수원지방법원 2024타경94218. 화성시 진안동 ‘하이안’ 5층 502호 다세대 물건입니다. 등기상 소유자는 주식회사포인트이고, 2022년 2월 25일 수지신용협동조합이 채권최고액 3,600,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2024년 임의경매개시결정, 2025년 국 압류, 2026년 함우상 명의의 주택임차권이 등기됐지만 모두 말소기준보다 늦어 데이터상 매각으로 소멸합니다.
권리분석의 핵심은 502호 임차인 함우상입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2022.03.30, 전입·점유개시는 2022.04.29입니다. 말소기준 근저당이 이보다 앞선 2022.02.25이므로 선순위 대항력 임차인이 아닙니다. 임차보증금은 최초 170,000,000원에서 2024년 3월 29일 30,000,000원 감액돼 현재 등기된 보증금은 140,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경94218 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 다람산공원길 22(진안동), 5층502호 (진안동,하이안) |
| 물건종류 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택·단지내 연립주택) · 지상5층 건물 |
| 소유자 | 주식회사포인트 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 172,000,000원 / 172,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 수지신용협동조합 / 3,099,617,457원 |
| 말소기준권리 | 2022.02.25 수지신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 502호 임차권까지 모두 말소기준 뒤
소유권보존과 지분 정리는 2022년 2월 25일 이뤄졌고, 같은 날 수지신용협동조합 근저당권이 설정됐습니다. 2024년 10월 21일 수지신용협동조합이 임의경매를 신청했고, 2025년 9월 11일에는 전주세무서장 처분의 국 압류가, 2026년 4월 22일에는 함우상의 주택임차권등기가 뒤따랐습니다. 등기 데이터상 경매개시결정, 압류, 임차권은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 처리돼 있습니다.
502호 임차인 분석
| 임차인 | 호실 | 계약 / 전입·점유 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 함우상 | 502호 | 계약·확정 2022.03.30 전입·점유 2022.04.29 | 140,000,000원 최초 170,000,000원 · 2024.03.29 30,000,000원 감액 | 2024.11.12 | 없음 | 후순위 | 없음 |
함우상의 확정일자는 2022년 3월 30일이지만 전입·점유가 완성된 시점은 2022년 4월 29일로, 이미 2022년 2월 25일 근저당이 선행합니다. 따라서 본건에서는 말소기준보다 후순위인 임차인으로 분석됩니다. 2026년 4월 22일 설정된 주택임차권 역시 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다. 보증금 자체는 1.4억원이지만, 제공된 시나리오에서 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
② 가격·회차 — 현재 실질취득 1.72억, 인수는 회차와 무관하게 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 172,000,000원 | 168,792,000원 | 3,431,208,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 137,600,000원 | 134,873,600원 | 3,465,126,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 110,080,000원 | 107,738,880원 | 3,492,261,120원 | 0원 |
이 사건은 선순위 임차보증금을 낙찰자가 떠안는 구조가 아닙니다. 따라서 권리기준 실질취득액은 각 회차의 매각가와 동일합니다. 현재는 172,000,000원, 1회 유찰 시 137,600,000원, 2회 유찰 시 110,080,000원입니다. 다만 현재 가격이 실제 시장에서 싼지 비싼지는 별개의 문제이므로, 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 172,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,208,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 수지신용협동조합 | 3,600,000,000원 | 168,792,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 172,000,000원 가정에서 집행비용 3,208,000원을 제외한 168,792,000원이 수지신용협동조합에 배당되고, 근저당 미배당액은 3,431,208,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 이 예상배당에 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진안동 소재 다람산공원 남동측 인근으로, 주변은 단독·다세대주택, 근린생활시설과 공공시설이 혼재하는 주거지역입니다. 진안동행정복지센터와 진안초·중학교가 인근에 위치합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 이용상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상5층 공동주택으로, 도시형생활주택인 단지내 연립주택입니다. 위생·급배수, 화재탐지, 개별난방, 승강기, 지하주차장 설비가 기재돼 있습니다.
- 도로·토지. 북서측으로 폭 약 12m 및 약 8m 내외 포장도로에 접하며, 토지는 평지의 단지형 연립주택 부지로 이용 중입니다. 토지면적은 875.0㎡, 공시지가는 1,043,000원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제2종·제3종구역, 성장관리권역 등에 해당합니다.
- 이용. 감정평가 당시 전 호실이 임대 중인 것으로 확인됐으며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 규모. 하이안은 총 36세대이며 준공일은 2022.02.07입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 502호 임차권 확인. 함우상 보증금은 140,000,000원이고 배당요구일은 2024.11.12입니다. 전입·점유일 2022.04.29와 말소기준일 2022.02.25의 선후관계를 원본 서류에서 다시 대조하세요.
- 보증금 감액 내역. 최초 보증금 170,000,000원에서 2024.03.29 30,000,000원이 감액돼 임차권등기상 보증금은 140,000,000원입니다.
- 공동담보 확인. 수지신용협동조합 근저당은 공동담보목록 제2022-690호가 기재돼 있으므로, 실제 채권잔액 및 공동담보 배당관계를 확인해야 합니다.
- 국 압류·배당 확인. 2025.09.11 전주세무서장 처분의 국 압류가 등기돼 있으며, 예상배당표에는 당해세가 반영되지 않았으므로 최종 배당 관련 서류를 확인하세요.
- 가격 검증. 현재는 신건으로 최저가와 감정가가 모두 172,000,000원입니다. 인수액 0원과 가격 적정성은 별개이므로 응찰 전 거래사례를 별도로 대조해야 합니다.
맺으며 — “보증금 1.4억이지만 매수인 인수는 0원”
이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 함우상의 임차보증금 140,000,000원이지만, 권리순위는 그 금액보다 날짜가 결정합니다. 말소기준 근저당이 2022년 2월 25일, 임차인의 전입·점유는 2022년 4월 29일이므로 임차인은 후순위입니다. 2026년의 임차권등기도 말소기준 뒤라 매각 소멸하고, 제공된 모든 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
따라서 권리기준으로는 현재 최저가 172,000,000원이 곧 실질취득액입니다. 다만 수지신협의 36억원 근저당이 공동담보이고, 현재 회차가 아직 감정가 100%의 신건이라는 점은 별도로 봐야 합니다. 권리는 비교적 명확하지만 가격 판단은 따로 해야 하는 물건. 이 사건의 핵심은 보증금 액수 자체가 아니라 말소기준과 임차인의 순위입니다.
