수원지방법원 2024타경94218. 화성시 진안동 하이안 3층 304호입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 지상 5층 공동주택(도시형생활주택·단지내 연립주택)이고, 전체 36세대 규모입니다. 소유자는 주식회사포인트이며, 말소기준권리는 2022.02.25 설정된 수지신용협동조합 근저당권 3,600,000,000원입니다.
본건에서 가장 중요한 임차관계는 304호 전유부분 전부에 관한 정경인 임차권입니다. 임대차계약일은 2022.12.01, 확정일자는 2022.12.05, 주민등록·점유개시일은 2023.01.16, 보증금은 150,000,000원입니다. 모두 말소기준권리인 2022.02.25보다 뒤이므로 대항력이 없고, 2026.04.24 등기된 주택임차권도 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경94218 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 다람산공원길 22(진안동), 3층304호 (진안동,하이안) |
| 물건종류 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택·단지내 연립주택) |
| 소유자 | 주식회사포인트 |
| 감정가 / 최저가 | 174,000,000원 / 174,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 3,099,617,457원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 말소기준권리 | 2022.02.25 수지신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,600,000,000원 |
① 권리 흐름 — 2022.02.25 근저당이 기준
말소기준권리는 을구 1번 수지신용협동조합 근저당권입니다. 이후의 2024.10.21 임의경매개시결정, 2025.09.11 국 압류, 2026.04.24 정경인 주택임차권은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 정경인의 보증금은 150,000,000원이지만 전입일이 말소기준일보다 늦어 매수인이 미배당 보증금을 인수하는 유형이 아닙니다.
② 본건 304호 임차인 — 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정경인 | 건물의 전유부분 전부 | 2023.01.16 | 2022.12.05 | 150,000,000원 | 대항력 없음 매각소멸 |
정경인은 2024.11.11 배당요구를 했고, 2026.04.24 임차권등기명령에 따라 주택임차권이 등기됐습니다. 그러나 주민등록·점유개시가 2023.01.16으로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 본건 낙찰자가 150,000,000원을 추가로 떠안는 구조가 아니며, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
③ 배당구조 — 근저당 미배당이 크지만 매수인 인수는 0원
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,236,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 수지신용협동조합 | 3,600,000,000원 | 170,764,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 174,000,000원 가정. 집행비용 3,236,000원을 제외한 170,764,000원이 수지신용협동조합 근저당에 배당되고, 근저당 기준 미배당은 3,429,236,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가고 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 174,000,000원 | 170,764,000원 | 3,429,236,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 139,200,000원 | 136,451,200원 | 3,463,548,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 111,360,000원 | 109,000,960원 | 3,490,999,040원 | 0원 |
유찰될수록 신청채권자·근저당권자의 회수액은 줄지만, 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 따라서 권리상 핵심 리스크는 낮습니다. 다만 현재 자료에는 본건과 직접 비교할 수 있는 실거래가가 없어 174,000,000원이 시세 대비 싼지 비싼지는 판단할 근거가 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 다람산공원 남동측 인근으로 단독·다세대주택, 근린생활시설, 공공시설이 혼재하고 진안동행정복지센터와 진안초·중학교가 인근에 위치합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 이용은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층 공동주택으로, 위생·급배수·화재탐지·개별난방·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 토지면적 875.0㎡, 공시지가 1,043,000원/㎡이며 연립주택 부지로 이용 중입니다.
- 도로. 북서측 폭 약 12미터 및 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제2종·제3종, 성장관리권역 등에 해당합니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없으며, 감정조사에서는 전호실 임대중으로 확인됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 304호 임차권. 정경인의 임대차계약일·확정일자·전입일·점유개시일과 말소기준일 2022.02.25를 원본 서류에서 다시 대조하세요.
- 배당요구. 정경인은 2024.11.11 배당요구를 했으므로 실제 배당표에서 배당 여부와 순위를 확인하세요.
- 당해세·최우선변제. 현재 예상배당에는 반영되지 않았으므로 실제 배당순위는 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 현재 자료에는 본건과 직접 비교 가능한 실거래가가 없으므로, 감정가 174,000,000원 자체만으로 저가 여부를 판단하지 마세요.
- 규제·소음. 군용비행장 소음대책구역 및 비행안전구역 지정이 실제 이용·환금성에 미치는 영향을 확인하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격은 별도 검증
본건의 기준권리는 2022.02.25 수지신용협동조합 근저당이고, 304호 임차인 정경인의 전입·점유는 2023.01.16로 그보다 늦습니다. 따라서 보증금 150,000,000원이 있더라도 매수인 인수액은 0원이며 주택임차권도 매각으로 소멸합니다. 권리구조만 보면 비교적 명확합니다.
반면 가격은 다릅니다. 감정가와 최저가가 모두 174,000,000원인 신건이지만, 본건과 직접 비교할 실거래 자료가 없어 현재 가격이 시세보다 싸다는 결론은 낼 수 없습니다. 현재 단계의 핵심은 “권리상 인수 0원”과 “가격 메리트 미확인”을 분리해서 보는 것입니다.
