수원지방법원 2024타경94218. 화성시 진안동 하이안 4층 403호로, 감정평가상 철근콘크리트구조 지상5층 공동주택 도시형생활주택(단지내 연립주택)입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사포인트이며, 말소기준은 2022.02.25. 설정된 수지신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,600,000,000원이고 공동담보목록 제2022-690호가 기재돼 있습니다.
403호에는 홍제우가 2024.04.26. 전입한 것으로 확인됩니다. 전입일이 말소기준권리보다 뒤이므로 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 모든 회차 0원입니다. 따라서 권리상 핵심은 선순위 임차보증금 인수가 아니라, 보증금·배당관계의 최종 확인과 신건 가격의 적정성 검증입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경94218 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 다람산공원길 22(진안동), 4층403호 (진안동,하이안) |
| 물건종류 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택(단지내 연립주택)) |
| 소유자 | 주식회사포인트 |
| 감정가 / 최저가 | 179,000,000원 / 179,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 수지신용협동조합 / 3,099,617,457원 |
| 말소기준권리 | 2022.02.25. 수지신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸
2022.02.25. 주식회사포인트가 소유권을 정리한 뒤 같은 날 수지신용협동조합 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2024.10.21. 임의경매개시결정, 2025.09.11. 국의 압류가 등기됐고 제공된 권리판정상 모두 매각으로 소멸합니다. 근저당 채권최고액은 3,600,000,000원이지만 공동담보가 설정된 권리이므로 이 금액 자체를 403호의 단독 채무액으로 보아서는 안 됩니다.
② 임차인 — 403호 홍제우, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍제우 | 403호 | 2024.04.26 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 없음 |
홍제우의 전입일은 말소기준 2022.02.25.보다 약 2년 뒤입니다. 따라서 제공된 판정대로 대항력은 없고 낙찰자에게 보증금이 승계되는 구조도 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 실제 배당관계와 명도 협의 조건은 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다. 감정평가서에는 건물의 전호실이 임대중인 것으로 확인됐습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 신건 가격을 싸다고 할 수 없다
하이안은 36세대, 사용승인일 2022.02.07.인 공동주택입니다. 그러나 이 물건과 직접 비교할 수 있는 실거래 가격이 확인되지 않아 179,000,000원이 시세 대비 저렴한지 여부를 판단할 근거가 없습니다. 따라서 감정가와 최저가가 같다는 사실만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 179,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,306,000원 |
| 1. 근저당 · 수지신용협동조합 | 3,600,000,000원 | 175,694,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 3,306,000원을 제외한 175,694,000원이 근저당권자에게 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 3,424,306,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 179,000,000원 | 175,694,000원 | 3,424,306,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 143,200,000원 | 140,395,200원 | 3,459,604,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 114,560,000원 | 112,156,160원 | 3,487,843,840원 | 0원 |
유찰이 진행돼 매각가가 143,200,000원, 114,560,000원으로 내려가도 제공된 시나리오상 매수인이 떠안는 금액은 계속 0원입니다. 이는 선순위 대항력 임차보증금이 낙찰가와 연동돼 인수되는 유형과는 다릅니다. 다만 가격이 내려간다는 사실과 시세 대비 싸다는 평가는 별개이므로, 실거래 비교 없이 유찰률만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주변환경. 다람산공원 남동측 인근이며 단독·다세대주택, 근린생활시설, 공공시설이 혼재하는 주거지역입니다. 진안동행정복지센터와 진안초·중학교가 인근에 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근 버스정류장이 있으며 대중교통 이용은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상5층 공동주택으로 위생·급배수, 화재탐지, 개별난방, 승강기, 지하주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 북서측 폭 약 12미터 및 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 공시지가는 1,043,000원/㎡입니다.
- 규제. 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제2종·제3종구역, 성장관리권역 등이 기재돼 있습니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 임대상태. 감정평가 당시 전호실 임대중으로 확인됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 403호 보증금 확인. 홍제우의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 배당요구 관련 원본을 확인해야 합니다.
- 대항력 기준일 재확인. 전입일 2024.04.26.은 말소기준 2022.02.25.보다 뒤라 제공 판정상 대항력은 없습니다.
- 공동담보 확인. 수지신용협동조합 근저당은 공동담보목록 제2022-690호가 기재돼 있어 3,600,000,000원을 403호 단독 채무로 오해하면 안 됩니다.
- 시세 별도 조사. 직접 비교 가능한 실거래가 확인되지 않으므로 신건 179,000,000원의 적정성은 주변 다세대·연립 매물과 실제 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 소음·비행안전 규제. 군용비행장 소음대책구역 및 비행안전제2구역 표시를 현장 체감과 함께 확인해야 합니다.
- 명도. 현재 403호 점유자가 확인되는 만큼 낙찰 후 인도명령 및 이사협의 일정을 예상해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 세금 관련 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증되지 않았다”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준 근저당 이후 임의경매와 압류는 매각으로 소멸하고, 403호 임차인 홍제우도 말소기준보다 늦게 전입해 대항력 없음·매수인 인수 0원으로 정리됩니다. 권리만 놓고 보면 큰 인수 위험은 드러나지 않습니다.
그러나 신건 최저가 179,000,000원을 가격 측면에서 좋게 평가할 근거는 아직 부족합니다. 비교 가능한 실거래가 확인되지 않고 403호 임차인의 보증금도 미상입니다. 따라서 결론은 “권리는 통과, 가격은 검증 필요”입니다. 권리의 단순함만으로 신건 가격에 가점을 주기보다 403호 임대조건과 인근 실제 거래를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 편이 안전합니다.
