수원지방법원 2024타경94218. 화성시 진안동 하이안 5층 501호입니다. 등기상 소유자는 주식회사포인트이고, 2022.02.25 설정된 수지신용협동조합의 채권최고액 3,600,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2024.10.21 임의경매개시결정과 2025.09.11 국의 압류가 이어졌으며, 제공된 권리판정상 모두 매각으로 소멸합니다.
이 사건에서 눈여겨볼 부분은 임차관계입니다. 건물은 감정평가에서 전호실 임대중으로 확인됐고 여러 호실의 점유자 기록이 존재합니다. 그러나 경매 대상인 501호에 확인된 임차인은 노유림 1명이며, 전입일 2024.04.29는 말소기준일 2022.02.25보다 뒤입니다. 보증금은 180,000,000원, 배당요구일은 2024.10.28이고, 대항력은 없는 것으로 판정돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경94218 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 다람산공원길 22(진안동), 5층501호 (진안동,하이안) |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지내 연립주택) · 방3, 욕실2, 주방및거실 등 |
| 소유자 | 주식회사포인트 |
| 감정가 / 최저가 | 241,000,000원 / 241,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 3,099,617,457원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.02.25 근저당
말소기준권리는 수지신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 3,600,000,000원이며 공동담보목록 제2022-690호가 기재돼 있습니다. 경매개시결정과 국의 압류는 말소기준권리보다 뒤에 발생했고, 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.
② 501호 임차인 — 보증금 1.8억이지만 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 노유림 | 501호 | 2024.04.29 | 180,000,000원 | 2024.10.28 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
501호의 전입일은 말소기준권리 설정일보다 약 2년 뒤입니다. 따라서 보증금 180,000,000원이 확인되더라도 이 임차인의 보증금 미배당액이 낙찰자에게 그대로 승계되는 대항력 인수형은 아닙니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 241,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 하이안은 36세대, 2022.02.07 사용승인으로 확인되며 비교 대상 면적은 39.41㎡로 표시돼 있지만 면적 일치 여부가 맞지 않습니다. 이번 자료에는 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세처럼 최저가와 직접 비교할 수 있는 실거래 금액이 확인되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 241,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,174,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 수지신용협동조합 | 3,600,000,000원 | 236,826,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 근저당권 미배당액은 3,363,174,000원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 다람산공원 남동측 인근이며, 주변은 단독 및 다세대주택·근린생활시설·공공시설 등이 혼재하는 주거지역입니다. 진안동행정복지센터와 진안초·중학교가 인근에 위치합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 이용은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층 공동주택으로, 위생·급배수·화재탐지·개별난방·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 북서측 폭 약 12미터와 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 공시지가 1,043,000원/㎡이며 토지면적은 875.0㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제2종·제3종구역, 성장관리권역에 해당합니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인되지 않았습니다.
- 임대상태. 감정평가 당시 전호실 임대중으로 확인됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 501호 임대차 원본 대조. 노유림의 보증금 180,000,000원, 전입일 2024.04.29, 배당요구일 2024.10.28을 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 다시 확인하세요.
- 우선변제 순위 확인. 확정일자가 확인되지 않으므로 배당순위와 실제 배당액은 원문 서류로 검증해야 합니다.
- 세금 확인. 2025.09.11 국의 압류가 있고, 현재 배당표에는 당해세가 반영되지 않았습니다. 조세채권의 법정기일과 우선순위 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 241,000,000원의 적정성을 판단하려면 최근 실거래와 현재 매물 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 명도 계획. 501호가 임대 중인 만큼 낙찰 뒤 점유 이전과 인도 일정을 입찰 전부터 고려해야 합니다.
- 공동담보 확인. 수지신용협동조합 근저당에 공동담보목록 제2022-690호가 기재돼 있으므로 공동담보 관계와 배당 영향을 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개
501호 권리관계의 핵심은 명확합니다. 2022.02.25 수지신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 501호 임차인 노유림의 전입은 2024.04.29로 뒤여서 대항력이 없습니다. 현재 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 대항력 임차보증금을 낙찰자가 추가로 떠안는 구조는 아닙니다.
다만 감정가와 최저가가 같은 241,000,000원 신건이고, 이를 검증할 최근 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 채권 미배당이 크다는 사실도 매수인에게 가격 메리트를 만들어 주는 것은 아닙니다. 결론은 권리구조는 비교적 명확하지만, 가격은 실거래 확인 전까지 보수적으로 판단하는 편이 맞습니다.
