수원지방법원 2024타경94218. 화성시 진안동 하이안 2층 208호 다세대 물건입니다. 등기상 소유자는 주식회사포인트이고, 말소기준권리는 2022.02.25 수지신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,600,000,000원이며 공동담보목록 제2022-690호가 기재돼 있습니다. 이후 등기된 김민지의 주택임차권, 임의경매개시결정, 국의 압류는 모두 말소기준권리 뒤에 위치해 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건에서 가장 중요한 것은 170,000,000원 임차보증금 자체가 아니라 그 임차인의 대항력 여부입니다. 김민지의 임대차계약일은 2022.02.28, 확정일자는 2022.03.02, 주민등록일자와 점유개시일자는 2022.04.15입니다. 모두 말소기준권리 설정일인 2022.02.25 뒤이므로 대항력이 없고, 매수인이 보증금을 인수하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경94218 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 다람산공원길 22(진안동), 2층208호 (진안동,하이안) |
| 물건종류 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택(단지내 연립주택)) |
| 소유자 | 주식회사포인트 |
| 감정가 / 최저가 | 177,000,000원 / 177,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 수지신용협동조합 / 3,099,617,457원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 2022.02.25 근저당이 기준
말소기준권리는 을구 1번 수지신용협동조합 근저당권입니다. 김민지의 주택임차권은 2024.08.21 등기됐고, 그 임차권의 주민등록일자·점유개시일자 역시 2022.04.15로 기준권리보다 늦습니다. 경매개시결정과 2025.09.11 국의 압류 또한 기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 확인 — 208호 임차권등기
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 점유개시 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김민지 | 전유부분 전부 | 2022.04.15 | 2022.03.02 | 170,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
임대차계약일은 2022.02.28, 주민등록일자와 점유개시일자는 2022.04.15이며, 2024.08.20 임차권등기명령에 따라 2024.08.21 주택임차권이 등기됐습니다. 말소기준권리인 2022.02.25 근저당보다 후순위이므로 대항력은 없습니다. 배당요구도 2024.08.21 확인됩니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 신건
현재 감정가와 최저매각가는 모두 177,000,000원이고 유찰 횟수는 0회입니다. 하이안은 총 36세대, 사용승인일은 2022.02.07입니다. 다만 이번 자료에는 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않으므로, 감정가가 최근 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 177,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,278,000원 |
| 1. 근저당 · 수지신용협동조합 | 3,600,000,000원 | 173,722,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 수지신용협동조합 채권최고액 3,600,000,000원 중 173,722,000원이 배당되고, 미배당액은 3,426,278,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 다람산공원 남동측 인근이며, 주변은 단독·다세대주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 주거지역입니다. 진안동행정복지센터와 진안초·중학교가 인근에 위치합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 5층 공동주택으로, 도시형생활주택(단지내 연립주택)입니다. 위생·급배수, 화재탐지, 개별난방, 승강기, 지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이며 단지형연립주택 건물 부지로 이용 중입니다. 북서측 폭 약 12미터 및 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제2종·제3종구역, 성장관리권역이 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 208호 실제 점유 재확인. 등기상 김민지 임차권은 대항력이 없지만, 건물 전체가 임대 중인 것으로 조사된 만큼 현장 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 임대차계약일 2022.02.28, 확정일자 2022.03.02, 전입·점유개시 2022.04.15의 선후관계를 매각물건명세서와 등기부 원본에서 재확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가 177,000,000원은 신건 가격입니다. 비교 실거래 없이 감정가만으로 저가 여부를 판단하지 않는 것이 안전합니다.
- 공동담보 구조 확인. 근저당 채권최고액 3,600,000,000원은 공동담보목록 제2022-690호가 기재된 권리입니다. 개별 호수 배당관계는 배당표 확정 전 변동될 수 있습니다.
- 세금·최우선변제 확인. 현재 배당 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “보증금 1.7억이어도 인수는 0원”
이 물건은 숫자만 보면 보증금 170,000,000원짜리 임차권이 있어 부담스러워 보입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 금액이 아니라 말소기준권리와의 선후관계입니다. 수지신용협동조합의 근저당은 2022.02.25, 김민지의 주민등록·점유개시는 2022.04.15로 후순위입니다. 따라서 현재 자료상 대항력도 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 신건 177,000,000원이 시장에서 유리한 가격인지는 별도 실거래 근거가 없어 판단을 유보해야 합니다. 권리는 비교적 명확, 가격은 추가 검증. 이 사건의 핵심은 두 판단을 섞지 않는 것입니다.
