수원지방법원 2024타경94218. 화성시 진안동 ‘하이안’ 5층 509호 다세대 물건입니다. 등기부상 소유자는 주식회사포인트이고, 2022.02.25 수지신용협동조합이 채권최고액 3,600,000,000원의 공동담보 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2024.10.21 임의경매가 개시됐고, 2025.09.11 국의 압류, 2026.03.12 이한진의 주택임차권등기가 뒤따릅니다. 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
권리분석의 핵심은 509호 임차권자 이한진입니다. 임대차계약일은 2022.03.18, 확정일자는 2022.03.21이지만 주민등록과 점유개시는 2022.04.15입니다. 말소기준 근저당은 그보다 앞선 2022.02.25이므로 이 임차인은 대항력이 없습니다. 보증금 170,000,000원이 최저가 181,000,000원에 매우 가깝지만, 대항력 있는 임차인의 미배당금을 매수인이 이어받는 구조가 아니므로 실질취득액은 최저가 181,000,000원 그대로입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경94218 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 다람산공원길 22(진안동), 5층509호 (진안동,하이안) |
| 물건종류 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택·단지내 연립주택) |
| 단지 | 하이안 · 36세대 · 2022.02.07 준공 |
| 소유자 | 주식회사포인트 |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 181,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 3,099,617,457원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 509호 인수액은 0원
말소기준은 2022.02.25 수지신용협동조합 근저당입니다. 그 뒤에 설정된 임의경매개시결정, 국의 압류, 이한진의 주택임차권은 모두 매각으로 소멸합니다. 특히 이한진의 임차권은 보증금이 170,000,000원으로 크지만 주민등록·점유개시일이 말소기준보다 늦어 매수인에게 보증금 반환의무가 승계되지 않습니다.
② 임차인 분석 — 해당 호수는 이한진 임차권이 핵심
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이한진 | 건물의 전유부분 전부 | 2022.04.15 | 2022.03.21 | 170,000,000원 | 없음 | 배당요구 2024.10.31 | 0원 |
③ 가격 판단 — 권리는 정리되지만 시세 메리트는 별도
현재 최저매각가는 감정가와 같은 181,000,000원으로 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 181,000,000원입니다. 다만 동일·유사 면적의 실제 거래가격이 확인되지 않아 이 금액이 주변 시세보다 낮은지, 높은지는 이 자료만으로 단정할 수 없습니다.
하이안은 36세대, 2022.02.07 준공된 도시형생활주택·단지내 연립주택이고, 감정평가상 전 호실 임대 중입니다. 권리상 인수 부담이 없다는 점과 가격이 저렴하다는 판단은 별개의 문제입니다. 신건 감정가 자체를 가격 메리트로 간주해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 181,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,334,000원 |
| 1. 근저당 · 수지신용협동조합 | 3,600,000,000원 | 177,666,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 3,600,000,000원 중 177,666,000원이 배당되는 것으로 계산돼 3,422,334,000원의 미배당이 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 다람산공원 남동측 인근이며 주변은 단독·다세대주택, 근린생활시설, 공공시설이 혼재하는 주거지역입니다. 진안동행정복지센터와 진안초·중학교가 인근에 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층 공동주택으로 위생·급배수, 화재탐지, 개별난방, 승강기, 지하주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 북서측 폭 약 12m 및 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 875㎡이며 공시지가는 1,043,000원/㎡입니다.
- 규제. 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제2종·제3종구역, 성장관리권역 등에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 509호 임차권 원본 확인. 이한진의 전입일 2022.04.15, 확정일자 2022.03.21, 보증금 170,000,000원, 배당요구일 2024.10.31을 매각물건명세서와 다시 대조하세요.
- 말소기준 확인. 2022.02.25 수지신용협동조합 근저당이 기준이고, 임차권등기는 2026.03.12로 그 이후입니다.
- 공동담보 구조 확인. 근저당 채권최고액 3,600,000,000원은 공동담보목록 제2022-690호에 연결돼 있으므로 실제 배당관계는 공동담보 물건의 진행상황과 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 실거래 별도 확인. 감정가 181,000,000원이 적정한지 판단할 수 있는 동일·유사 면적 실거래를 입찰 전에 확인하세요.
- 명도 상태 확인. 감정평가상 전 호실 임대 중으로 확인됐으므로 509호의 실제 점유·퇴거 상태를 현장에서 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 최신 변경사항을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “보증금이 커도 대항력이 없으면 인수는 0원”
이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 임차보증금 170,000,000원입니다. 하지만 경매 권리분석에서는 보증금 액수보다 말소기준보다 먼저 대항력을 갖췄는지가 중요합니다. 이한진의 주민등록·점유개시는 2022.04.15, 말소기준 근저당은 2022.02.25이므로 순서가 뒤입니다. 따라서 임차권등기가 존재해도 매각으로 소멸하며, 매수인이 보증금을 추가로 인수하는 구조가 아닙니다.
현재 신건 최저가는 181,000,000원, 실질취득액도 181,000,000원입니다. 권리관계는 비교적 명확하지만 가격 비교 자료가 부족하므로 결론은 “권리는 통과, 가격은 추가 확인”입니다. 신건 감정가 자체를 싸다고 보지 말고, 실제 거래가격과 509호 점유 상태를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 편이 안전합니다.
