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NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.09.28 1회 · 최저 238,000,000원
B 매력지수58 D-10

부동산임의경매

2024타경94218 · 수원지방법원 · 다세대
최저매각가 신건 · 1차
238,000,000 2억 3,800만 감정가 238,000,000원
감정가의 100% 유찰 없음
다음 매각기일
09-28 D-10
수원지방법원 10:00
입찰 보증금
2,380만원
최저가의 10% · 23,800,000원
감정가 대비
≈ 0% 시세 수준
감정가 2.38억원
최근 결과
0 회 유찰
신건 · 첫 매각기일
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 507호 점유자는 말소기준권리 이후 전입해 대항력 없고 매수인 인수액은 0원. 다만 보증금 미상이며 비교 실거래가 없어 가격 검증이 필요합니다.
법원경매 권리분석 · 집합건물(다세대)

인수 0원이나 507호 보증금은 미상 — 화성 진안동 하이안 507호

수원지방법원 2024타경94218 · 경기도 화성시 다람산공원길 22(진안동), 5층507호 (진안동,하이안)
감정가 238,000,000원 · 최저매각가 238,000,000원(신건) · 매각기일 2026.09.28 · 임의경매
58
매력지수 B등급 · 말소기준 이후 507호 전입으로 대항력·인수는 없지만 보증금 미상이고 실거래 비교자료가 없어 가격 검증이 필요한 신건
2022.02.25 수지신용협동조합 근저당이 말소기준이고 507호 길지현의 2022.03.02 전입은 후순위라 매수인 인수액은 0원이다. 다만 보증금·확정일자가 확인되지 않았고 비교 실거래 금액도 없어 가격 메리트를 확인할 수 없어 종합 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준은 2022.02.25 수지신용협동조합 근저당이고, 507호 점유자 길지현의 전입일은 2022.03.02로 그보다 늦어 대항력은 없습니다. 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 다만 507호의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 임차관계 자체는 입찰 전 보완 확인이 필요하며, 별도 실거래 금액이 없어 현재 최저가의 시세 메리트는 판단할 수 없습니다.
🏷️ 238,000,000원 🛡️ 인수 0원 👤 507호 점유자 1명 📅 2026.09.28
감정가 / 최저가
238,000,000원
신건(0회 유찰)
실질취득
238,000,000원
최저가 + 인수 0원
매수인 인수
0원
배당 시나리오 기준
핵심지표
보증금 미상
507호 임차관계 확인 필요

수원지방법원 2024타경94218. 화성시 진안동 ‘하이안’ 5층 507호로, 용도는 다세대입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 공동주택인 도시형생활주택(단지내 연립주택)이고, 전호실이 임대 중인 것으로 확인됐습니다. 이 사건의 말소기준은 2022년 2월 25일 설정된 수지신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,600,000,000원이고 공동담보목록 제2022-690호가 기재돼 있습니다.

507호에는 길지현이 주거로 점유하고 있으며 전입일은 2022년 3월 2일입니다. 말소기준권리인 2022년 2월 25일 근저당보다 늦기 때문에 자료상 대항력은 없습니다. 따라서 낙찰자가 임차보증금을 승계하는 구조로 계산되지는 않습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 명도·배당관계를 최종 확정하려면 매각물건명세서 등 원문 대조가 필요합니다.

물건 개요

사건번호수원지방법원 2024타경94218
소재지경기도 화성시 다람산공원길 22(진안동), 5층507호 (진안동,하이안)
물건종류다세대 · 공동주택(도시형생활주택(단지내 연립주택))
단지 / 세대수하이안 · 36세대
준공2022.02.07
감정가 / 최저가238,000,000원 / 238,000,000원 (신건)
소유자주식회사포인트
신청채권액3,099,617,457원
매각기일2026.09.28

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

2022.02.25 수지신용협동조합 근저당이 말소기준입니다. 이후 2024.10.21 임의경매개시결정과 2025.09.11 국의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.

✅ 등기상 핵심 수지신용협동조합 근저당 이후의 경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 등기상 후순위 권리를 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다.

② 507호 임차인 — 대항력 없음, 보증금은 확인 필요

점유자점유부분전입일보증금대항력우선변제승계
길지현 507호 · 주거 2022.03.02 미상 대항력 없음 미상 승계 없음

길지현의 전입은 말소기준권리 설정일보다 늦습니다. 따라서 자료상 대항력은 없고, 매수인에게 보증금이 승계되는 것으로 계산되지 않습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고 배당요구 여부도 확인되지 않으므로, 인수 위험과 별개로 임차관계의 세부내용은 추가 확인 대상입니다.

