수원지방법원 2024타경94218. 경기도 화성시 진안동 ‘하이안’ 3층 309호입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조, 지상 5층 공동주택(도시형생활주택·단지내 연립주택)이며 전체 36개 호수로 구성돼 있습니다. 소유자는 주식회사포인트입니다. 등기상 가장 먼저 보는 권리는 2022.02.25 수지신용협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 3,600,000,000원이고 공동담보목록 제2022-690호가 기재돼 있습니다.
이 근저당이 말소기준입니다. 이후 2024.10.21 임의경매개시결정과 2025.09.11 국의 압류는 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 본건 309호 점유자도 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 핵심은 인수권리보다 점유 정리와 가격 검증입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경94218 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 다람산공원길 22(진안동), 3층309호 (진안동,하이안) |
| 물건종류 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택·단지내 연립주택) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지상5층 · 36개 호수 |
| 소유자 | 주식회사포인트 |
| 감정가 / 최저가 | 176,000,000원 / 176,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 3,099,617,457원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2022.02.25 수지신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,600,000,000원이며 채무자는 주식회사포인트입니다. 이후 경매개시결정과 전주세무서장의 압류는 후순위로 매각 시 소멸합니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션에서 매수인에게 넘어가는 금액은 0원입니다.
② 임차·점유 — 309호 정규진, 대항력 없음
| 점유자 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정규진 | 309호 | 2024.06.05 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 | 해당 없음 |
정규진의 전입신고는 말소기준일인 2022.02.25보다 늦은 2024.06.05이므로 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 확인되지 않았다는 이유만으로 매수인이 그 보증금을 당연히 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아, 최우선변제 가능성과 실제 배당 순서는 매각 전 원본 서류에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 검증 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
하이안은 36세대, 준공일은 2022.02.07로 확인됩니다. 그러나 이번 자료에서는 본건과 직접 비교할 수 있는 동일 면적 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 거래 비교에 제시된 면적은 30.52㎡이지만 면적 일치 판정이 아니므로, 감정가 176,000,000원이 현재 시세보다 낮다거나 높다고 단정할 근거로 사용하지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 176,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,264,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 수지신용협동조합 | 3,600,000,000원 | 172,736,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 3,600,000,000원 중 172,736,000원이 배당되고, 3,427,264,000원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 176,000,000원 | 172,736,000원 | 3,427,264,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 140,800,000원 | 138,028,800원 | 3,461,971,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 112,640,000원 | 110,263,040원 | 3,489,736,960원 | 0원 |
신청채권자의 청구액은 3,099,617,457원이며 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 모두 전액 충족되지 않습니다. 다만 이 미배당은 근저당권자의 채권 회수 문제이고, 제공된 시나리오에서는 낙찰자에게 승계되는 금액으로 계산되지 않습니다.
⑥ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 다람산공원 남동측 인근. 주변은 단독·다세대주택, 근린생활시설, 공공시설이 혼재하고 진안동행정복지센터와 진안초·중학교가 인근에 위치합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상5층 공동주택이며 위생·급배수, 화재탐지, 개별난방, 승강기, 지하주차장 설비가 확인됩니다.
- 토지. 단지형 연립주택 건물 부지로 이용 중이며, 북서측 폭 약 12미터 및 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역. 공시지가 1,043,000원/㎡, 지목은 대, 토지면적은 875.0㎡입니다.
- 규제. 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제2종·제3종구역, 성장관리권역 등이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 309호 점유관계 재확인. 정규진의 실제 점유 여부와 인도 협의 가능성을 매각 전 확인하세요.
- 보증금·확정일자 확인. 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 최우선변제 및 실제 배당 변동 가능성을 점검해야 합니다.
- 가격 검증. 동일 면적 실거래 금액이 확인되지 않으므로 감정가 176,000,000원을 그대로 시세로 보지 말고 별도 비교가 필요합니다.
- 공동담보 구조 확인. 수지신용협동조합 근저당에는 공동담보목록 제2022-690호가 기재돼 있으므로 본건과 다른 담보물의 관계를 원본 등기에서 대조하세요.
- 배당 변동 확인. 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 결과가 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격은 검증 전
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2022.02.25 수지신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 본건 309호의 정규진도 2024.06.05 전입으로 대항력이 없으며, 제공된 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 보수적으로 해야 합니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 176,000,000원이지만 직접 비교 가능한 실거래 근거가 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 위험은 낮지만, 신건 가격이 매력적인지는 별도 검증이 필요한 유형입니다. 여기에 309호 점유자의 보증금·확정일자·배당요구 여부까지 원본에서 확인한 뒤 응찰 여부를 판단하는 것이 안전합니다.
