수원지방법원 2024타경94218. 경기도 화성시 진안동 하이안 3층 308호로, 등기상 소유자는 주식회사포인트입니다. 말소기준권리는 2022.02.25 설정된 수지신용협동조합 근저당권이고 채권최고액은 3,600,000,000원입니다. 이 근저당권에는 공동담보목록 제2022-690호가 기재돼 있습니다. 이후 2024.10.21 수지신용협동조합의 임의경매개시결정, 2025.09.11 국가의 압류가 이어졌고, 두 권리 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건에서 권리분석의 초점은 308호 점유관계입니다. 308호에는 장예원과 김성운이 각각 2022.04.06 전입한 것으로 확인됩니다. 두 전입 모두 말소기준일인 2022.02.25보다 뒤이므로 현재 정리된 권리관계상 대항력은 없습니다. 따라서 이들의 보증금이 배당에서 충족되지 않는다고 하더라도 그 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조로 보지 않으며, 제공된 배당 시나리오 역시 모든 회차에서 매수인 인수액 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경94218 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 다람산공원길 22(진안동), 3층308호 (진안동, 하이안) |
| 물건종류 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택·단지내 연립주택) |
| 소유자 | 주식회사포인트 |
| 감정가 / 최저가 | 184,000,000원 / 184,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 수지신용협동조합 / 3,099,617,457원 |
| 말소기준 | 2022.02.25 수지신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 근저당 뒤 전입, 인수 0원
근저당 설정일이 2022.02.25이고 308호 점유자 장예원·김성운의 전입일은 모두 2022.04.06입니다. 등기상 후순위인 임의경매개시결정과 국가 압류 역시 매각으로 소멸합니다. 근저당 채권최고액이 36억원으로 본건 감정가보다 크지만, 미배당 근저당 채권 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 배당 시나리오상 매수인 인수는 현재 회차부터 2회 유찰 가정까지 모두 0원입니다.
② 308호 임차·점유관계 — 실제 신고 2명
| 이름 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장예원 | 308호 | 2022.04.06 | 미상 | 2024.11.06 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김성운 | 308호 · 주거 | 2022.04.06 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 할인 여부는 단정하지 않는다
하이안은 36세대, 준공일은 2022.02.07로 확인됩니다. 다만 본건 308호와 직접 대응되는 실거래 비교 근거가 확인되지 않으므로 감정가 184,000,000원이 현재 시세보다 싸거나 비싸다고 단정하지 않습니다. 따라서 이 사건은 최저가가 감정가의 100%라는 사실 자체를 가격 메리트로 평가해서는 안 됩니다.
권리상 실질취득액은 현재 회차 기준 184,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득액은 최저매각가와 같습니다. 1회 유찰 가정 시 147,200,000원, 2회 유찰 가정 시 117,760,000원으로 내려가지만, 직접 비교 가능한 실거래 근거가 없는 상태에서는 어느 회차도 ‘시세보다 저렴하다’고 표현할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 184,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,376,000원 |
| 2. 근저당 · 수지신용협동조합 | 3,600,000,000원 | 180,624,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 근저당 채권최고액 3,600,000,000원 중 180,624,000원이 배당되고 3,419,376,000원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 미배당 근저당 채권을 매수인이 인수하는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 다람산공원 남동측 인근이며, 주변은 단독·다세대주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 주거지역입니다. 진안동행정복지센터와 진안초·중학교가 인근에 위치합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 이용상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 5층 공동주택으로, 도시형생활주택(단지내 연립주택)입니다. 위생·급배수, 화재탐지, 개별난방, 승강기, 지하주차장 설비가 기재돼 있습니다.
- 토지·도로. 토지는 연립주택 부지로 이용 중이며 제1종일반주거지역입니다. 북서측 폭 약 12미터 및 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제2종·제3종구역, 성장관리권역에 해당합니다.
- 임대상태. 감정평가 참고사항에는 전 호실이 임대 중인 것으로 확인됐습니다. 308호 역시 장예원·김성운의 점유가 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 308호 점유자 원문 대조. 장예원·김성운 모두 말소기준 이후 전입이지만, 보증금·확정일자와 실제 임대차계약 내용을 매각물건명세서·현황조사 원문에서 다시 확인하세요.
- 명도 계획. 권리상 보증금 승계는 없더라도 실제 점유자가 있으므로 낙찰 후 인도·명도 절차는 별도로 필요할 수 있습니다.
- 최우선변제 변수. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 공동담보 확인. 수지신용협동조합 근저당에는 공동담보목록 제2022-690호가 기재돼 있으므로 공동담보 전체의 경매·배당 진행을 함께 확인하세요.
- 가격 독립검증. 직접 비교 가능한 실거래 근거 없이 감정가 184,000,000원을 시세로 간주하지 말고, 입찰 전 308호와 면적·층·이용형태가 맞는 실거래를 별도로 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 별도 검증
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.02.25 수지신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 308호의 장예원·김성운은 모두 2022.04.06 전입으로 후순위입니다. 후순위 경매개시결정과 압류도 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리와 가격은 분리해서 봐야 합니다. 현재 최저가 184,000,000원은 감정가 100%인 신건이고, 본건과 직접 비교할 실거래 근거가 확인되지 않으므로 “싸다”는 결론은 낼 수 없습니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 위험은 낮지만, 점유·배당 세부확인과 가격 검증이 필요한 유형으로 보는 것이 적절합니다.
