수원지방법원 2024타경94218. 화성시 진안동 하이안 3층 303호 다세대 물건입니다. 등기상 소유자는 주식회사포인트이고, 말소기준권리는 2022.02.25 설정된 수지신용협동조합 근저당권 3,600,000,000원입니다. 2024.10.21 임의경매개시결정과 2025.09.11 국 압류, 2025.11.04 권현욱 임차권등기는 모두 말소기준권리보다 뒤에 위치합니다.
특히 303호의 권현욱은 임대차계약일자가 2024.04.11이고, 주민등록일자·점유개시일자·확정일자가 모두 2024.05.13입니다. 이는 2022.02.25 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경94218 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 다람산공원길 22(진안동), 3층303호 (진안동,하이안) |
| 물건종류 | 다세대 · 철근콘크리트구조 지상5층 공동주택(도시형생활주택·단지내 연립주택) |
| 소유자 | 주식회사포인트 |
| 감정가 / 최저가 | 174,000,000원 / 174,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 3,099,617,457원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 건축물 현황 | 전호실 임대중으로 확인 · 위반건축물 사항 없음 · 공부와의 차이 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.02.25 수지신용협동조합 근저당권입니다. 이후의 임의경매개시결정, 국 압류, 권현욱 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 근저당 채권최고액은 3,600,000,000원으로 현재 최저가 174,000,000원보다 훨씬 크며, 신건 매각가를 전제로도 근저당권자에게 배당되는 금액은 170,764,000원에 그칩니다.
② 임차인 — 303호 권현욱은 후순위
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권현욱 | 부동산 전유부분 전부 | 2024.05.13 | 2024.05.13 | 130,000,000원 | 대항력 없음 매각으로 소멸 |
권현욱은 임차보증금 130,000,000원으로 임차권등기가 되어 있고, 2024.11.11 배당요구를 했습니다. 그러나 전입·점유·확정일자가 말소기준보다 약 2년 이상 늦습니다. 따라서 이 임차보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아니며, 현재 자료상 매수인 인수 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 174,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,236,000원 |
| 1. 근저당 · 수지신용협동조합 | 3,600,000,000원 | 170,764,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치입니다. 근저당권 채권최고액 3,600,000,000원 중 170,764,000원만 배당되어 3,429,236,000원의 미배당이 발생합니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 174,000,000원 | 170,764,000원 | 3,429,236,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 139,200,000원 | 136,451,200원 | 3,463,548,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 111,360,000원 | 109,000,960원 | 3,490,999,040원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 다람산공원 남동측 인근이며, 주변은 단독·다세대주택, 근린생활시설, 공공시설이 혼재하는 주거지역입니다. 진안동행정복지센터, 진안초·중학교가 인근에 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상5층 공동주택으로 위생·급배수, 화재탐지, 개별난방, 승강기, 지하주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 북서측 폭 약 12미터 및 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 공시지가는 1,043,000원/㎡입니다.
- 규제. 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제2종·제3종, 성장관리권역 등의 제한이 확인됩니다.
- 임대상태. 감정평가 당시 전호실 임대중으로 확인됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 303호 임차권 원문 대조. 권현욱의 전입·점유·확정일자 2024.05.13, 보증금 130,000,000원, 임차권등기 순위를 매각물건명세서와 등기부에서 다시 확인하세요.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 감정가 174,000,000원을 그대로 시세로 받아들이지 말고 별도 시세조사가 필요합니다.
- 공동담보 확인. 수지신용협동조합 근저당에는 공동담보목록 제2022-690호가 기재되어 있으므로 배당구조 확인 시 공동담보 관계를 함께 살펴야 합니다.
- 세금·최우선변제. 현재 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 명도. 감정평가상 전호실 임대중으로 확인됐으므로 낙찰 후 실제 점유관계와 인도 절차를 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 군용비행장 소음대책구역과 비행안전구역 지정이 확인되므로 이용·환금성 판단 시 현장 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 미확인”
이 사건의 핵심은 명확합니다. 2022.02.25 수지신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 권현욱의 130,000,000원 임차권은 2024.05.13 전입·점유·확정일자로 후순위입니다. 현재 자료상 대항력은 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 보증금 130,000,000원을 별도로 떠안는 사건은 아닙니다.
반면 174,000,000원이라는 신건 가격의 적정성은 별개 문제입니다. 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 신건 가격이 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 권리는 비교적 정리돼 있지만 가격 판단 근거가 부족하므로, 권리 확인 후 시세 검증을 반드시 따로 거치는 물건으로 보는 것이 맞습니다.
