수원지방법원 2024타경94218. 화성시 진안동 ‘하이안’ 2층 209호로, 감정평가상 철근콘크리트구조 지상5층 공동주택(도시형생활주택·단지내 연립주택)입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2022.02.25. 수지신용협동조합 근저당권이며 채권최고액은 3,600,000,000원입니다. 이후 2024.10.21. 임의경매개시결정과 2025.09.11. 국의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
209호에는 이상빈이 주거용으로 조사됐습니다. 확정일자는 2024.05.17., 전입일은 2024.06.27., 배당요구일은 2024.12.02.입니다. 전입일이 말소기준일인 2022.02.25.보다 늦으므로 대항력은 없고, 제공된 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 보증금 액수가 확인되지 않았으므로 배당관계는 매각물건명세서와 배당요구 내용을 원본에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경94218 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 다람산공원길 22(진안동), 2층209호 (진안동,하이안) |
| 물건종류 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택·단지내 연립주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상5층 · 승강기·지하주차장·개별난방설비 |
| 소유자 | 주식회사포인트 |
| 감정가 / 최저가 | 169,000,000원 / 169,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 수지신용협동조합 / 3,099,617,457원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2022.02.25. 설정된 수지신용협동조합 근저당입니다. 채무자는 주식회사포인트이고 채권최고액은 3,600,000,000원이며 공동담보목록 제2022-690호가 기재돼 있습니다. 이후의 임의경매개시결정과 국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 169,000,000원 가정에서는 집행비용 3,166,000원을 제외한 165,834,000원이 근저당권자에게 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 3,434,166,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 이 미배당액은 후순위 매수인이 떠안는 금액이 아니며, 매수인 인수는 0원입니다.
② 임차인 — 209호 이상빈, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이상빈 | 209호 · 주거 | 2024.06.27 / 2024.05.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
209호의 실제 조사 임차인은 1명입니다. 이상빈은 2024.06.27. 전입해 2022.02.25. 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 배당요구는 2024.12.02. 접수돼 있습니다. 보증금은 확인되지 않았지만, 대항력 없는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아니므로 현재 계산상 인수 0원입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
하이안은 36세대, 2022.02.07. 사용승인된 건물로 확인됩니다. 비교 대상으로 제시된 면적은 30.52㎡이지만 대상 호수와의 면적 일치가 확인되지 않았고, 실제 매매거래 금액도 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가·최저가 169,000,000원을 최근 시세와 직접 비교해 가격 메리트를 부여할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 169,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,166,000원 |
| 2. 근저당 · 수지신용협동조합 | 3,600,000,000원 | 165,834,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 전액이 집행비용과 근저당 배당으로 소진되고, 소유자 잔여는 0원입니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당은 3,434,166,000원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 회차별 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 169,000,000원 | 165,834,000원 | 3,434,166,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 135,200,000원 | 132,507,200원 | 3,467,492,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 108,160,000원 | 105,845,760원 | 3,494,154,240원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 다람산공원 남동측 인근이며 주변은 단독·다세대주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재합니다. 진안동행정복지센터와 진안초·중학교가 인근에 위치합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상5층 공동주택이며 위생·급배수, 화재탐지, 개별난방, 승강기, 지하주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 북서측 폭 약 12미터, 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이며 토지면적은 875.0㎡, 공시지가는 1,043,000원/㎡입니다.
- 규제. 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제2종·제3종구역, 성장관리권역 등에 해당합니다.
- 임대현황. 감정평가 당시 전호실 임대중으로 확인됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 209호 임대차 원본 확인. 이상빈의 보증금 액수와 배당 관련 서류를 확인해 배당 순위와 명도 조건을 다시 점검해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2022.02.25. 수지신용협동조합 근저당권과 공동담보목록 제2022-690호의 원문을 확인하세요.
- 가격 비교. 실거래 가격이 제시되지 않았으므로 169,000,000원이 시장가격보다 낮다는 전제를 두지 말고 하이안과 인근 유사 다세대의 실제 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 임대·명도. 감정평가에서 전호실 임대중으로 확인된 건물이므로 대상 209호의 실제 점유관계와 인도 협의 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 규제·소음 확인. 군용비행장 소음대책구역과 비행안전구역에 해당하므로 실제 거주·임대수요에 미치는 영향을 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만 가격 검증은 별개”
이 사건의 핵심은 분명합니다. 2022.02.25. 근저당이 말소기준이고, 209호 임차인 이상빈의 전입은 2024.06.27.이어서 대항력이 없습니다. 후순위 임의경매개시결정과 압류도 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 권리만 보면 비교적 단순합니다.
다만 보증금이 확인되지 않았고 실거래 가격도 제시되지 않았습니다. 따라서 신건 최저가 169,000,000원을 두고 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 부족합니다. 이 물건은 권리는 통과, 가격은 검증 필요로 정리하는 것이 맞습니다.
