수원지방법원 2024타경94218. 화성시 진안동 ‘하이안’ 4층 401호 다세대 물건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지상 5층의 공동주택(도시형생활주택·단지내 연립주택)으로, 총 36세대이며 2022.02.07 준공됐습니다. 소유자는 주식회사포인트입니다. 권리분석의 기준점은 2022.02.25 설정된 수지신용협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 3,600,000,000원입니다.
이후 2024.10.21 임의경매개시결정, 2025.09.11 국의 압류, 2026.03.12 이원준의 주택임차권등기가 이어졌습니다. 모두 말소기준권리보다 뒤에 존재하며 매각으로 소멸하는 구조입니다. 이원준의 임대차는 계약일 2023.03.29, 확정일자 2023.03.30, 전입일 2023.04.28, 점유개시일 2023.04.30, 보증금 150,000,000원으로 확인되지만, 전입일이 말소기준일인 2022.02.25보다 늦어 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경94218 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 다람산공원길 22(진안동), 4층401호 (진안동,하이안) |
| 물건종류 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택·단지내 연립주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 5층 · 총 36세대 · 2022.02.07 준공 |
| 소유자 | 주식회사포인트 |
| 감정가 / 최저가 | 245,000,000원 / 245,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 수지신용협동조합 / 3,099,617,457원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2022.02.25 수지신용협동조합 근저당권입니다. 같은 날 주식회사포인트가 하이안종합건설의 3500분의 8 지분을 증여받아 소유권을 정리했고, 이후 경매개시결정·국 압류·이원준 임차권등기가 순서대로 등기됐습니다. 매수인이 떠안을 것으로 계산된 금액은 0원입니다.
401호 임차인 분석
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이원준 | 건물의 전유부분 전부 | 2023.04.28 | 2023.03.30 | 150,000,000원 | 2024.11.11 | 없음 | 후순위 | 없음 |
401호의 실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 임차인 보증금을 중복 합산할 사유도 없습니다.
② 가격 판단 — 최저가가 싸다고 볼 근거는 아직 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 245,000,000원으로 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액 역시 245,000,000원입니다. 하지만 비교 가능한 실거래 금액이 제시되지 않아 이 금액이 최근 시세보다 낮은지, 높은지 확인할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 245,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,230,000원 |
| 1. 근저당 · 수지신용협동조합 | 3,600,000,000원 | 240,770,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용 4,230,000원을 제외한 240,770,000원이 수지신용협동조합에 배당되고, 근저당권 기준 미배당액은 3,359,230,000원입니다. 매각대금이 선순위 근저당 채권에도 크게 못 미치므로 후순위 임차권자에게 돌아갈 배당재원은 남지 않는 구조입니다. 다만 그 미배당 임차보증금을 매수인이 인수하는 것은 아닙니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 245,000,000원 | 240,770,000원 | 3,359,230,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 196,000,000원 | 192,456,000원 | 3,407,544,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 156,800,000원 | 153,804,800원 | 3,446,195,200원 | 0원 |
예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다. 회차가 내려가도 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 다람산공원 남동측 인근이며 주변은 단독·다세대주택, 근린생활시설, 공공시설이 혼재하는 주거지역입니다. 인근에 진안동행정복지센터와 진안초·중학교가 위치합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 이용은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층 공동주택으로 승강기, 지하주차장, 개별난방, 급·배수 및 화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측 폭 약 12미터, 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제2종·제3종구역, 성장관리권역 등에 해당합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 875.0㎡, 공시지가 1,043,000원/㎡이며 연립주택 부지로 이용 중입니다.
- 임대상태. 감정평가 당시 전호실 임대중으로 확인됐습니다. 36세대 규모의 임대형 공동주택이라는 점은 향후 매도·임대수요를 함께 점검할 요소입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 401호 임차관계 재확인. 이원준의 보증금 150,000,000원, 전입 2023.04.28, 확정일자 2023.03.30, 임차권등기 2026.03.12 내용을 원본과 다시 대조하세요.
- 대항력 기준일 확인. 말소기준 근저당은 2022.02.25입니다. 현재 자료상 401호 임차인의 전입은 그 이후이므로 대항력은 없습니다.
- 배당과 인수 구분. 후순위 임차인이 배당을 받지 못하는 것과 매수인이 보증금을 인수하는 것은 다른 문제입니다. 이 사건 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 시세 조사. 실거래 비교자료가 없으므로 245,000,000원이 적정한지 반드시 별도 확인해야 합니다. 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 임대수요 점검. 감정평가 당시 전호실 임대중으로 확인된 만큼 실제 공실률, 임대료, 보증금 수준과 관리상태를 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다. 배당표 확정 전 해당 항목을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 배당요구 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 미확인”
이 사건의 핵심은 선명합니다. 2022.02.25 수지신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 401호 임차인 이원준의 전입은 2023.04.28로 그보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없으며 2026.03.12 임차권등기도 후순위로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 권리분석 자체는 비교적 단순합니다.
반면 가격은 아직 결론을 내릴 수 없습니다. 현재 감정가와 최저가가 모두 245,000,000원이지만 이를 최근 실거래와 비교할 자료가 없습니다. 총 36세대의 도시형생활주택·단지내 연립주택이고 전호실 임대중으로 확인된 물건인 만큼, 아파트처럼 단순 비교하기보다 동일 건물과 인근 다세대·연립의 거래 및 임대수요를 확인해야 합니다. 권리는 통과, 가격은 검증 후 판단. 현재 자료로 가능한 결론은 여기까지입니다.
