수원지방법원 2024타경94218. 화성시 진안동 하이안 5층 504호 다세대 물건입니다. 등기상 소유자는 주식회사포인트이고, 2022.02.25 수지신용협동조합이 채권최고액 3,600,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 2024.10.21 임의경매개시결정과 2025.09.11 압류는 데이터상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
이 물건에서 실제로 확인해야 할 부분은 등기부보다 점유 관계입니다. 감정평가서에는 전호실이 임대 중인 것으로 확인됐고, 본건 504호에는 김경희가 2022.03.16 전입한 것으로 조사됐습니다. 전입일은 말소기준일인 2022.02.25보다 뒤이므로 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 입찰 전 매각물건명세서와 임대차 현황을 다시 대조하는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경94218 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 다람산공원길 22(진안동), 5층504호 (진안동,하이안) |
| 물건종류 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택(단지내 연립주택)) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 지상5층 공동주택 |
| 소유자 | 주식회사포인트 |
| 감정가 / 최저가 | 179,000,000원 / 179,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 수지신용협동조합 / 3,099,617,457원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.02.25 근저당
소유권보존과 지분이전 직후 설정된 수지신용협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 채권최고액은 3,600,000,000원이고 공동담보목록 제2022-690호가 기재돼 있습니다. 이후 임의경매개시결정과 국 압류는 매각으로 소멸 처리됩니다.
② 본건 504호 임차·점유 확인
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김경희 | 504호 | 2022.03.16 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
김경희의 전입일은 2022.03.16으로 말소기준일 2022.02.25보다 늦습니다. 제공된 판정도 “전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음”입니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 우선변제 여부를 단정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 시세자료 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 179,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 제공된 시세 정보에는 본건과 직접 비교할 실거래 금액이 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트가 있다고 판단할 근거가 없습니다.
| 현재 회차 | 179,000,000원 · 감정가 100% |
|---|---|
| 1회 유찰 시 | 143,200,000원 · 감정가 80% |
| 2회 유찰 시 | 114,560,000원 · 감정가 64% |
| 단지명 | 하이안 |
| 총 세대수 | 36세대 |
| 사용승인 | 2022.02.07 |
④ 예상배당표 (매각가 179,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,306,000원 |
| 1. 근저당 · 수지신용협동조합 | 3,600,000,000원 | 175,694,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 수지신용협동조합 채권최고액 3,600,000,000원 중 175,694,000원이 배당되고, 미배당은 3,424,306,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
신건에서 수지신용협동조합 미배당은 3,424,306,000원, 1회 유찰 시 3,459,604,800원, 2회 유찰 시 3,487,843,840원으로 커집니다. 이는 근저당 채권의 미회수액 변화이고, 그 미배당액을 매수인이 인수한다는 뜻은 아닙니다. 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 다람산공원 남동측 인근으로 단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하며 진안동행정복지센터와 진안초·중학교가 인근에 위치합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 이용은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상5층 공동주택으로 위생·급배수, 화재탐지, 개별난방, 승강기, 지하주차장 설비가 기재돼 있습니다.
- 도로. 북서측 폭 약 12미터 및 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이며 공시지가는 1,043,000원/㎡, 토지면적은 875.0㎡입니다.
- 규제. 비행안전제2구역과 군용비행장 소음대책구역 제2종·제3종구역, 성장관리권역 등이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 504호 점유 원본 확인. 김경희의 보증금, 확정일자, 실제 점유 상태와 임대차계약 내용을 매각물건명세서·현황조사 원본과 대조하세요.
- 대항력 기준 재확인. 현재 자료상 전입일 2022.03.16은 말소기준일 2022.02.25보다 뒤여서 대항력 없음으로 판정돼 있습니다.
- 시세 조사. 현재 179,000,000원이 적정한지 판단할 실거래 비교금액이 없으므로 동일 건물·인근 유사 다세대 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
- 공동담보 확인. 수지신용협동조합 근저당권에는 공동담보목록 제2022-690호가 기재돼 있으므로 공동담보 관계 원본을 확인하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격은 아직 미확인
이 사건의 핵심은 명확합니다. 말소기준은 2022.02.25 수지신용협동조합 근저당권이고, 504호 김경희의 전입은 2022.03.16으로 그보다 늦습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수는 0원입니다. 반면 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않고, 실거래 비교자료도 없어 현재 최저가 179,000,000원의 가격 경쟁력까지 좋다고 결론낼 수는 없습니다. 권리는 통과, 점유와 가격은 원본 확인 후 판단이 이 물건의 결론입니다.