⚠️ 임차인 확인 포인트 507호 점유자의 전입일은 말소기준 이후여서 대항력은 없지만, 보증금 규모와 확정일자는 확인되지 않았습니다. 명도 협의와 배당관계 파악을 위해 입찰 전 관련 서류를 다시 확인하는 것이 안전합니다.

③ 예상배당표 (매각가 238,000,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용-4,132,000원
1. 근저당 · 수지신용협동조합3,600,000,000원233,868,000원
잔여 · 소유자 교부-0원

매각가 238,000,000원 가정 시 집행비용 4,132,000원을 제외한 233,868,000원이 수지신용협동조합 근저당에 배당되고, 근저당 기준 미배당액은 3,366,132,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

매각대금 배분 (신건 238,000,000원)
회차별 근저당 미배당액
신건부터 2회 유찰 시나리오까지 매각대금이 내려갈수록 근저당 미배당액은 증가하지만, 매수인 인수액은 모두 0원입니다.

④ 회차 시나리오 — 가격이 내려가도 인수액은 0원

회차매각가근저당 배당미배당매수인 인수
현재 회차 · 신건 100% 238,000,000원 233,868,000원 3,366,132,000원 0원
1회 유찰 시 · 80% 190,400,000원 186,934,400원 3,413,065,600원 0원
2회 유찰 시 · 64% 152,320,000원 149,387,520원 3,450,612,480원 0원

근저당 미배당액은 채권자 측 손실 영역이고, 이 사건 자료상 그 미배당액이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다. 신건부터 2회 유찰 시까지 모든 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다.

⛔ 가격 판단은 별개 하이안의 비교 실거래 금액이 확인되지 않아 238,000,000원이 최근 시세보다 싼지 비싼지는 판단할 수 없습니다. 유찰률만 보고 가격 메리트가 있다고 단정하면 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 주위환경. 다람산공원 남동측 인근으로 단독·다세대주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 주거지역이며 진안동행정복지센터와 진안초·중학교가 인근에 있습니다.
  • 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 이용은 보통입니다.
  • 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층 공동주택으로 위생·급배수, 화재탐지, 개별난방, 승강기, 지하주차장 설비가 있습니다.
  • 도로. 북서측 폭 약 12미터 및 폭 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
  • 토지. 제1종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 875.0㎡이며 공시지가는 1,043,000원/㎡입니다.
  • 규제. 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제2종·제3종구역, 성장관리권역에 해당합니다.
  • 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

  • 507호 보증금 확인. 점유자 길지현의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 입찰 전 임차관계 원문을 대조해야 합니다.
  • 대항력 기준 재확인. 현재 자료상 전입일 2022.03.02는 말소기준일 2022.02.25보다 늦어 대항력은 없습니다.
  • 명도 계획. 전호실 임대 중으로 확인된 건물이고 507호에도 실제 점유자가 있으므로 낙찰 후 인도·명도 협의 가능성을 고려해야 합니다.
  • 공동담보 확인. 수지신용협동조합 근저당에는 공동담보목록 제2022-690호가 기재돼 있으므로 전체 공동담보 관계를 원등기에서 확인하는 것이 좋습니다.
  • 압류·세금 확인. 2025.09.11 국의 압류가 있으므로 당해세 등 배당순위에 영향을 줄 수 있는 세금 항목을 별도로 확인해야 합니다.
  • 가격 검증. 비교 실거래 금액이 확인되지 않으므로 신건 238,000,000원의 가격 적정성을 별도 시세자료로 검증해야 합니다.

맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격과 임차관계 확인이 남는다

권리 구조의 중심은 명확합니다. 2022.02.25 수지신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 507호 길지현의 전입은 그보다 뒤인 2022.03.02라 자료상 대항력이 없습니다. 경매개시결정과 압류도 후순위로 매각 소멸하고, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.

다만 권리 정리가 곧바로 좋은 입찰을 뜻하지는 않습니다. 507호 임차인의 보증금·확정일자가 확인되지 않았고, 하이안의 비교 실거래 금액도 없어 238,000,000원의 가격 적정성을 이 자료만으로 평가하기 어렵습니다. 따라서 이 물건은 ‘인수 위험은 낮지만, 임차 세부관계와 가격을 확인한 뒤 접근해야 하는 신건’으로 보는 것이 적절합니다.

본 리포트는 등기사항·매각물건명세서·현황조사·감정평가 및 배당 시뮬레이션 자료를 토대로 작성한 분석 의견이며, 당해세·임차인 최우선변제 등 일부 항목은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다. 임차인의 보증금·확정일자 등 확인되지 않은 사항은 입찰 전 원본 서류를 직접 확인해야 합니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본 확인과 전문가 자문을 권합니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 어떠한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과(손익)에 대해서도 작성자·운영자는 일체의 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

경기도 화성시 다람산공원길 22(진안동), 5층507호 (진안동,하이안)

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매각결과

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