2024타경94218. 화성시 진안동 ‘하이안’ 2층 207호로, 감정평가상 철근콘크리트구조 지상 5층 공동주택(도시형생활주택·단지내 연립주택)입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2022.02.25 수지신용협동조합 근저당권이고 채권최고액은 3,600,000,000원입니다. 소유자는 주식회사포인트이며, 수지신용협동조합이 임의경매를 신청했고 청구액은 3,099,617,457원입니다.
가장 눈에 띄는 권리는 임경태 씨의 보증금 200,000,000원 임차권입니다. 하지만 임대차계약일은 2022.03.11, 점유개시는 2022.04.09, 주민등록일은 2022.04.11로 모두 말소기준권리인 2022.02.25보다 늦습니다. 따라서 이 임차권은 대항력이 없고 매각으로 소멸하며, 배당 부족분을 낙찰자가 보증금으로 떠안는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경94218 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 다람산공원길 22(진안동), 2층 207호 (진안동, 하이안) |
| 용도 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택·단지내 연립주택) |
| 소유자 | 주식회사포인트 |
| 감정가 / 최저가 | 192,000,000원 / 192,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 수지신용협동조합 / 3,099,617,457원 |
| 말소기준권리 | 2022.02.25 근저당권 · 수지신용협동조합 · 채권최고액 3,600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 2022.02.25 근저당이 기준
말소기준권리 이후의 임의경매개시결정, 국의 압류, 임경태 씨의 주택임차권은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 특히 임차보증금 200,000,000원이 감정가 192,000,000원보다 크다는 사실만으로 보증금 인수형 물건이 되는 것은 아닙니다. 이 사건은 임차인의 대항력이 없으므로 낙찰가 외 추가 인수금이 발생하지 않는 구조입니다.
② 임차권 분석 — 보증금 2억이지만 대항력 없음
207호 권리판단에 직접 연결되는 임차권자는 임경태 씨 1명입니다. 같은 건물의 다른 호실 점유자들도 현황조사에 확인되지만, 아래 표는 본건 207호의 등기된 임차권을 기준으로 정리했습니다.
| 임차권자 | 점유부분 | 계약 / 전입 | 보증금 | 권리판단 |
|---|---|---|---|---|
| 임경태 | 건물의 전유부분 전부 | 계약 2022.03.11 점유개시 2022.04.09 전입 2022.04.11 확정일자 2022.03.14 | 200,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
임경태 씨는 2024.11.10 배당요구를 했고, 2026.04.15 수원지방법원의 임차권등기명령에 따라 보증금 200,000,000원의 주택임차권이 등기됐습니다. 그러나 말소기준권리보다 전입이 늦어 대항력은 없습니다. 등기된 임차권 역시 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸하며, 매수인 승계액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 192,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,488,000원 |
| 1. 근저당 · 수지신용협동조합 | 3,600,000,000원 | 188,512,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 192,000,000원을 매각가로 가정한 배당입니다. 수지신용협동조합 채권최고액 기준 미배당액은 3,411,488,000원이며, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치이나, 제시된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화성시 진안동 다람산공원 남동측 인근이며, 주변은 단독·다세대주택, 근린생활시설, 공공시설이 혼재하는 주거지역입니다. 인근에 진안동행정복지센터와 진안초·중학교가 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 이용상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층 공동주택으로 승강기, 개별난방, 위생·급배수, 화재탐지, 지하주차장 설비가 확인됩니다. 하이안은 36세대이며 사용승인 관련 기준일은 2022.02.07입니다.
- 토지·도로. 토지면적 875㎡, 지목 대, 평지이며 북서측 폭 약 12m 및 약 8m 내외 포장도로에 접합니다. 공시지가는 1,043,000원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제2종·제3종구역, 성장관리권역 등에 해당합니다.
- 임대현황. 감정평가 당시 전 호실이 임대 중인 것으로 확인됐습니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 날짜 재확인. 말소기준은 2022.02.25, 임경태 씨 계약은 2022.03.11, 전입은 2022.04.11입니다. 입찰 전 등기부와 매각물건명세서에서 동일하게 확인하세요.
- 보증금과 인수액을 혼동하지 않기. 임차보증금은 200,000,000원이지만 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원으로 분석됩니다.
- 신건 가격 검증. 현재 최저가 192,000,000원이 감정가 100%입니다. 비교 가능한 주변 거래를 별도로 확인한 뒤 응찰가 상한을 정하는 편이 안전합니다.
- 회차 시나리오. 1회 유찰 시 153,600,000원, 2회 유찰 시 122,880,000원입니다. 두 경우 모두 제시된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 점유·명도 확인. 감정평가에서는 전 호실 임대 중으로 확인됐고 본건에는 임차권등기가 존재하므로, 실제 인도 상태와 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치이므로 실제 배당표와 관련 서류를 대조하세요.
맺으며 — “보증금 2억”보다 중요한 건 대항력 순서
이 사건의 핵심은 큰 보증금 숫자에 흔들리지 않고 기준일의 선후를 보는 것입니다. 수지신용협동조합 근저당은 2022.02.25 설정됐고, 임경태 씨의 임대차계약은 2022.03.11, 전입은 2022.04.11입니다. 따라서 보증금 200,000,000원의 임차권이 있더라도 대항력은 없고 매수인 인수액도 0원입니다.
권리 측면에서는 비교적 정리가 잘 되는 물건입니다. 다만 현재 최저가가 감정가와 동일한 192,000,000원인 신건이므로, 권리가 안전하다는 이유만으로 가격까지 싸다고 평가해서는 안 됩니다. 현재 단계의 결론은 권리는 양호, 가격 메리트는 별도 검증입니다.
