수원지방법원 2024타경94218. 화성시 진안동 하이안 4층 405호입니다. 등기상 소유자는 주식회사포인트이고, 2022.02.25 수지신용협동조합이 채권최고액 3,600,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 본건의 말소기준입니다. 이후 2024.10.21 수지신용협동조합의 임의경매개시결정, 2025.09.11 국의 압류, 2026년 등기된 주택임차권은 모두 말소기준보다 뒤에 있습니다.
405호 임차권은 최초 등기에서 임차보증금 50,000,000원, 임대차계약일 2024.03.26, 주민등록·점유개시·확정일자 2024.04.02로 기재됐습니다. 이후 2026.04.06 임차권자 성명이 송정엽으로 경정됐습니다. 전입일이 2022.02.25 말소기준보다 늦으므로 선순위 대항력 임차인으로 보지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경94218 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 다람산공원길 22(진안동), 4층405호 (진안동,하이안) |
| 물건종류 | 다세대 · 철근콘크리트구조 공동주택(도시형생활주택·단지내 연립주택) |
| 소유자 | 주식회사포인트 |
| 감정가 / 최저가 | 179,000,000원 / 179,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2022.02.25 수지신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,600,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 수지신용협동조합 / 3,099,617,457원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차권·압류는 소멸
핵심 순서는 명확합니다. 2022.02.25 근저당권이 먼저이고, 본건 405호의 임차권 관련 전입일은 2024.04.02입니다. 경매개시결정과 압류도 모두 그 뒤입니다. 제공된 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.
② 405호 임차관계 — 경정 전후를 한 임차권으로 본다
| 임차권자 | 대상 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 송정엽 | 405호 | 2024.04.02 | 50,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 없음 |
을구 2번 주택임차권에는 임차권자가 송정연으로 기재되면서 임차보증금 50,000,000원, 임대차계약일 2024.03.26, 주민등록·점유개시·확정일자 2024.04.02가 적혀 있습니다. 2026.04.06 등기된 2-2 경정은 임차권자를 송정엽으로 정정한 내용입니다. 따라서 같은 임차권을 별개의 두 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
하이안은 2022.02.07 준공, 전체 36세대로 기재돼 있습니다. 그러나 본건과 직접 비교할 실거래 금액은 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가와 최저가가 모두 179,000,000원이라는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
현재 회차는 감정가의 100%인 179,000,000원이고, 제공된 회차 시나리오는 1회 유찰 시 143,200,000원, 2회 유찰 시 114,560,000원입니다. 다만 이 가격들이 시세보다 저렴한지는 별도의 거래사례 확인 없이는 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 179,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,306,000원 |
| 1. 근저당 · 수지신용협동조합 | 3,600,000,000원 | 175,694,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 3,306,000원과 근저당권자 배당 175,694,000원으로 매각대금 179,000,000원이 모두 소진됩니다. 근저당 미배당액은 3,424,306,000원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 다람산공원 남동측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설·공공시설이 혼재하는 주거지역입니다. 진안동행정복지센터와 진안초·중학교가 인근에 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 이용은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지상 5층 공동주택이며 승강기·지하주차장·개별난방설비가 있습니다.
- 도로. 북서측 폭 약 12미터 및 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역, 성장관리권역 등에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 875.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 연립, 평지·사다리형·소로각지이며 공시지가는 1,043,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 405호 점유 확인. 감정 당시 전호실 임대중으로 확인됐으므로 현재 405호의 실제 점유자와 인도 가능 시점을 다시 확인하세요.
- 임차권 경정 확인. 을구 2번 송정연 표기가 2-2에서 송정엽으로 경정된 흐름과 임차보증금 50,000,000원 등 원등기 내용을 원본에서 대조하세요.
- 세금 배당 확인. 2025.09.11 국 압류가 존재하고 배당표는 당해세를 반영하지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구내역을 확인하세요.
- 시세 확인. 본건과 면적·층·준공연도가 유사한 최근 실거래를 별도로 확인한 뒤 응찰가 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신본을 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증되지 않았다”
이 물건의 권리구조에서 가장 중요한 날짜는 2022.02.25입니다. 수지신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 405호 임차권의 전입·확정일자는 2024.04.02로 늦습니다. 임차권 경정 후 권리자 송정엽의 권리도 후순위이며, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격에는 확정적인 결론을 내릴 근거가 부족합니다. 신건 최저가는 179,000,000원이지만 이를 비교할 최근 실거래 금액이 없습니다. 따라서 이 사건은 권리관계는 양호, 가격 판단은 보류가 핵심입니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 신건 가격에 바로 응찰하기보다 최근 거래사례를 먼저 확인하는 접근이 맞습니다.
