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NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.09.28 1회 · 최저 168,000,000원
B 매력지수58 D-10

부동산임의경매

2024타경94218 · 수원지방법원 · 다세대
최저매각가 신건 · 1차
168,000,000 1억 6,800만 감정가 168,000,000원
감정가의 100% 유찰 없음
다음 매각기일
09-28 D-10
수원지방법원 10:00
입찰 보증금
1,680만원
최저가의 10% · 16,800,000원
감정가 대비
≈ 0% 시세 수준
감정가 1.68억원
최근 결과
0 회 유찰
신건 · 첫 매각기일
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 203호 점유자는 말소기준 이후 전입해 대항력이 없고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 보증금·우선변제 여부와 실거래 비교가 확인되지 않아 가격 판단은 보류가 맞습니다.
법원경매 권리분석 · 다세대 · 도시형생활주택(단지내 연립주택)

인수는 0원이지만, 203호 임차보증금은 미상 — 화성 하이안 203호

수원지방법원 2024타경94218 · 경기도 화성시 다람산공원길 22(진안동), 2층203호 (진안동,하이안)
감정가 168,000,000원 · 최저매각가 168,000,000원(신건) · 매각기일 2026.09.28 · 임의경매
🔑 인수 0원 🏠 신건 100% 👤 203호 점유자 1명 📅 전입 2024.05.27 ⚠️ 보증금 미상
58
매력지수 B등급 · 매수인 인수 0원·203호 점유자 대항력 없음이나 보증금·우선변제와 가격 비교는 추가 확인 필요
말소기준 이후 전입으로 203호 점유자 대항력은 없고 매수인 인수도 0원이지만, 보증금·우선변제 여부가 미상이며 동일·유사 면적 실거래 비교가 없어 가격 메리트 판단은 보류해야 한다.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준권리는 2022.02.25 수지신용협동조합 근저당이고, 203호 점유자 남기빈의 전입은 2024.05.27로 그보다 늦어 대항력은 없습니다. 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 보증금과 우선변제 여부가 확인되지 않았고, 비교 가능한 실거래도 없어 가격 메리트는 판단 보류가 맞습니다.
감정가 / 최저가
168,000,000원
신건(0회 유찰)
실질취득
168,000,000원
최저가 + 인수 0원
매수인 인수
0원
배당 시나리오 기준
핵심지표
3,435,152,000원
현재 회차 채권 미배당

수원지방법원 2024타경94218. 화성시 진안동 하이안 2층 203호에 대한 임의경매입니다. 등기상 소유자는 주식회사포인트이고, 2022.02.25 설정된 수지신용협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 채권최고액은 3,600,000,000원이며 공동담보목록이 기재돼 있습니다. 이후 2024.10.21 임의경매개시결정과 2025.09.11 국의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

이 물건에서 실제로 확인해야 할 사람은 203호 점유자 남기빈입니다. 전입일은 2024.05.27로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 2024.11.21 배당요구를 했습니다. 다만 보증금과 우선변제 여부는 확인되지 않아 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 중요한 점은 그 불확실성과 별개로 현재 계산상 매수인에게 승계되는 금액은 0원이라는 것입니다.

물건 개요

사건번호수원지방법원 2024타경94218
소재지경기도 화성시 다람산공원길 22(진안동), 2층203호 (진안동,하이안)
용도다세대 · 공동주택(도시형생활주택(단지내 연립주택))
건물철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 지상5층 공동주택 · 승강기설비 · 지하주차장
소유자주식회사포인트
감정가 / 최저가168,000,000원 / 168,000,000원 (신건)
신청채권자 / 청구수지신용협동조합 / 3,099,617,457원
매각기일2026.09.28

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸

2022.02.25 수지신용협동조합 근저당이 말소기준입니다. 2024.10.21 임의경매개시결정과 2025.09.11 국의 압류는 그 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.

② 203호 임차관계 — 대항력은 없지만 보증금은 확인 필요

성명점유부분전입일보증금배당요구권리판정
남기빈 203호 2024.05.27 미상 2024.11.21 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음
✅ 대항력 판단 남기빈의 전입 2024.05.27은 말소기준권리 2022.02.25보다 늦습니다. 따라서 이 점유자의 임차보증금이 확인되지 않았더라도 대항력 있는 선순위 임차인으로 볼 수는 없습니다.
⚠️ 배당은 별도 확인 보증금과 우선변제 여부가 확인되지 않았습니다. 배당요구는 2024.11.21 접수돼 있으므로, 실제 배당표에서는 임차인 최우선변제와 당해세 반영 여부를 반드시 대조해야 합니다.

③ 가격 판단 — 실거래 비교는 보류

하이안은 총 36세대, 준공일은 2022.02.07로 확인됩니다. 다만 비교 기준 면적 30.19㎡에 대해 실거래 면적 매칭이 성립하지 않았고, 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세도 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 168,000,000원이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정해서는 안 됩니다.

