수원지방법원 2024타경94218. 화성시 진안동 하이안 3층 301호입니다. 등기상 소유자는 주식회사포인트이고, 2022.02.25 수지신용협동조합이 채권최고액 3,600,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 권리가 말소기준입니다. 이후 2024.05.14 이성호 명의의 주택임차권등기, 2024.10.21 임의경매개시결정, 2025.09.11 국의 압류가 이어졌으며, 제공된 권리판정상 모두 매각으로 소멸합니다.
이 사건의 특징은 권리 순서 자체보다 임대차 확인 범위입니다. 감정평가에서는 건물 전호실이 임대 중인 것으로 확인됐고, 현황조사에도 다수 호실의 점유자가 나타납니다. 본 경매 목적물 301호에는 문오순이 2024.06.14 전입한 것으로 조사됐고, 별도로 등기부에는 이성호의 임차권등기가 존재합니다. 두 권리 모두 말소기준인 2022.02.25보다 뒤여서 대항력은 없는 것으로 판정되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경94218 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 다람산공원길 22(진안동), 3층301호 (진안동,하이안) |
| 물건종류 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택(단지내 연립주택)) |
| 소유자 | 주식회사포인트 |
| 감정가 / 최저가 | 307,000,000원 / 307,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 3,099,617,457원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상5층 공동주택 · 총 36세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.02.25 수지신용협동조합 근저당권입니다. 이성호의 임대차계약일은 2022.03.30, 주민등록 및 점유개시는 2022.05.06, 임차권등기는 2024.05.14로 모두 말소기준보다 뒤입니다. 301호 점유자로 조사된 문오순 역시 2024.06.14 전입으로 말소기준보다 늦습니다. 제공된 판정상 두 임차관계 모두 대항력 없음이며, 매수인이 인수하는 임차보증금은 현재 시나리오에서 0원입니다.
② 임차관계 — 301호 점유와 등기부 임차권을 분리해서 본다
| 임차인 / 범위 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 문오순 · 301호 | 2024.06.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.11.20 |
| 이성호 · 건물의 전부 · 임차권등기 | 2022.05.06 확정일자 2022.03.30 | 250,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.05.14 |
문오순은 현황조사·문건접수·매각물건명세서에 301호 점유자로 나타나며 보증금은 확인되지 않습니다. 다만 전입이 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 이성호는 보증금 250,000,000원의 임차권등기권자이지만 역시 전입·점유가 말소기준 이후여서 대항력 없음으로 판정됩니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 위 두 사람은 서로 다른 확인 대상입니다.
③ 시세 판단 — 실거래 가격 가점은 보류
하이안은 총 36세대, 사용승인일은 2022.02.07입니다. 확인된 비교 면적은 51.21㎡이나 본건과의 면적 일치가 확인되지 않았고, 최근 12개월 평균·최신 거래가·가격 추세에 해당하는 금액 수치가 없어 현재 최저가 307,000,000원이 시장가격 대비 저렴한지 여부를 단정할 수 없습니다. 따라서 신건 가격을 싸다고 평가하거나 가격 가점을 주기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 307,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,098,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 수지신용협동조합 | 3,600,000,000원 | 301,902,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 수지신용협동조합 채권최고액 3,600,000,000원 중 301,902,000원이 배당되고, 3,298,098,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 307,000,000원 | 301,902,000원 | 3,298,098,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 245,600,000원 | 241,361,600원 | 3,358,638,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 196,480,000원 | 192,929,280원 | 3,407,070,720원 | 0원 |
수지신용협동조합 채권최고액이 매각가보다 훨씬 크기 때문에 어느 시나리오에서도 소유자 잔여는 0원입니다. 다만 채권자의 미배당이 남는 것과 매수인이 그 채무를 인수하는 것은 별개입니다. 제공된 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 다람산공원 남동측 인근. 주변은 단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 주거지역이며 진안동행정복지센터, 진안초·중학교 등이 인근에 위치합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 이용은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상5층 공동주택으로 외벽은 석재 마감 등, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감 등, 창호는 하이샷시창호 등입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 화재탐지설비, 개별난방설비, 승강기설비, 지하주차장이 있습니다.
- 도로. 북서측 폭 약 12미터 및 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 875.0㎡, 공시지가 1,043,000원/㎡입니다.
- 규제. 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제2종·제3종구역, 성장관리권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 301호 점유 확인. 문오순의 실제 점유 여부와 임대차계약서상 보증금·계약기간을 원본으로 확인합니다.
- 임차권등기 확인. 이성호의 보증금 250,000,000원, 계약일 2022.03.30, 전입·점유 2022.05.06 및 임차권등기 범위를 매각물건명세서와 대조합니다.
- 배당요구 확인. 문오순의 배당요구일 2024.11.20과 이성호의 2024.05.14 배당요구 상태를 확인합니다.
- 세금 확인. 2025.09.11 국 압류와 당해세·교부청구 여부가 실제 배당에 미치는 영향을 확인합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 307,000,000원을 인근 동일 조건 실거래와 직접 비교한 뒤 응찰가를 정합니다.
- 임대 운영 상태 확인. 감정평가상 전호실 임대 중으로 확인된 건물이므로 공용부 관리상태, 임대차 현황, 관리비 관계를 함께 확인합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “확인할 것이 없다”는 다르다
이 사건은 말소기준이 명확합니다. 2022.02.25 수지신용협동조합 근저당보다 앞선 임차권이 확인되지 않고, 301호 점유자 문오순과 보증금 250,000,000원의 이성호 임차권 모두 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 배당 시나리오 역시 매수인 인수 0원으로 계산됩니다.
다만 건물 전체가 임대 중인 다세대·도시형생활주택이고, 301호 점유자의 보증금이 확인되지 않으며, 등기된 임차권도 존재합니다. 따라서 권리구조는 비교적 정리돼 있지만 현장·명세서 확인 난도까지 낮다고 볼 수는 없습니다. 여기에 최근 실거래 가격 수치도 없어 신건 307,000,000원이 저렴하다고 판단할 근거도 부족합니다. 결론은 권리는 인수 0원으로 정리되지만, 임대차 원본 확인과 가격 검증을 거친 뒤 접근할 물건입니다.
