수원지방법원 2024타경94218. 화성시 진안동 ‘하이안’ 5층 508호로, 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 지상 5층 공동주택(도시형생활주택·단지내 연립주택)입니다. 소유자는 주식회사포인트이며, 말소기준은 2022.02.25. 설정된 수지신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,600,000,000원, 채무자는 주식회사포인트이고 공동담보목록 제2022-690호가 붙어 있습니다.
508호의 핵심은 임차권입니다. 이성현은 임대차계약·주민등록·점유개시·확정일자가 모두 2022.03.03.이고 보증금은 40,000,000원, 차임은 700,000원입니다. 그러나 기준 근저당은 그보다 앞선 2022.02.25.이므로 이 임차인은 말소기준권리보다 후순위입니다. 2026.03.27. 등기된 임차권 역시 같은 순위관계를 이어받는 후순위 권리로, 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경94218 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 다람산공원길 22(진안동), 5층508호 (진안동,하이안) |
| 물건종류 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택·단지내 연립주택) |
| 소유자 | 주식회사포인트 |
| 감정가 / 최저가 | 189,000,000원 / 189,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 수지신용협동조합 / 3,099,617,457원 |
| 말소기준 | 2022.02.25. 수지신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권까지 소멸
말소기준 뒤에는 2024.10.21. 임의경매개시결정, 2025.09.11. 국의 압류, 2026.03.27. 이성현의 주택임차권등기가 이어집니다. 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 특히 임차인의 주민등록·점유개시일도 2022.03.03.으로 기준 근저당보다 늦어 대항력은 인정되지 않는 구조입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입·점유 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이성현 | 건물의 전유부분 전부 | 40,000,000원 | 2022.03.03. | 없음 | 후순위 | 0원 |
② 가격 판단 — 권리는 확인됐지만 시세 비교값이 없다
현재 최저매각가격은 감정가와 같은 189,000,000원으로 아직 유찰 없는 신건입니다. 다만 이 물건과 직접 비교할 수 있는 실거래 금액은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 1.89억이 최근 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없고, 신건 가격 자체에는 별도 가격 가점을 주기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 189,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,446,000원 |
| 1. 근저당 · 수지신용협동조합 | 3,600,000,000원 | 185,554,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,446,000원을 제외한 185,554,000원이 근저당권자에게 배당되는 구조이고, 근저당 채권최고액 기준 미배당은 3,414,446,000원입니다. 이 미배당은 담보권자의 채권 부족분일 뿐, 매각으로 소멸하는 근저당을 매수인이 승계하는 금액은 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 다람산공원 남동측 인근이며 주변은 단독·다세대주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재합니다. 진안동행정복지센터와 진안초·중학교가 인근에 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층 공동주택으로 위생·급배수설비, 화재탐지설비, 개별난방설비, 승강기와 지하주차장이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북서측 폭 약 12미터 및 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제2종·제3종구역, 성장관리권역 등에 해당합니다.
- 토지. 대지 875.0㎡, 공시지가 1,043,000원/㎡이며 평지의 연립주택 부지로 이용 중입니다.
- 임대상태. 감정평가 당시 전 호실 임대 중인 것으로 확인됐습니다.
- 공부차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 508호 임차권 원본 재확인. 이성현의 임대차계약·전입·점유·확정일자가 2022.03.03.으로 말소기준 2022.02.25.보다 후순위인지 매각물건명세서와 등기부 원본에서 다시 대조하세요.
- 인수와 미배당을 혼동하지 않기. 근저당 미배당 3,414,446,000원은 채권자 부족분이며 매수인 인수액은 0원입니다.
- 시세 원본 확인. 현재 비교 가능한 실거래 금액이 없어 189,000,000원의 가격 경쟁력을 판단하기 어렵습니다. 동일 건물·인근 다세대의 최신 거래를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기와 현황상 임대가 확인되므로 실제 점유 상태와 퇴거 여부를 현장에서 확인하세요.
- 세금·배당 변동 확인. 2025.09.11. 국의 압류가 등기돼 있으므로 실제 배당 시 조세채권 관계와 배당순위는 매각기일 전 원본 서류로 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원은 확인, 가격은 아직 미확인”
이 물건의 권리관계는 기준이 선명합니다. 2022.02.25. 수지신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 508호 이성현의 임대차관계는 2022.03.03. 시작돼 후순위입니다. 임차보증금이 40,000,000원이고 임차권등기까지 돼 있지만 매수인이 승계할 금액은 0원입니다. 이후 압류와 임차권 역시 매각으로 소멸합니다.
다만 가격은 별개의 문제입니다. 신건 최저가는 189,000,000원이지만 최근 실거래 비교값이 없어 감정가가 시세 대비 어느 위치인지 판단할 근거가 부족합니다. 따라서 이 사건은 권리는 합격, 가격은 실거래 확인 후 결정으로 정리하는 것이 가장 안전합니다.