⚠️ 신건 168,000,000원의 의미 현재 최저가는 감정가와 같은 168,000,000원입니다. 비교 가능한 실거래 근거가 없으므로 “신건이라 싸다” 또는 “감정가보다 낮으니 메리트가 있다”는 식의 가격 가점은 줄 수 없습니다. 가격 판단은 별도의 동일·유사 면적 실거래 확인이 선행돼야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 168,000,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용-3,152,000원
2. 근저당 · 수지신용협동조합3,600,000,000원164,848,000원
잔여 · 소유자 교부-0원

현재 회차에서는 수지신용협동조합 채권최고액 기준 미배당액이 3,435,152,000원 남습니다. 이 금액은 채권자의 미회수액이지 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

매각대금 배분 (신건 168,000,000원)
회차별 채권 미배당
현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 채권 미배당은 계속 남지만, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.

⑤ 회차 시나리오 — 낙찰가와 미배당은 함께 내려가지 않는다

회차매각가채권자 배당미배당매수인 인수
현재 회차 · 100% 168,000,000원 164,848,000원 3,435,152,000원 0원
1회 유찰 · 80% 134,400,000원 131,718,400원 3,468,281,600원 0원
2회 유찰 · 64% 107,520,000원 105,214,720원 3,494,785,280원 0원
✅ 권리 관점 203호 점유자의 전입이 말소기준권리 이후이고, 등기상 후순위 경매개시결정·압류도 소멸합니다. 현재 계산상 매수인이 떠안을 금액은 0원으로, 인수형 물건은 아닙니다.
⛔ 확인 없이 가격을 판단하면 안 되는 이유 동일·유사 면적 실거래가 확인되지 않아 168,000,000원의 적정성을 검증할 근거가 부족합니다. 권리관계가 비교적 단순하다는 사실과 가격 메리트는 별개입니다. 특히 보증금·우선변제 여부와 실제 배당표를 확인하기 전에는 배당 리스크까지 완전히 확정할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 다람산공원 남동측 인근으로 단독·다세대주택, 근린생활시설, 공공시설이 혼재하며 진안동행정복지센터와 진안초·중학교가 인근에 있습니다.
  • 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
  • 건물. 지상5층 도시형생활주택(단지내 연립주택)으로 위생·급배수, 화재탐지, 개별난방, 승강기, 지하주차장 설비가 있습니다.
  • 도로. 북서측 폭 약12미터와 약8미터 내외 포장도로에 접합니다.
  • 토지. 제1종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 875.0㎡, 공시지가 1,043,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
  • 규제. 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역·제3종구역, 성장관리권역에 해당합니다.
  • 임대상태. 감정평가 당시 전호실 임대중으로 확인됐습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

  • 203호 임차관계 원본 대조. 남기빈의 전입일 2024.05.27, 배당요구일 2024.11.21과 함께 보증금·우선변제 여부를 매각물건명세서에서 최종 확인해야 합니다.
  • 당해세·최우선변제 확인. 현재 예상배당은 해당 항목이 반영되지 않았으므로 실제 배당 순위와 금액을 다시 계산해야 합니다.
  • 압류 확인. 2025.09.11 국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있으나 실제 조세채권 배당관계는 원본 확인이 필요합니다.
  • 시세 확인. 30.19㎡ 비교 면적이 실거래와 매칭되지 않았으므로 동일·유사 면적 거래를 별도로 대조해야 합니다.
  • 인도 계획. 감정평가상 전호실 임대중으로 확인돼 있으므로 낙찰 후 실제 점유·퇴거 일정은 현장 확인이 필요합니다.

맺으며 — 권리보다 ‘확인되지 않은 가격’이 핵심

이 사건의 말소기준은 2022.02.25 수지신용협동조합 근저당입니다. 203호 점유자 남기빈은 2024.05.27 전입해 대항력이 없고, 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 선순위 임차보증금을 떠안는 구조는 아닙니다.

다만 보증금과 우선변제 여부가 확인되지 않았고 당해세·임차인 최우선변제도 예상배당에서 반영되지 않았습니다. 무엇보다 실거래 비교가 성립하지 않아 감정가 168,000,000원의 가격 경쟁력을 판단할 수 없습니다. 결론은 권리 인수는 0원, 가격 판단은 보류. 입찰 전 확인의 중심은 203호 임차관계 원본과 실제 배당관계, 그리고 동일·유사 면적 실거래입니다.

본 리포트는 등기사항·현황조사·매각 관련 자료·감정평가 및 배당 시나리오를 토대로 작성한 분석 의견입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있으며, 실거래 비교가 확인되지 않은 경우 가격 적정성을 별도로 검증해야 합니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당관계와 현장 상태를 직접 확인하고 필요한 경우 전문가 자문을 받으시기 바랍니다.

위치 / 로드뷰

경기도 화성시 다람산공원길 22(진안동), 2층203호 (진안동,하이안)

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매각결과

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