수원지방법원 2024타경94218. 화성시 진안동 하이안 5층 506호 다세대 물건입니다. 소유자는 주식회사포인트이고, 말소기준권리는 2022.02.25. 설정된 수지신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,600,000,000원이며 공동담보목록 제2022-690호가 기재돼 있습니다. 이후 임의경매개시결정, 국 압류, 화성시 압류와 506호 임차권등기는 모두 말소기준보다 뒤에 위치해 매각으로 소멸하는 구조입니다.
대상 호수에서 가장 중요한 사람은 임차권자 이채현입니다. 임대차계약일은 2024.02.15., 확정일자는 2024.02.29., 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2024.04.05.이며 임차보증금은 140,000,000원입니다. 하지만 말소기준권리가 2022.02.25.로 더 빠르므로 대항력은 없고, 2025.10.27. 등기된 주택임차권 역시 후순위입니다. 계산상 낙찰자에게 넘어가는 임차보증금은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경94218 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 다람산공원길 22(진안동), 5층506호 (진안동,하이안) |
| 물건종류 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택(단지내 연립주택)) |
| 소유자 | 주식회사포인트 |
| 감정가 / 최저가 | 179,000,000원 / 179,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 수지신용협동조합 / 3,099,617,457원 |
| 말소기준권리 | 2022.02.25. 근저당권 · 수지신용협동조합 · 채권최고액 3,600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 기준근저당 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2022.02.25. 수지신용협동조합 근저당입니다. 경매개시결정은 2024.10.21., 국 압류는 2025.09.11., 이채현의 주택임차권등기는 2025.10.27., 화성시 압류는 2026.05.11.로 모두 기준권리보다 늦습니다. 등기부상 이 권리들은 매각으로 소멸하며, 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
② 대상 506호 임차관계
| 임차인 | 점유부분 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이채현 | 건물의 전유부분 전부 | 2024.04.05. | 140,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
이채현은 2024.10.29. 배당요구를 했고, 확정일자는 2024.02.29.입니다. 다만 우선변제 여부 자체는 별도 확정값이 없으며, 현재 예상배당표는 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다. 따라서 인수 여부와 실제 배당액은 구분해서 봐야 합니다. 매수인 인수액은 0원이지만 실제 배당순위·배당액은 매각 전 원본 서류와 배당요구 관계를 다시 확인해야 합니다.
③ 신건 가격 — 권리는 확인되지만 시세 매력도는 단정 금지
현재 최저매각가는 감정가와 같은 179,000,000원으로 0회 유찰된 신건입니다. 하이안은 36세대이며 사용승인 기준일은 2022.02.07.입니다. 다만 이번 물건과 직접 대응하는 동일 면적 실거래 가격으로 감정가를 교차검증할 수 있는 비교값이 확인되지 않으므로, 179,000,000원이 싸다거나 비싸다고 단정할 수 없습니다.
따라서 이번 사건은 권리상 인수액 0원이라는 점과 가격 메리트를 별개로 봐야 합니다. 권리가 정리된다고 해서 감정가가 곧 적정 매수가라는 뜻은 아닙니다. 특히 다세대·도시형생활주택은 동일 건물 또는 인근 유사 면적의 실제 거래와 전세·월세 수준을 확인해 응찰가 상한을 정하는 절차가 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 179,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,306,000원 |
| 1. 근저당 · 수지신용협동조합 | 3,600,000,000원 | 175,694,000원 |
| 미배당 | - | 3,424,306,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 계산은 채권최고액 3,600,000,000원을 기준으로 하며, 매각대금 179,000,000원에서 집행비용 3,306,000원을 제외한 175,694,000원이 근저당권자에게 배당되는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 근저당 미배당은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 진안동 다람산공원 남동측 인근으로, 주변은 단독·다세대주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 주거지역입니다. 진안동행정복지센터와 진안초·중학교가 인근에 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 이용상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층 공동주택이며 도시형생활주택(단지내 연립주택)으로, 위생·급배수, 화재탐지, 개별난방, 승강기, 지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 대지 875.0㎡, 공시지가 1,043,000원/㎡, 제1종일반주거지역이며 북서측 약 12미터 및 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제2종·제3종구역, 성장관리권역에 해당합니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 506호 임차권 원본 확인. 이채현의 임차보증금 140,000,000원, 확정일자 2024.02.29., 주민등록·점유개시 2024.04.05., 임차권등기 2025.10.27.을 매각물건명세서와 등기부 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 인수액은 0원이지만 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 배당요구 관계를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 수지신용협동조합 근저당은 채권최고액 3,600,000,000원이고 공동담보목록 제2022-690호가 기재돼 있으므로 공동담보 범위를 등기 원본에서 확인해야 합니다.
- 실거래 교차검증. 신건 최저가 179,000,000원을 동일 건물·인근 유사 면적의 실제 매매가와 비교한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 임대현황 확인. 감정평가에서는 전호실 임대중으로 확인됐으므로 대상 506호의 실제 인도 상태와 점유관계를 매각 직전에 다시 확인하는 것이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격은 따로 검증
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2022.02.25. 수지신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 대상 506호 임차권자 이채현의 주민등록·점유는 2024.04.05.로 후순위입니다. 임차보증금은 140,000,000원이지만 대항력이 없고 등기된 임차권 역시 후순위여서 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 아직 별개입니다. 현재는 감정가와 최저가가 모두 179,000,000원인 신건이고, 이를 뒷받침할 동일 조건 실거래 비교를 확보하지 않은 상태입니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수는 없지만, 신건 가격을 그대로 받아도 되는지는 따로 검증해야 하는 물건”으로 보는 것이 맞습니다. 권리에는 가점을 줄 수 있지만 가격 근거가 부족한 만큼 무리하게 등급을 높이기는 어렵습니다.
