수원지방법원 2024타경94218. 화성시 진안동 ‘하이안’ 3층 306호 다세대 물건입니다. 소유자는 주식회사포인트이고, 말소기준권리는 2022.02.25 설정된 수지신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,600,000,000원이고 공동담보목록 제2022-690호가 기재돼 있습니다. 이 근저당을 기초로 2024.10.21 수지신용협동조합이 임의경매를 개시했고, 이후 등기된 최현종의 주택임차권과 전주세무서장의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
306호에서 가장 눈에 띄는 것은 보증금 140,000,000원의 임차권입니다. 그러나 임대차계약일 2024.03.05, 주민등록일·점유개시일 2024.04.05, 확정일자 2024.03.05로 모두 말소기준일 2022.02.25보다 뒤입니다. 따라서 이 임차권은 대항력 없는 후순위 임차권으로 처리되고, 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수는 전 회차 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경94218 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 다람산공원길 22(진안동), 3층306호 (진안동,하이안) |
| 물건종류 | 다세대 · 하이안 |
| 소유자 | 주식회사포인트 |
| 감정가 / 최저가 | 174,000,000원 / 174,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 수지신용협동조합 / 3,099,617,457원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상5층 공동주택(도시형생활주택·단지내 연립주택) |
① 권리 흐름 — 임차권 1.4억도 후순위
말소기준은 2022.02.25 수지신용협동조합 근저당권입니다. 최현종의 임차권은 2024.11.20 등기됐고, 그 기초가 되는 주민등록일과 점유개시일도 2024.04.05이므로 말소기준권리보다 늦습니다. 등기상 임차보증금은 140,000,000원이지만 대항력은 없고 매각으로 소멸합니다. 2025.09.11 국의 압류 역시 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다.
임차인 분석 — 대상 306호 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최현종 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2024.04.05 | 2024.03.05 | 140,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
최현종은 2024.10.29 배당요구를 했고, 2024.11.20 주택임차권등기가 마쳐졌습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인 1명으로 봅니다. 보증금 140,000,000원은 별도 승계금액과 중복 합산할 사안이 아닙니다.
② 가격 판단 — 신건 174,000,000원, 시세 단정은 금물
하이안은 36세대, 사용승인일은 2022.02.07입니다. 현재 회차는 감정가의 100%인 174,000,000원에서 시작하고, 1회 유찰 시 139,200,000원, 2회 유찰 시 111,360,000원 시나리오가 제시돼 있습니다.
다만 이 물건에 대해 동일 조건의 실제 거래가격을 직접 비교할 근거는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가나 유찰률만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 단정하면 안 됩니다. 현재 판단 가능한 것은 권리상 인수 0원이라는 점까지이며, 가격 적정성은 별도의 실거래 원본 대조가 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 174,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,236,000원 |
| 2. 근저당 · 수지신용협동조합 | 3,600,000,000원 | 170,764,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 3,600,000,000원 중 170,764,000원이 배당되고, 미배당은 3,429,236,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 다람산공원 남동측 인근이며 단독·다세대주택, 근린생활시설, 공공시설이 혼재한 주거지역입니다. 인근에 진안동행정복지센터와 진안초·중학교가 위치합니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상5층 공동주택으로 위생·급배수, 화재탐지, 개별난방, 승강기, 지하주차장 설비가 기재돼 있습니다.
- 도로. 북서측 폭 약 12미터 및 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 875.0㎡, 공시지가 1,043,000원/㎡입니다.
- 규제. 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제2종·제3종구역, 성장관리권역 등이 기재돼 있습니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 임대상태. 감정평가 당시 전 호실 임대중으로 확인됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 재확인. 최현종의 계약일 2024.03.05, 전입·점유개시 2024.04.05, 임차권등기 2024.11.20이 말소기준일 2022.02.25보다 늦다는 점을 원본 서류에서 다시 대조하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권의 대항력은 없지만 실제 현재 점유자가 누구인지와 인도 일정은 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 수지신용협동조합 근저당은 공동담보목록 제2022-690호가 기재돼 있으므로 다른 공동담보 물건의 진행·배당 관계도 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 174,000,000원의 시세 적정성을 판단할 동일 조건 실거래 근거가 부족하므로 주변 실제 거래를 별도로 확인하세요.
- 세금·최우선변제. 제공된 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “보증금 1.4억이 보여도 인수 1.4억은 아니다”
이 물건의 핵심은 금액이 큰 임차권을 보고 곧바로 인수위험으로 연결하지 않는 것입니다. 최현종의 보증금은 140,000,000원이지만 전입·점유가 말소기준 근저당보다 뒤이고, 임차권등기도 경매개시 이후인 2024.11.20에 이뤄졌습니다. 따라서 등기상 결론은 매수인 인수 0원입니다.
반대로 가격은 별개의 문제입니다. 신건 최저가가 174,000,000원이라는 사실만으로는 저렴하다고 볼 수 없고, 동일 조건 실거래 근거 없이 가격 메리트를 가점해서도 안 됩니다. 결론적으로 권리는 비교적 명확한 B급 물건이지만, 가격은 실거래 확인 전까지 중립적으로 보는 것이 맞습니다.
