수원지방법원 2024타경94218. 화성시 진안동 하이안 3층 302호의 다세대 경매입니다. 등기상 소유자는 주식회사포인트이며, 2022.02.25 수지신용협동조합의 채권최고액 3,600,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2022-690호에 연결돼 있고, 2024.10.21 같은 수지신용협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 이후의 경매개시결정·국 압류·김건우 임차권등기는 모두 말소기준 이후 권리입니다.
핵심은 302호 임차권입니다. 김건우는 2024.04.05 임대차계약 및 확정일자, 2024.04.26 점유개시, 2024.04.29 주민등록을 갖추고 보증금은 130,000,000원입니다. 그러나 말소기준권리 2022.02.25보다 뒤에 대항요건을 갖췄으므로 매수인에게 대항할 수 없는 구조입니다. 배당요구도 2024.10.25 접수돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경94218 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 다람산공원길 22(진안동), 3층302호 (진안동,하이안) |
| 물건종류 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택·단지내 연립주택) |
| 이용상태 | 방1 · 욕실 · 주방및거실 등 |
| 소유자 | 주식회사포인트 |
| 감정가 / 최저가 | 166,000,000원 / 166,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 3,099,617,457원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차권
말소기준은 2022.02.25 설정된 수지신용협동조합 근저당입니다. 2024.10.21 임의경매개시결정과 2025.09.11 국의 압류는 그 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 김건우의 주택임차권등기는 2026.04.09 접수됐고, 그 기초가 되는 주민등록일도 2024.04.29이어서 말소기준보다 뒤입니다. 따라서 보증금 130,000,000원을 낙찰자가 승계하는 구조가 아닙니다.
② 302호 임차인 — 보증금 1.3억이나 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김건우 | 건물의 전유부분 전부 | 2024.04.29 | 2024.04.05 | 130,000,000원 | 없음 | 배당요구 2024.10.25 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 166,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,124,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 수지신용협동조합 | 3,600,000,000원 | 162,876,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
166,000,000원 매각을 가정하면 집행비용 3,124,000원을 제외한 162,876,000원이 수지신용협동조합 근저당에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 3,437,124,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 주어진 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 166,000,000원 | 162,876,000원 | 3,437,124,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 132,800,000원 | 130,140,800원 | 3,469,859,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 106,240,000원 | 103,952,640원 | 3,496,047,360원 | 0원 |
중요한 점은 낙찰가가 166,000,000원에서 132,800,000원, 106,240,000원으로 내려가더라도 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원이라는 것입니다. 김건우의 130,000,000원 보증금이 대항력 있는 선순위 보증금이었다면 낙찰가 하락에 따라 인수 문제가 핵심이 됐겠지만, 이 사건에서는 말소기준보다 뒤의 전입이라 그런 구조가 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 진안동 다람산공원 남동측 인근. 주변은 단독·다세대주택, 근린생활시설, 공공시설이 혼재하며 진안동행정복지센터와 진안초·중학교가 인근에 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 이용은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상5층 공동주택으로, 도시형생활주택(단지내 연립주택) 36개 호수입니다. 위생·급배수, 화재탐지, 개별난방, 승강기, 지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 토지면적 875.0㎡, 공시지가 1,043,000원/㎡이며 북서측 약 12미터 및 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제2종·제3종구역, 성장관리권역 등에 해당합니다.
- 임대현황. 감정평가 당시 전호실 임대중으로 확인됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 302호 김건우 임차권 재확인. 임대차계약일 2024.04.05, 점유개시 2024.04.26, 전입 2024.04.29, 보증금 130,000,000원, 임차권등기 2026.04.09의 순서를 원본에서 대조하세요.
- 말소기준 확인. 2022.02.25 수지신용협동조합 근저당이 선순위인지 최신 등기사항전부증명서로 최종 확인하세요.
- 공동담보 확인. 근저당은 공동담보목록 제2022-690호에 연결돼 있으므로 공동담보 관계와 배당 변동 가능성을 확인하세요.
- 가격 별도 검증. 실거래 비교자료가 없어 166,000,000원의 가격 적정성은 별도의 최근 거래 확인이 필요합니다.
- 임대·명도 현황 확인. 감정평가상 전호실 임대중입니다. 302호 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
- 세금·최우선변제 확인. 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치이므로 매각물건명세서와 배당요구종기 관련 서류를 확인하세요.
맺으며 — “보증금 1.3억”보다 중요한 것은 순위다
이 사건에서 눈에 먼저 들어오는 숫자는 김건우의 임차보증금 130,000,000원입니다. 하지만 경매 권리분석에서는 금액보다 말소기준과의 선후관계가 먼저입니다. 말소기준 근저당은 2022.02.25, 김건우의 주민등록은 2024.04.29이므로 후순위이고, 주어진 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
따라서 권리 측면에서는 1.3억 보증금을 추가로 부담하는 사건으로 볼 이유가 없습니다. 다만 감정가와 비교할 최근 실거래 자료가 없으므로 신건 166,000,000원이 싸다는 결론 역시 낼 수 없습니다. 이 물건은 권리에서는 비교적 단순하지만, 최종 입찰 판단은 최근 거래가격과 실제 302호 점유·명도 상태를 확인한 뒤 내려야 합니다.
