수원지방법원 2024타경94218. 화성시 진안동 ‘하이안’ 4층 409호입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지상 5층 공동주택으로, 도시형생활주택인 단지내 연립주택 형태이며 총 36세대입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사포인트이고, 2022.02.25 설정된 수지신용협동조합 근저당권 3,600,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 임의경매개시결정과 국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
대상 409호에는 임서준이 2022.03.31 전입한 것으로 조사됐습니다. 전입일이 말소기준일보다 늦으므로 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 따라서 배당에서 보증금을 전부 돌려받지 못하더라도 그 미회수 보증금을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제·최우선변제 관련 배당 순서는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경94218 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 다람산공원길 22(진안동), 4층409호 (진안동,하이안) |
| 물건종류 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택·단지내 연립주택) |
| 건물 / 단지 | 철근콘크리트구조 지상5층 · 총 36세대 · 2022.02.07 준공 |
| 소유자 | 주식회사포인트 |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 181,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 수지신용협동조합 / 3,099,617,457원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2022.02.25 수지신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,600,000,000원이고 채무자는 주식회사포인트입니다. 2024.10.21 임의경매개시결정, 2025.09.11 국의 압류는 모두 말소기준권리 이후 등기돼 매각으로 소멸합니다. 배당 시 근저당권에 미배당이 발생하더라도, 제공된 배당분석상 그 부족액을 매수인이 인수하지는 않습니다.
② 409호 임차인 — 대항력은 없지만 보증금 확인은 필요
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임서준 | 409호 | 2022.03.31 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
409호에서 확인되는 실제 임차인은 1명입니다. 임서준의 전입일 2022.03.31은 말소기준일 2022.02.25보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고 배당요구도 확인되지 않아 배당액 자체는 확정하기 어렵지만, 대항력 없는 임차인의 미배당 보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 가격 판단 — 신건 181,000,000원, 실거래 근거는 없음
현재 회차는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 181,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 181,000,000원입니다.
다만 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아 181,000,000원이 시세보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 없다는 사실만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 1회 유찰 시 매각가 시나리오는 144,800,000원, 2회 유찰 시에는 115,840,000원이지만, 이 역시 실거래 시세와 비교되지 않은 단순 회차별 가격입니다.
④ 예상배당표 (매각가 181,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,334,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 수지신용협동조합 | 3,600,000,000원 | 177,666,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권최고액 기준 총 3,600,000,000원 중 177,666,000원이 배당되고 3,422,334,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화성시 진안동 다람산공원 남동측 인근으로 단독·다세대주택, 근린생활시설, 공공시설이 혼재하며 진안동행정복지센터와 진안초·중학교가 인근에 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상5층 공동주택으로 위생·급배수, 화재탐지, 개별난방, 승강기, 지하주차장 설비가 있습니다.
- 도로·토지. 북서측 약 12m 및 약 8m 포장도로에 접하며, 토지는 단지형 연립주택 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,043,000원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제2종·제3종, 성장관리권역 등에 해당합니다.
- 이용상태. 감정평가에서는 전호실이 임대 중인 것으로 확인됐고, 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 409호 임대차 원본 확인. 임서준의 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 다시 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 2022.02.25 수지신용협동조합 근저당권이 기준이며 이후 경매개시결정과 압류가 소멸하는지 등기부 원본과 대조하세요.
- 가격 비교. 현재 최저가 181,000,000원은 감정가 100%입니다. 실거래 비교자료가 없는 상태이므로 인근 유사 다세대·도시형생활주택 최근 거래를 확인한 뒤 응찰 상한을 정하세요.
- 배당표 한계. 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 177,666,000원 배당액이 실제 확정액이라고 보아서는 안 됩니다.
- 명도. 409호는 임차인 점유가 확인된 물건입니다. 대항력은 없더라도 낙찰 후 인도명령, 이사 협의 등 실제 명도 절차를 예상해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원, 그러나 가격 판단은 별개”
이 물건의 핵심은 명확합니다. 2022.02.25 수지신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 409호 임차인 임서준은 2022.03.31 전입해 대항력이 없습니다. 후순위 경매개시결정과 압류도 매각으로 소멸하며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 쪽에는 확정적인 호재가 없습니다. 현재 최저가는 감정가와 동일한 181,000,000원이고, 이를 비교할 최근 실거래가 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건은 “권리구조는 비교적 단순하지만 신건 가격의 매력은 아직 검증되지 않은 물건”으로 보는 것이 적절합니다. 특히 임차인의 보증금과 배당관계를 원본으로 확인하고, 인근 유사물건의 실거래를 대조한 뒤 응찰 여부를 결정하는 접근이 필요합니다.
